内外兼修促发展 中粮地产自我提升应对改革

摘要：回顾2014年7月15日下午3时，国资委吹响了“混改”号角，改革办主任彭华岗在国资委“四项改革”试点新闻发布会上称，国资委选取6家央企作为改革试点企业，其中中粮集团入围此次央企改革试点。

  回顾2014年7月15日下午3时，国资委吹响了“混改”号角，改革办主任彭华岗在国资委“四项改革”试点新闻发布会上称，国资委选取6家央企作为改革试点企业，其中中粮集团入围此次央企改革试点。作为典型性和示范性代表的中粮地产，对内聚焦内涵增长，对外加强外部融资，通过内外兼修的发展模式探索出国企改革进行时的新路子、新方法。

  一、聚焦内涵增长，提升精细化管理水平

  纵观2014年，外部市场环境持续低迷，中粮地产通过苦练内功，不断提升公司的开发管理能力，逐步提升精细化管理水平。从三个基本点出发，中粮地产聚焦内涵增长，努力为自身创造更大的发展空间。

  首先，加强运营节点控制。2014年，公司通过全面推行全生命周期管控体系，有序推进在建项目整体运营计划。其中新拿地项目从拿地到开工时间已缩短至6.3个月，与2013年相比减少了2.3个月。全年应达成里程碑节点161个，提前或按计划达成141个，准点达成率88%。

  其次，产品研发持续深化。公司积极推动产品设计标准化落地，在开放平台的基础上进行模块组合，不断完善产品线管理框架及管理流程。在过去的一年中，为了梳理产品体系和优化运营管控，中粮地产编制《彩云系列（刚需）产品手册》、下发《户型库》以及《各景观、室内风格设计指引》等，不仅满足了不同的客户需求，同时也规范了产品的标准化流程，提升了产品的复制能力。

  最后，规范招标采购制度，推行集中采购。公司通过收集反馈现有招标采购制度流程的执行情况，同时借鉴标杆企业经验，对现有制度流程以及招标采购思路进行梳理，对《招标采购管理办法》进行修订。报告期内公司推行材料设备类集中采购，降低了采购成本费用。

  二、拓宽融资渠道，丰富土地获取方式

  中粮地产作为央企管理的国有重要骨干企业之一，作为中粮集团住宅业务唯一的上市平台，其品牌优势和资源优势对消费者、合作伙伴、供应商等均有较强的吸引力，为中粮地产对外融资创造了优越的条件。

  2014年，公司通过总对总授信、债权融资、股权融资等途径，全面保障项目资金需求。

  一是拓宽债权融资渠道，公司债、中期票据工作取得突破。公司利用资本市场和银行间市场新政策利好，申请发行公司债券与中期票据。相关发行议案已经董事会、股东大会审议通过，目前正在积极准备公司债申报材料以及中期票据注册材料，公司将根据公司债的申报情况及中期票据的注册情况，结合市场择机发行

  二是项目层面引入投资者，股权融资规模逐年扩大。2014年，公司成功为北京中粮瑞府、深圳云景国际、成都中粮鸿云等项目引入股权合作方。公司通过项目股权融资，一方面优化了项目股权结构，节省了资金成本，提高了资金利用效率；另一方面通过引入第三方，促进项目不断提升管理水平，提高项目投资汇报。

  三是拿地模式多样化。为了顺利完成土地储备指标，报告期内除通过招拍挂方式成功获取成都攀成钢地块外，公司总部与城市公司形成合力，系统研究城市土地与房地产市场发展趋势和不同城市的房地产政策，以解决历史遗留问题为契机成功获取深圳凤凰里项目；同时凭借丰富的城市更新项目开发运营经验收购其他城市更新项目，成功获取深圳云景国际项目。全年累计新增土地储备74.4万平米。

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