内幕

icon 2012-11-26 16:02:59
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摘要:本报11月15日《地产暴利是“捂”出来的》报道引起业界热议,一时间“牛”盘纷纷冒出水面。

内幕1

惊人的赠送面积

凡是第一次上门看楼的客人,首先会被带到一个花巨资建造的影音室。随后,灯光被全部关掉。黑暗之中,一块宽达10多米的环型投影幕上,一个精心制作的广告宣传片,以光、影、音立体化的手法,向来客展现一个美仑美奂的超高端前海中心区别墅盘。

6月开盘,下个月入伙,90多套现在剩下10多套了。赠送面积不是一般地大,是相当的大”。售楼经理热情地介绍。怎样个大法?双拼别墅房产证上300多平方米,可以送500多平方米地下室!联排的250多平方米可以用480多平方米,空中别墅买一层送一层花园,独栋别墅赠送更多……听了这样的介绍,见多识广的豪客买家,也很少能不为之心动。此外,赠送的地下室可以采光,可用来会客、做泳池,“如果要求不高,也可以做卧室。”

地下室可以采光?面对记者的疑惑,该售楼经理带记者来到楼盘的模型边。只见她按了下遥控器,白色底盘托着别墅缓缓升起到一定高度。“紫园依山而建,顺着山坡搭起了大平台建别墅,平台下面是三层的地下室。虽说是地下室,其实是在地上的。“我们现在所处的是地下室三层”,售楼经理强调,赠送面积不在产权证上,客观上有利于减少税收。

记者随售楼经理参观,坐电梯来到第三层(即别墅第一层),感觉豁然开朗。一栋栋建筑井然有序,正“乒乒乓乓”装修,而地下室同样采光良好,如果不特别强调还真不知是地下室。

业内人士告诉记者,这属于半开放式的地下室。地下室不计容积率,能采光的地下室基本上相当于普通的楼层。促使一些开发商建这种地下室“偷面积”,因为大量赠送面积对客户有很大的吸引力。在房地产业中,别墅楼盘“偷面积”、承诺赠送面积等是比较常见的手法。但紫园一出手就不同凡响,大量赠送面积,大的尺度令人咋舌。

“赠送面积是开发商与购房者联合起来欺骗政府”,华安律师事务所资深房地产专业律师陈敏建议,购房者不要贪图小便宜。赠送面积不计入私人产权,属于公共产权,全体业主都有权力主张。一旦发生纠纷,赠送面积不受法律保护。

内幕2

见不得光的预售证?

紫园户型集中在200-400平方米,每套价格一千多万到几千万元,均价十五万元每平方米。其中部分独栋别墅由三个产权组成,即需要三个具备购房资格的人或者公司方能购买。

售楼过程有诸多不合常规之处。记者翻阅售楼部的相关资料,发现有建设规划许可证、施工许可证、工程验收许可证等,没看到房地产预售许可证和户型图。在售楼现场,绝大部分楼盘都按政府有关政策应该张贴公示的预售证、户型平面图等基本材料。根据有关规定,有房地产预售许可证才可以办理网签和房产证。户型图则是很多开发商乐意主动向外界展示,以便给购房者了解信息的基本工具。

一位售楼小姐肯定地对记者表示,没有预售证。至于户型图,要交了定金成交之后才能看。另外一位经理则表示,楼盘在三年前就取得了预售证,可以正常办理房产证。记者表示担忧,再三要看预售证,她提供了一张房产证的样本,以增强记者的信心。

《民营经济报》记者在深圳国土资源管理局网站查到了紫园的“房地产预售许可”申请,受理时间为“2009-12-16”、“2009-12-28”,但未能查到该申请的详细内容。

“很明显,预售证与现楼、户型图之间有大出入,经不起推敲,否则不必遮掩。”房产行业资深人士余先生指出。

历程

长达20年的开发

紫园从拿地到今年售楼花了20年时间,这足以让业界艳羡,而其过程有充分的想象空间。

公开资料表明,紫园所在地块于1993年就已取得土地使用权。售楼部一份乙方为“深圳市武龙源房地产开发有限公司”的深圳市土地使用权出让合同补充协议书显示,“根据深合字(1993)0206号《深圳市土地使用权出让合同书》及第一、二补充协议的规定,乙方取得宗地T102-0014、面积为26473平方米的土地使用权。该宗地土地用途为别墅……”。深圳市武龙源房地产开发有限公司是恒裕集团的子公司。

但是,土地使用年限却是“从20051025日至20751024日止”。也就是说,土地实际使用期比拿地时间晚了12年。

记者在深圳国土资源管理局查询到了5条“大南山紫园”的相关信息。其中,最早的一份受理时间为“2008-06-13”的“改、扩建建筑工程规划许可”,在获得批复后进行了施工。其建设工程许可证的合同施工时间从“2008-07-18”到“2009-12-31”,合同价格为8000万元。但公开资料显示,实际时间是从2008101日到2011331日。

在“2009-03-25”“建筑物更名”,大南山紫园原名为“大南山荔景山庄”。最后是“2012-1-31”申请的“建设工程规划验收(建筑类)”。

《民营经济报》记者注意到,验收证上的信息与实际建筑存在较大出入。验收证验收的是216层的住宅及管理用房,但记者在现场看到,独栋别墅为3层,加上3层地下室共6层,而其他部分户型6层,加上地下室达9层。

紫园建筑面积为50878.4平方米,验收面积为27142.5平方米。中间相差的两万多平方米,正好与赠送的面积大致相同。

记者联系恒裕集团相关人士欲取得详细的资料,但遭到了拒绝。

“紫园长达20年的开发,毗邻生态公园,多次变更规划、改扩建、通过验收,不是一般开发商所能为,其操作过程具有相当大的想象空间”,房产行业资深人士余先生告诉记者,房地产行业有“拿地-改规划-拖延工期-获得土地溢价和超额利润”的潜规则,紫园在这方面堪称典范。

陷“低价输送利益”疑云

超长开发周期带来的结果,是巨额的利润空间。余先生算了笔账,以每平方米15万元计算,紫园的售价比拿地时增长了30倍以上。大南山紫园的投资商恒裕集团对外宣称,紫园将产生30亿元的收入。

一则优惠购房批条引发的纠纷,引起了业界对其利润空间的猜疑。今年6月紫园开盘,开发商龚某给了自称是深圳市某厅级官员书记亲戚的李女士7.8折购买两套别墅的批条,低于市场价800多万元,李女士一旦购入转手即可净赚800万元。龚某后来与书记沟通发现李女士并非其亲戚,由此取消了李女士的购房优惠。李女士不服气,诉诸媒体,闹得开发商与某书记灰头土脸。

此事引发了开发商低价购房输送利益的热议。

有房地产业内人士表示,很多豪宅别墅的销售,价格并不公开透明,上下浮动的区间较大。从客观上来说,即便是低价售房,只要不太离谱,也难以被察觉。紫园的开发商仅因听信是某领导的亲戚,就轻轻巧巧让利800多万元,可见其利润空间之大。

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