红星美凯龙，V型修复
- 扭亏不是会计幻觉：剔除公允价值变动后，经营利润从2.3亿增至3.9亿，真实造血能力增强。
- 出租率回升至86.9%，
- 短期租金让利换来商户黏性与结构优化。
- 三费齐降且降幅超过营收降幅，
- 成本端进入系统性提效通道。
- 24亿CMBS获受理、REITs筹备中，
- “轻重分离”从战略口号走向可执行路径。
- 融资成本降至4.2%，
- 建发协同正从“输血”转向“造血”。
- 高端电器、M+设计中心、新零售家具样板已立，复制节奏清晰可期。
- 管理层明确全年盈利预期，
- “两升一降”KPI构成可持续修复框架。
- 美凯龙正在从“活下去”走向“活得好”。
红星美凯龙董事长李玉鹏：
“上半年扭亏为盈只是一个开始。”
茨威格在《断头王后》中写道：“所有命运馈赠的礼物，早已在暗中标好了价格。”
过去五年，中国家居零售行业经历了一场残酷的调整，红星美凯龙也曾为此付出沉重代价——连续亏损、资产减值、出租率下滑。但2026年上半年的这份半年报，却让人看到了某种“还价”的可能。
归母净利润7486万元，同比扭亏为盈；经营活动现金流净额8.8亿元，同比大增337%；自营商场出租率回升至86.9%，融资成本降至4.2%。在行业整体仍处调整期的背景下，这一串数字组合在一起，构成了一个远比“扭亏”二字更丰富的信号：美凯龙的经营基本面，正在发生实质性改善。
这并非一句客套的业绩点评。拆开利润表，公允价值的“少亏”确实贡献了弹性，但剔除这一因素后的经营利润从2.3亿增至3.9亿，1.6亿元的真金白银增长，才是这份半年报中最值得被认真对待的部分。
如果说过去几年的美凯龙是在“止血”与“求生”，那么2026年上半年的它，开始展现出“康复”的迹象。
01 扭亏的“含金量”
从“少亏20亿”到“多赚1.6亿”，
投资性房地产公允价值变动损失大幅收窄，居功至伟
任何理性的投资者都不会忽视一个事实：美凯龙上半年扭亏，投资性房地产公允价值变动损失的大幅收窄居功至伟。去年同期这一科目亏损21亿元，今年上半年收窄至不足1亿元，释放了约20亿元的利润空间。
但将“扭亏”完全归因于此，既不公允，也不完整。
财务总监杨映武在交流中给出了一个关键数据：剔除公允价值变动损失和各类减值损失后，公司上半年经营产生利润约3.9亿元，较去年同期的2.3亿元增加1.6亿元。这意味着，在剥离了所有“会计噪音”之后，美凯龙的真实经营能力，确实在增强。
这1.6亿元从何而来？答案是成本端的结构性优化。营业成本下降17%，销售费用下降29%，管理费用下降11%，财务费用下降7%。三费齐降的幅度均超过营收降幅，说明降本增效并非简单的“砍预算”，而是组织架构优化、低效业务收缩、集采优势释放、全面预算管理迭代等一系列动作叠加后的系统性成果。
换句话说，美凯龙正在从“被动收缩”走向“主动提效”。前者只是让亏损变小，后者才能让利润变实。
当然，营收下滑7.3%依然是悬在头上的达摩克利斯之剑。但细看收入结构，这7.3%的降幅中，有相当一部分来自公司主动的战略选择：关闭2家低效自营商场、8家风险较高的委管商场、大幅收缩建筑装饰业务。这些动作在短期拖累了收入，在中长期却是在给资产组合“瘦身健体”。
用管理层的话说，这是“集中资源运营优质资产、提升整体资产质量”。从出租率和经营利润的同步改善来看，这套逻辑正在得到初步验证。
02 出租率回升至86.9%
短期租金让利，换长期经营黏性
自营商场平均出租率从85%回升至86.9%，这个数字看似平淡，但在家居卖场行业整体出租率持续承压的大环境下，却是一个不容忽视的积极信号。
