贝壳，此消彼长
在房地产行业深度调整的周期中，贝壳控股有限公司（纽交所：BEKE；港交所：2423）于2025年11月10日交出了一份“稳中有进”的季度成绩单。财报显示，公司虽面临利润波动与转型挑战，但核心平台规模持续扩张，房屋租赁等新兴业务表现亮眼，展现出穿越周期的经营韧性。
收入微增，利润承压
2025年第三季度，贝壳总交易额达到7,367亿元人民币，与去年同期基本持平。其中，更具韧性的存量房业务表现稳健，交易额同比增长5.8%至5,056亿元；而新房业务交易额则受市场环境影响，同比下降13.7%至1,963亿元。
公司净收入同比增长2.1%，至231亿元人民币。然而，盈利指标出现下滑，除同期毛利小幅3.9%至49亿元人民币外，贝壳2025三季度净利润为7.47亿元，同比减少36.1%；非通用会计准则下的经调整净利润为12.86亿元，同比下降27.8%， 反映出地产相关行业整体承压，实为经济转型的必然结果，不宜全部归结为企业自身问题。
2025年第三季度归属于贝壳控股普通股股东的净利润为人民币7.49亿元，而2024年同期为人民币11.71亿元。2025年第三季度归属于贝壳控股普通股股东的经调整净利润为人民币12.88亿元，而2024年同期为人民币17.85亿元。
这反映出贝壳利润来源的“此消彼长”，原本以新房、二手房交易为代表的高利润业务正在收缩，房屋租赁与家装家居等业务增长显著。新房市场持续承压，直接冲击了贝壳这块曾经利润最丰厚的业务，不过“一体三翼”的战略正在有效对冲产业转型带来的“阵痛”。
租赁业务异军突起，家装家居稳中有升
按业务类型来看，贝壳各业务板块呈现出此消彼长的发展态势。
存量房与新房业务作为传统支柱，收入分别小幅下滑至60亿元和66亿元。
在房产交易服务方面，贝壳在稳住基本盘的同时，通过组织结构升级、流程重构及科技创新等方式提升效率。
贝壳董事长兼CEO彭永东表示，“于2025年第三季度，我们通过组织结构升级、流程重构及科技创新，持续探索业务提效和客户体验提升的路径。房产交易服务方面，我们在上海试点‘房客分离’机制，帮助卖方经纪人构建更好的房源营销和销售能力。”
总结来说，“房客分离”是贝壳将其平台模式优势发挥到极致的体现，原本一个经纪人可能要负责从房源维护到营销业务全流程。现今贝壳通过精细化的专业分工和科学的利益分配机制，重塑了经纪人的作业流程，将“内外”拆开，最终目的是为了提升房源流通效率和整个交易环节的服务品质。
不过，这种结构改变，要求在组织规划与执行细节上十分严苛，否则可能反而加剧内部博弈，更为低效。
日本“不动产信息系统” REINS - Real Estate Information Network System
就邻国日本而言，“房客分离”机制在日本房地产交易市场中是普遍存在的，并且已经通过成熟的 “代理制度” 和行业平台规范化运作多年。尤其是在二手房买卖业务中，主流的模式是将买方和卖方的代理人分开，即由不同的经纪人和公司分别为买卖双方服务。
卖方代理人负责帮助房东定价、进行实勘、将房源信息录入行业共享系统（REINS），并定期向房东反馈销售进展。买方代理人根据购房者的需求，在行业共享系统（REINS）中匹配房源，并负责带看、提供专业咨询以及谈判等服务。
这种模式确保了双方代理人都能专注于各自委托人的利益，使得交易过程更加透明和公正。不过贝壳的“房客分离”与日本不动产中介行业的“房客分离”本质不同，不能一概而论。
家装家居业务表现稳定，收入维持在43亿元，已成为贝壳多元生态中可靠的一环，验证此前贝壳“一体三翼”战略的正确判断。
最大的亮点来自于房屋租赁服务，该业务线收入同比大幅增长45.3%，达到57亿元。彭永东就此表示，“房屋租赁服务方面，我们深度推进AI与运营融合，以及AI对服务者作业、客户体验的全链路赋能。该业务在2025年第三季度贡献超过人民币1亿元的利润。”反映出AI在与传统行业融合方面，贝壳已经率先走在前列。
新兴业务及其他收入为4亿元，相较上述而言，尚在发育阶段。
平台网络持续扩张，用户基础稳固
贝壳的平台根基依旧深厚。截至三季度末，门店总数超过6.1万家，同比增长27.3%，活跃门店数量为59,012家，较上年同期增加25.9%。
经纪人数量为54.6万名，较上年同期增加14.5%，活跃经纪人数量超过47.1万名，同比增长11.4%。这些不断增长的数字，是贝壳庞大线下网络的毛细血管，也是其核心竞争力的体现。
同时，线上流量池持续扩大，第三季度移动端月活跃用户平均达到4,930万人，同比增长6.7%，显示出其平台对用户的持续吸引力与市占率的稳步提升。
从门店成本看，贝壳的门店成本由2024年同期的人民币703百万元减少5.8%至2025年第三季度的人民币663百万元，主要由于链家门店数量减少。
控费能力提升，大手笔回购彰显投资信心
在由“规模驱动转向效率驱动”的主旋律下，贝壳第三季度运营费用同比下降1.8%至43亿元。其中，销售和市场费用优化显著，同比下降10.7%。
更值得关注的是公司对股东回报的重视。2025年第三季度，贝壳用于股份回购的金额高达2.81亿美元，创下近两年单季度新高。截至9月末，今年累计回购金额已达约6.75亿美元。自2022年启动回购计划以来，总回购金额约23亿美元，反映出贝壳回馈股东的决心坚定而清晰。
展望：以科技穿越周期
纵观贝壳2025年三季报，贝壳正通过组织升级和科技创新探索提效路径，这应验了此前贝壳由“规模驱动转向效率驱动”的战略方针。
贝壳董事长兼CEO彭永东表示，“持续创新才能穿越行业周期，通过这些尝试，我们看到了一条以科技重构作业模式、以效率驱动规模增长的全新路径。展望未来，我们将加速AI能力在核心业务 场景的深度渗透，推进服务者和消费者体验的双重提升。”这预示着“科技赋能”是贝壳应对市场变化、重塑服务体验不可或缺的重要组成部分。
贝壳董事兼首席财务官徐涛则指出，在稳健的现金储备支持下，公司将持续优化业务结构、强化科技赋能并夯实股东回报。
截至2025年9月30日，贝壳持有的现金、现金等价物、受限资金和短期投资总额高达557亿元，为其战略转型和度过行业冬天提供了充足的“粮草”。
整体而言，贝壳的这份季报描绘了一幅企业转型中的图景：传统业务承压但根基稳固，新兴业务快速增长但尚未能完全对冲大盘影响。在房地产行业的新常态下，贝壳正试图通过科技、效率和多元业务布局，走出一条独特的穿越周期之路。其持续的巨额回购，也向市场传递着管理层对长期价值的信心。（财言社）