去库存彩生活住宅引领行业新浪潮

  2016年2月17日，财政部和国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》。通知显示，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围购房者、配偶以及未成年子女）面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。而除北上广深一线城市以外的其他城市，个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。营业税方面，个人将买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

  消息传出，有市场人士分析认为，契税政策对非一线城市房地产的库存消化将起到强有力的推动作用，降低了交易成本，国家拉房地产一把的意图表现明显。

  有数据显示，截至目前国内房屋空置面积高达133亿平方米，可再为4亿居民提供住所，需至少十年才能“去库存化”。

  随着2014年下半年以来，二、三线城市房地产行业的持续走低，房地产行业的低迷给整个经济大环境带来的影响可见一斑。如何活跃这个在过去五年里享受着“黄金时期”已然步入“白银时代”的产业，成为大众关注的焦点。

  对应房地产行业内部，2015年房产大佬们也开始将重心从传统的房地产开发转移到物业管理、社区O2O等方面。

  “卖房子已经无法满足用户的需求，卖房子的同时还要保障好的品质和未来一流的社区服务，更要思考如何盘活产业，突破瓶颈。”彩生活[HK01778]CEO唐学斌认为，目前，无论是房地产行业还是其衍生的其他附属产业，都需要认清市场现实，做长远规划，把握“互联网+”的东风，从用户刚需出发，探索新的生存模式。

  房地产、物业服务亟待“去旧迎新”

  现今，中国的房地产市场一方面是房价过高，购房者苦楚难解，另一方面是房子卖不出去，地产开发商无处诉苦。房产市场总体供过于求，房价却居高不下。按照常规的经济原理，供过于求理应降价平衡市场，但因为房地产行业是目前国民经济的支柱性产业之一，降价恐引发巨大的连锁震荡，其关联的建筑、装修、家电等都会相继遭难，而银行危机、资本市场的反应也是让人担忧。

  其次，已购房群体也不允许地产商降价，一旦后续房价低于前期，已购房者大闹的事情恐怕在所难免。

  多重压力之下，房地产行业及其附属产业的窘迫已然成灾。特别是原本就靠着“开发商补贴”维持运转的传统物业服务企业，近九成大呼亏损、持平，行业发展遭遇困境。

  2014年6月30日，花样年分拆物业业务，以彩生活在香港联交所主板上市，成为中国物业企业走进资本市场的第一股。挂牌仅3日，彩生活市值暴涨至55.6亿港元，市值甚至一度超越其母公司花样年。2015年彩生活内总收益由2014年的3.89亿元增至8.276亿元，同比增长为112.6%。毛利则由2014年的3.1亿元增至4.545亿元，增幅为46.7%。管理面积达增至3.221亿平方米,位居全球社区管理面积第一。物业公司这样的高利润自然成为引领众多物业企业转型升级走入资本市场的源动力。

  “彩生活的被看好，很大程度在于它是以互联网武装起来的传统企业。社区O2O战略具有长远投资价值。”彩生活CEO唐学斌坦言，彩生活2015年基于“互联网+”技术的社区增值服务增长速度已经超出预期。

  同时，彩生活服务集团所属花样年[HK01777]董事会主席表示：“彩生活的物业服务价格是全行业最低的，如果按照市场价由开发商进行补贴的话，我们物业的净利润能达到30%。”据了解，目前彩生活有95%以上的物业不来自花样年。而根据潘军所述，到2020年，花样年彩生活服务的社区将超过10亿平方米，超过4000万人口。“预计到那时人们消费会翻番，而社区O2O对应的增值服务会成为物业服务行业的主要来源之一。”

  正因为此，物业同行业加快了进入资本市场的步伐，2015年已有中海物业[HK02669]、中奥到家[HK01538]、绿城服务[HK03900]先后赴港资上市。2016年2月，祈福生活服务控股有限公司宣布已向港交所递交上市申请。此外，国内资本市场包括东光股份、开元物业、丹田股份、华仁物业、天骄股份等已有5家物业企业挂牌新三板。目前，还有众多物业服务公司计划排队上市，它们多数沿袭借鉴了彩生活以“互联网”武装自己的理念，志在通过构建社区O2O产业链获得新的资金来源。

  一时间，相比走向低迷的房地产行业，打破旧的物业管理模式，借力“互联网+”等新思维、新技术，创新社区服务的彩生活成为率先突围者，带领中海、绿城等企业成为资本圈的又一轮新宠。

  彩生活住宅：联众之力破解“库存”难题

  2015年6月，彩生活联合20余家金融机构、房地产商以及第三方企业共同推出“彩生活住宅”产品。唐学斌强调，彩生活住宅项目是集合“线上+线下”资源，并联动其他商业生态，打通社区全产业链，挖掘社区潜力的新模式。唐学斌表示，社区服务是以人为核心的工作，既要解决当前问题，也要破解历史难题。“我们联合社区生态圈内的其他商业、企业以先让利业主，持续保障业主生活品质，分担业主供房压力的方法，让很多迟疑买房和准备买房的人，寻找到了归属感，切实缓解了住房库存压力，让人流进入社区，繁荣了社区文化和经济。”它是从“准社区”开发商环节进入，一直连续到住房养老等各个环节，是被业内人士称为“互联网+”时代的福利房。

  “庞大而稳定的用户群是撬动社区O2O千亿资本的关键。”唐学斌说，无论是彩生活住宅还是其他，只有植根于用户需求，配合产业链特征，改进服务，才能获得社区价值的提升。

  据悉，截至2015年底，彩生活住宅已在惠州、无锡、福州、长沙等24个城市落地，反响良好。2016年初，潘军在谈到彩生活住宅发展方向时表示，彩住宅未来在保持现有福利和服务外，还将发展为一个环保型产品，客户可以直接通过手机端组建喜欢的房屋风格，以个性化设计、定制化的服务来满足不同群体的差异化需求。2016年，彩住宅将达到5000套的规模。

  有市场人士认为，彩生活住宅项目这种利用关联销售模型打通社区经济各个环节，通过最开始的企业让利以构建良好人际互动，逐步形成以彩生活平台为中心，覆盖多个领域产业的生态系统。如果能够按照模型理想化方向推进，彩生活住宅不仅可以利好自身，还将撬动整个行业潜力的开发和周边地价的升值，吸引更多经济圈的融合。它所解决的已不仅仅是“去库存”、“获资本”的问题，而是一个构建智慧社区生态圈的先锋案例。

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