更值得关注的是驱动这一回升的机制。财务总监杨映武坦言，出租率的提升部分源于“为稳商留商及引入优质业态给予租金优惠”。表面看，这是以价换量的老套路。但如果拉长周期审视，它更像是一次主动的“商户结构优化”——用短期的租金让步，换取优质商户的留存和长远的经营黏性。
家居卖场的核心资产不是场地，而是商户生态。一个商场里如果留下的都是经营困难的低效商户，出租率再高也只是账面繁荣。反之，如果通过适当的租金灵活性，稳住优质商户、引入高坪效品类，那么短期租金单价的回落，恰恰是在为未来的租金修复蓄力。
总经理施总给下半年的目标是出租率“稳步提升2-3个百分点”，即达到89%-90%。考虑到当前行业环境下商户经营压力仍然较大，这个目标并不保守。但它传递的信号清晰：管理层对商场运营能力和商户黏性有信心。
另一个值得注意的细节是，新业态的租金结构正在形成梯度。高端电器租金水平与家居建材相当甚至更高，M+设计中心作为孵化类业态租金约为传统家居的一半，新能源汽车等补充业态租金较低。这种“核心-成长-补充”的三层租金结构，本质上是在用高租金品类支撑基本盘，用中低租金品类填充空铺、引流获客，最终反哺整体坪效。
逻辑上自洽，剩下的就是执行力的兑现。
03 “轻重分离”不是退路，而是通路
7月公告24亿元CMBS计划
公募REITs积力争年底落地
在美凯龙的战略叙事中，“轻重分离”被置于核心位置。7月公告的24亿元CMBS计划，8月获上交所受理；公募REITs积极筹备；管理层明确表示“力争年内落地”。
有人将这一系列动作解读为资金压力下的被动选择。但换一个角度看，这恰恰是美凯龙在资产端主动打通“投融管退”闭环的关键一步。
一家持有866亿总资产、其中投资性房地产占比81%的公司，最大的挑战从来不是“缺资产”，而是“资产太沉”。美凯龙坐拥大量优质商场物业，但这些物业的流动性极差，导致资产负债率高企、资金周转效率偏低。CMBS和REITs的本质，就是将这些“沉睡的资产”激活为可循环的资金，在不丧失运营权的前提下，降低重资产占比，提升股东回报。
董事长李玉鹏的表态很明确：“无论是CMBS还是REITs，都是公司‘轻重分离’战略工具箱中的重要选项。”这传递出的信号是：美凯龙正在从“拥有资产”转向“运营资产”，从“赚升值的钱”转向“赚现金流的钱”。
与此同时，建发系在融资端的赋能正在持续释放红利。有息负债平均融资成本从2021年的超5%降至2026年6月末的4.2%，这个降幅放在任何一个重资产行业里都堪称可观。管理层还透露，下半年计划推进大额债务置换，预计融资成本将进一步降低。
融资成本的持续下行，意味着美凯龙持有和运营资产的“安全边际”在增厚。当资金成本低于资产收益率时，轻重分离就从“去杠杆”变成了“价值创造”。
04 新业态
“第二曲线”样板已立，复制开始
投资者交流会上，管理层用大量篇幅介绍了业态升级的进展：MEGA-E智电绿洲落地两家，M+设计中心完成26家样板打造，汇聚超8300名设计师，带动销售3.1亿元；新零售家具经营面积26.6万平方米，成为增速第一的品类；全国首店7个、美凯龙首店8个、最新店态77个。
这些数字中，最值得关注的不是规模本身，而是“样板-复制”的节奏正在形成。
以高端电器为例，管理层给出的路径是：2026年完成13家样板商场打造，形成覆盖超一线、新一线、地级市三个能级的标准模板；2027年起进入全国推广阶段，最终覆盖约140家商场。这是一个典型的“先打样、再复制”的节奏。放在零售行业，这套打法的好处在于，每一步扩张都建立在已验证的盈利模型之上，避免盲目铺摊子。
