领袖聚首湖城 激论地产之道

icon 2013-10-24 17:13:22
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摘要:由宁夏房协、银川房协共同主办,宁夏亘元地产、国奥村项目承办的“地产领袖 湖城论道”房地产高峰论坛,10月10日在银川圆满落幕。

  任志强直言房价必涨!

  知名地产驻地银川,潜力尤为可观

  由宁夏房协、银川房协共同主办,宁夏亘元地产、国奥村项目承办的“地产领袖 湖城论道”房地产高峰论坛,10月10日在银川圆满落幕。此次论坛由高策地产服务机构董事长陶红兵主持。任志强、秦虹、李国平、方陆、邓宇等国内地产界一线人物聚首银川,就银川房地产市场未来发展建言献策。


  就在论坛开幕之前,任志强在国奥村项目的《野心优雅》新书签送现场一度火爆,大家争相合影,更有不少粉丝带来任志强之前出版的著作,寻求签名。媒体、行业同仁以及慕名而来的人们早早赶来,等候这位地产大腕的大驾光临,聆听他的字字真言。


  任志强:房价上涨是必然

  “今年经济形势总体是平稳的,因此房价肯定是稳中有升的”。任志强,这位活跃在全国房产业界的地产大腕,就全国的房价、房产调控、房产税的征收等焦点问题,发表了自己的观点。现场,他对全国房地产价格走势一语惊人:“以后的房价会比现在高。现在不买,房价再涨你就更买不起了。”

  任志强认为,今年以来,我国房地产市场景气指数保持基本平稳,投资增幅平稳,先行指标增幅略增加,商品房销售面积增幅高位回落。多数城市4月份后二手房交易量增幅快速回落。同时还说,银川房地产市场未来的房价走势为“上涨是必须,涨幅会小些。”

  国家统计局网站公布8月份全国70个大中城市住宅销售价格变动中,银川房价环比上涨1.3%,涨幅仅次于上海、深圳、锦州,位列全国第四。对于银川的房价涨幅排名之高,任志强有些意外。他认为:“无论银川还是北京,现在不买房,房价再涨就更买不起了。如果土地政策不发生变化,继续涨的情况还会延续很长时间。”

  任志强强调,今年以来,我国房地产市场景气指数保持基本平稳,投资增幅平稳,先行指标增幅略增加,商品房销售面积增幅高位回落。多数城市4月份后二手房交易量增幅快速回落。银川房地产市场未来的房价走势为“上涨是必须,涨幅会小些。”


  全国市场分化明显,高潮不高

  从相关数据分析来看,今年1月-8月份房地产发展总体还是平稳的,但是城市区域划越来越明显。

  任志强说全国城市分化已经很明显,已不能用一二三线城市简单定义了。城市分化加剧,划分已不能简单地同日而语。在这一市场形势下,有人说房地产市场已经到了高潮,任志强给予了否定。在他看来,这仅仅只是房地产的低潮阶段。“从国房景气指数看,目前我们市场处于90多的指数,在100以下实际上是房地产的一个低潮。”

 秦虹:新形势下,刚性需求旺盛,上涨仍然有空间

  在论坛一开始,秦虹专家就针对宏观调控的新形势下,全国房地产市场的现状做了详尽的解读。

  首先,目前的市场从全国层面来看,刚性需求仍然比较强,主要和人口结构有很大关系。根据相关资料显示,世联地产在2012年,在全国范围内一共代理销售了57万套住房,用于投资的占14.4%。而同一个口径在2010年占46%,2007年曾经达到51%,也就是说现在市场需求的主体是自住型需求。

  而目前政府通过49个城市限,在全国范围内限贷,诸多政策严格限制,还仍然有如此多的刚性需求,这就与现在的人口结构有很大关系。根据国家人口普查资料显示,20-24岁人口有一亿多的适婚人群,在接下来的这几年,正是刚性需求旺盛的阶段。

  其次,我们处于城市快速发展时期,人口流动较大。以北京为例,每年新增常住人口接近60万人,20-39岁的年轻人占60%。所以,中小城市人口像大城市流动,对大城市的房地产需求产生很大影响,因此造成了今天所看到房价的变化。尽管我们看到一些大城市房价都在上涨,但从全国总的供应量来看,我们可以得出一个结论,北京、上海、广州等一线城市甚至一部分二线城市,绝不代表全国。其他城市供需基本平衡。

