Sunlay三磊设计沙龙 城市综合体持有物业和销售物业的策略

icon 2013-10-09 16:27:46
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摘要:城市综合体主要有两种产权物业模式,第一种模式是建好后出售,称为销售物业。第二种是建好后持有,通过管理经营和长期收取租金以获取利润,并依托城市发展和土地增值带来资产升值收益。那么“持有”和“销售”谁更优胜?

  城市综合体主要有两种产权物业模式,第一种模式是建好后出售,称为销售物业。第二种是建好后持有,通过管理经营和长期收取租金以获取利润,并依托城市发展和土地增值带来资产升值收益。那么“持有”和“销售”谁更优胜?两者有何种选择策略?哪种方式更有利于投资价值最大化?2013年9月25日,三磊设计联合环球时报举办城市综合体交流沙龙第三场,深入探讨了这个问题。

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  本次探讨,由成功设计过深圳蛇口新时代广场、天津东丽区阳光新城市购物广场、北京国瑞城等项目的三磊设计公司设计总监夏国胜先生首先展开。他认为,城市综合体持有还是销售是要根据不同的功能来进行确定,不同的组成部分,其持有方式也将不同。对于居住功能来说,不管是住宅还是公寓,无需很强的互动性,这一部分可以采取销售的物业模式。普通办公强调自身的领域感和归属感,也适合销售物业这种模式。高端办公它有一个同质化的要求,更需要一个完整的环境和统一的管理,这部分建议采用持有物业形式。对于酒店来说,最合适的是能够选择一个适合该城市综合体的酒店品牌或者酒店管理公司,对提升城市综合体整体的物业价值,有很大的促进作用。商业部分是城市综合体中最复杂的一部分,也是应该销售还是持有争议比较大的。夏总认为,一般城市综合体的商业都是规模比较巨大,它应该有统一的规划、统一的管理或者是统一的运营才能提升整体商业的品牌,持有比销售更便于统一整合。

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  高力国际总经理杨广安认为,不能一定说持有就比销售有优胜的地方。这要看项目的位置、指标跟开发商自己的需求,跟他的资金链、跟整个市场的配合相关,怎样去寻找一个最佳的出路才是作为一个开发商或者代理公司或者设计公司应该做的,而不是说有一定的遵循的模式。

  三磊设计公司的总裁张华博士也谈了他的观点,他认为,“持有”对于物业本身的升值以及后续的城市面貌规划升级,还是有益处的。他通过“海淀图书城”的例子深入的分析了这一观点。他说:“三磊以前做过一个旧城改造的项目——海淀图书城,我们准备把这个地方进行改造升级,但在实施过程中发现根本无法落地实施,这里面的产权单位有好几百家甚至上千家,要将所有产权单位达成一个共识,将业态进行重新规划是件非常困难的事情。于是,我们在设计时,会考虑不同业态的比例组织,一个是对城市负责,同时也考虑开发商将来一但持有的话,从中获得升值的空间也是非常有好处的。如果资金有问题的话,我们尽可能建议他们做小户型办公,小户型的办公互相之间没有什么互动,可以是一个独立的分割,不会形成连锁影响。这样对物业整体品质以及将来运营使用都是有益的,容易获得项目的成功。”

  鸿坤地产集团副总经理林健威从开发商的角度谈了持有和销售的看法,他说,对于销售物业来说没盖的时候就全卖掉了肯定是最好的,但对持有物业来说你要做到所有的各个点,要升值、要后期的回报远远大于前期回报。从收益的角度来讲,肯定是销售更容易一些,近几年,很多开发商发现持有物业有非常好的升值空间和高回报率,不低于销售物业,也都愿意尝试持有物业。

  卓越地产北京公司设计部经理温润强是从设计与地产商配合角度谈了自己的看法,他认为,设计公司在设计前与地产公司更好沟通,定位准确非常重要。

  海外归来的三磊设计公司的副总裁范黎女士谈了国外综合体的持有方式,她说:“法国综合体多数是开发商做完以后交给一个商业经营商来经营,也可以是出售方式让他来经营,因为综合体是放在一块互相影响的群体,必须有一个有经验的经营商来做,综合体有一定的社会性,持有最大的好处就是当它必须更新换代的时候,重新规划改造不会太复杂。”

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