2012-2016年广州房地产市场分析

摘要：从四种物业形态的销售价格分析可以得到结论：广州每年的住宅市场供应量跟成交量是比较稳定的，总体来说共同的态势较好。

  2016年6月6日，由新浪家居与欧派家居联合发起的2016年大型设计师文化交流活动“匠心筑家·世界传承”——设计与“智”造探寻之旅在广州启动。克而瑞信息集团广州机构副总经理兼研究总监曾英杰现场进行《广州房地产市场报告》发布,分析了广州房地产市场发展的情况及下半年广州乃至中国房地产市场的展望，以下是演讲实录整理。

曾英杰现场进行《广州房地产市场报告》发布

  2012年到2016年广州房地产市场发展的情况

  广州2012年到2016年商品房的交易情况显示，每年的成交量是比较稳定，大概是1300万平方左右，价格层面来看，总体上升趋势比较明显。这种情况跟很多城市都不太一样，像北京、上海、深圳，尤其是北京、上海每年接近4000万平方米的成交量，目前剩下不到2000万。广州这么多年以来总体商品房的量是比较稳定且有上升趋势的。

  从四种物业形态的销售价格分析可以得到结论：广州每年的住宅市场供应量跟成交量是比较稳定的，总体来说共同的态势较好。

  广州在2012年限购之后，产生了以投资为目的的公寓产品，并成为近几年广州发展最为迅猛的一种物业，2012年成交量只有83万平方米，但是到2015年是144万平方米，目前的发展态势来看今年过一百万是非常正常的情况。而办公物业，如传统的写字楼，在广州的容量比较稳定，每年大概是50万平方米，虽然供应量比较大，但尤其是前几年珠江新城大开发的时候，市场还是存在一定的消化压力，所以竞争压力比较大的。再看商业的两种形态，一种是住宅，一种是商业街或者是购物中心销售的量，跟办公物业差不多，每年大概50万，但是无论商业还是办公，供过于求的现象是比较明显的，市场的竞争压力比较大。

数据显示广州每年的住宅市场供应量跟成交量比较稳定

  虽然广州住宅价格每年保持一定幅度的稳定上涨，但对比发现公寓的价格跟住宅的价格出现截然相反的走势，原因有两个，一个是早年整个广州的公寓产品还是集中在市中心，包括像天河、越秀、海珠、荔湾这些地方，但是随着市区可以开发的地方越来越少，所以往郊区转移。无论是公寓、商业还是办公，走势都没有住宅那么好看，原因跟公寓的情况一样，因为无论是公寓还是住宅还是商业，早年主要的供应还是集中中心城区，随着中心城区的地越来越少，大量的物业开始放到外围，外围的价格比较低，所以这个时候就把价格拉低了，这个是总体商品房方面。

  从广州各个行政区从2012年到2016年5月份的递增数据可以看出，越秀、天河、白云、黄埔等老城区的量在逐年走低，而从化、花都、增城等区的供求数量占据整个广州的量的6到7成。从2012年到2016年5月份各个行政区的价格走势可见，核心区涨幅较快，传统的外围区域价格涨幅比较慢。越秀是涨幅最高的区域，2012年的时候2万9，到2016年的时候超过4万，而外围的区域像南沙、番禺增长的是非常缓慢的。

广州核心区价格涨幅较快，传统的外围区域价格涨幅比较慢

  从2012年到2016年，120平方以内的产品占据了超过了五成的比例。而从2015年开始，由于国家政策和第一批购买的人群面临换房的需求的原因，大面积的产品，尤其是140平方米以上的产品增长速度比较明显。

  从产品的结构来看，可以看到一房、两房到五房的产品中成交量最高的是三房，而按面积看是90-120方，就是说在广州这个市场目前依然还是自住型的需求为主，广州投资的需求量会比深圳要低一些。

各类产品成交量占比

  再看两个榜单，一个是企业的销售排名，一个是项目的销售排名。从2012年到2015年的项目销售排行可以看到，每年入前十的门槛是在逐步的提高，保利天悦是属于一个豪宅项目，它的量每年是30%以上。另外是企业的销售排行，跟前面是一样的，最近这么多年排第一的是保利地产，业绩也稳步增加，占了整个广州8%-10%的比例，所以保利在广州这个市场做的特别成功的企业。

  下半年广州乃至中国房地产市场的展望

  政策层面，中国的房地产市场始终受政策的影响比较大，主要看两个指标，一个是MO供应量，一个是新增贷款。先看MO，今年年初环比增速非常快，就是说这个市场上流通的信息越来越多，市场流通的货币越来越多，但是今年1月份增速到了高点之后就出现明显的往下走的趋势。

  然后是新增贷款的环比情况。新增贷款包括了各行各业，数据显示新增贷款同比增速在最近几个月出现逐步下滑的趋势。虽然整个新增贷款每年有30%-40%是流入到房地产领域的，但房地产市场可以分到的比重是在逐步下滑的，就是市场上由原来的流动性泛滥慢慢的出现流动性比较简单的局面。

　　再看另外一个指标，就是我们说的上海同业银行的利率，它有几个指标，一个是一个星期到六个月，我们可以看到这个利率是比较平稳的，但是如果放长一点看，一周、一个月、甚至六个月，我们发现它的走势是明显的往上翘的，就是说银行之间在互相的借钱，这个指标是市场上流动性比较紧张的指标。前几年的时候整个市场流动非常紧张的时候，这个指标走势是非常厉害的。

  调控政策层面，3月25号上海、深圳这种市场比较热的城市都出台了一定的调控政策，对市场的打击非常大。投资客对政策的调控非常敏感，就是在3月份之前，包括像中山、惠州、东莞这些城市，深圳投资占比超过五成，甚至中山达到七成，但是在3月25号这个政策出来之后，四月份到五月份短短一个多月的时间深圳投资的萎缩的非常厉害。

  另外一个，最近在包括像南京、江苏、杭州这样的城市不停的出地王，这样的城市我们发现很多声音出来，这些城市要重启限购的政策，就是说本来是一场去库存的运动，变成轰轰烈烈的涨价运动，中央出手对这些进行调控，这个对未来的市场会产生比较大的影响。总体来说，对于广州或者华南来说，政策趋紧是这样的。

  从结构层面看，广州的库存量是900万平方以内，中心区库存压力较外围区小，比如花都区的压力是最大的，因为本身供应量大，每年的去化也是比较大，所以导致库存跟去化是分两层的。

  对于广州或者是对于整个华南市场的判断，下半年整个市场会出现冲高活动的趋势，深圳已经表现出来了，接下来广州也会呈现这样的态势。对于产品来说，克而瑞认为钢需是这个市场的核心产品，对投资型的产品会减少。

“匠心筑家·世界传承”——设计与“智”造探寻之旅在广州启动

标签：