  因此,在国家宏观调控的政策下,城市格局的改变、需求主体的变化,直接影响了房地产市场的成交和价格的上涨。

 专家组:局势尚未扭转,房地产投资趋势四大谏言

  讨论中,以任志强、秦虹、李国平、方陆、邓宇为代表的专家组提到对未来房地产投资趋势的看法:今天所要面临的市场和10年前大不相同,之后的竞争会尤其激烈。

  华远地产董事长任志强说,从今年全国投资的数据来看,基本上维持平稳,在今年后期有些下降。因为今年土地的供应情况,也不支持房地产投资的高速增长,前八个月维持在20%左右,在后期可能会降到18%。从七月份的土地供应来看,控制在了-1%,在八月份则降到-9%。在全国土地供应的局势还尚未扭转。(小编以为,土地供应量不支持房地产高速增长,但供应量的稀缺,倒真是支持大炮之前所说,价格还得涨)

  而说到房产税的征收对房地产投资影响的问题,任志强有自己的看法,他说房产税在两个试点城市并没有明显的效果,房产税的征收并没有被很好的支撑,征收是遥遥无期的事情。以此看来,房地产投资仍然还是目前中国人主要理财的需求点,投资还是有相当的空间的。

  因此,专家们对于开发企业、个人投资者应该怎么选择的问题,有几个建议:第一是重视城市群,但不能仅仅看规划;第二是城市划分,但绝不仅仅是一二线市场;第三是投资空间大,但不仅仅在住宅市场;第四以资本为王,但不仅仅是间接融资。


  银川涨幅趋于平稳,潜力尤为可观

  从全国相关数字综合分析看,一线城市的房价涨幅是最高的,同时一线城市的降幅也是最快的。而二三线城市,比如银川出现平稳增长的情况。缘于一线城市信息流动与人口流动较快,二三线城市反应较慢导致。

  而目前,银川绝对人口的数量是在急剧下滑的,这必然对住宅市场的发展具有一定的影响。任志强说,由于银川流动人口基数较小,维持现有的一些状况,形成平稳的周期也是必然。

  就近几年的情况来看,银川土地供应量的确比较大,但住宅土地的供应量还是相对比较小的,特别是邻近优渥自然资源的土地量,更是稀缺。

  此次论坛之前,任志强特别到位于爱伊河畔的国奥村项目进行深度考察,银川国奥村作为国奥投资的全国版图之一,是继全国几大主要城市之后的又一重大投资项目。这既是国奥品牌血脉的延续,也是理念的延续。在银川,乃至全国来说,尚属独一无二的。任志强通过主要区域项目的一系列考察之后,有了自己的看法。“作为省会(首府)城市,黄河边上一座美好的城市,周围三百到五百公里内,没有城市可以与银川竞争。”银川市场潜力尤为可观。


  实力地产驻地银川,引领品质生活时代

  宁夏作为西部重要城市之一,房地产开发投资的稳步增长,对于拉动地区固定资产投资和推动地区经济发展意义重大。而银川缘于优越的地理位置与自然经济资源优势,其影响辐射方圆500公里,而城市也由传统住宅时代向着品质住宅时代发展。

  宁夏大学教授邓宇说道,在未来,银川的房地产市场不仅仅是满足刚性需求,更多的是改善型需求,形成一个稀缺资源带动房地产市场的发展。正如现在的亘元地产,以爱伊河等稀缺资源带动区域发展。而银川地产东南西北的依次开花,也为投资者做了投资方向的指引。

  对于开发商来说,也早已意识到银川市场不再是传统住宅为主,转而专注于打造品质感的居住项目。对于消费者来说,缘于对改善型居住的需求,对新品质生活的界定,他们对于品质住宅的敏感度不断上升。所以一个以创造高品质生活为核心的项目一旦入世,它所拥有资源的稀缺性以及于市场中占位的优越性,必然成为众人眼中的焦点。

  迄今为止包括亘元、中房等当地开发商,还有中海、万科等大批外地知名开发商驻地银川,国奥村等高端住宅项目的开启,预示着银川城市生活品质时代的来临。


  随着媒体提问环节和高策青春季——青春大使的颁奖仪式,地产高峰论坛渐渐进入尾声,在领袖们的激烈讨论与循循授道中“地产领袖 湖城论道”高峰论坛完美落幕。此次论坛,不仅为我们在宏观调控下理清思路,解读形势、宣传理念、展示品牌、提振信心起到重要作用。

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