M+设计中心同样遵循这一逻辑。“30+10+1”战略中，30家样板设计中心上半年已完成26家，首批均布局在北上广深及省会级城市；10家材料图书馆首批3家将在2026年底前落地；1个全国性设计师平台已聚集超8300名设计师。管理层坦言，M+设计中心的推进节奏有所放缓，“追求质量而非速度”。这种克制，在当下的行业环境中反而是一种清醒。
新零售家具的增速更是一个惊喜。26.6万平方米的经营面积虽然体量尚小，但作为所有品类中增速第一的品类，它验证了“线上家居品牌线下体验店”这一模式的可行性。上海、北京的样板已成功，正在全国十几个商场快速复制。
这些新业态的共同特征，是围绕“家庭场景”做生态延展，而非盲目跨界。它们共享美凯龙的品牌、场景和客户资产，在扩大品类的同时不稀释主业。这种“守正出奇”的品类拓展逻辑，恰恰是美凯龙区别于其他卖场运营商的核心能力之一。
05 从单向“输血”走向双向“协同”
“建发”是美凯龙“穿越周期的重要护城河”
在美凯龙2026年上半年的故事中，建发系的角色正在发生微妙的变化。
过去几年，建发集团、建发股份在融资端为美凯龙提供了大量支持，这是美凯龙能够在行业寒冬中存活下来的重要保障。但从这份半年报来看，双方的关系正在从单向的“输血”走向双向的“协同”。
“地产+家居+供应链”的整合模式，正在产生实实在在的获客效应与经营协同。建发的地产开发业务为美凯龙带来精装房渠道的商户需求；建发的供应链网络为美凯龙的高端电器、新零售家具等品类提供上游资源对接；美凯龙的线下场景和设计师资源，则反哺建发的房产销售和供应链生态。
这种协同的价值，很难用具体的财务数字量化，但它正在从各个维度渗透进美凯龙的经营细节里：融资成本的持续下行、潮电荟等创新场景的供应链搭建、海外业务的初期孵化，背后都有建发系的影子。
董事长李玉鹏将这种协同称为“穿越周期的重要护城河”。从目前的经营数据来看，这个定位并不夸张。在行业整体融资环境偏紧的背景下，美凯龙能够以4.2%的成本获得资金，本身就是一种稀缺的竞争优势。
06 信心从何而来？
从“两升一降”到“修复的节奏”
管理层在交流会上给出了全年保持盈利的明确预期，并概括了经营层面的核心KPI为“两升一降”：出租率稳步提升、新增长极收入占比提升、综合运营成本率下降。
这三个指标构成了一个内在逻辑自洽的经营框架：出租率提升保障基本盘稳定，新增长极提升注入增量动力，成本率下降放大利润弹性。如果三者同时兑现，美凯龙的盈利改善就具备了可持续性，而非一次性的会计修复。
更值得关注的是修复的“节奏感”。管理层没有给出激进的收入增长目标，而是把重点放在出租率和成本率这两个“可控变量”上。这种务实的态度，在行业调整期尤其重要。当宏观环境不提供顺风时，企业能做的就是把自身能控制的事情做到极致。
下半年，金九银十、双11等关键促销节点即将到来，MEGA-E和M+设计中心的样板复制将加速，CMBS发行若落地将优化负债结构。这些短期催化因素与中期战略推进叠加，构成了美凯龙全年盈利预期的支撑。
07 结语
扭亏只是开始
家居行业正在经历一场深刻的结构性调整。精装房渗透、线上分流、整装截流、设计师渠道崛起，每一股力量都在重塑传统卖场的生存逻辑。在这个意义上，美凯龙面临的不是一次简单的周期性波动，而是一场必须打赢的转型之战。
2026年上半年的这份半年报，给出了一个值得被认真对待的阶段性答案：归母净利润扭亏为盈，经营利润实质增长，出租率稳步回升，融资成本持续下行，资产证券化破局在即，新业态样板初立。
董事长李玉鹏在致辞中说：“上半年扭亏为盈只是一个开始。”这话说得克制，却也自信。在行业洗牌的关键期，美凯龙用一份“止血+造血”并行的半年报，向市场证明了它正在从“活下去”走向“活得好”。
命运的礼物，终究是要还的。但只要你开始还了，就有资格重新谈条件。美凯龙现在需要的，是把这份“开始”变成一种“习惯”。
