上海链家：从三方面入手规避纠纷

  随着今年上半年房价持续上涨，房贷政策的变动等，有迹象显示，申城楼市中，买卖双方之间的直接纠纷也呈上升趋势。业内建议，需要在三方面引起足够的重视。

  涨跌超预期容易产生违约

  一位资深业者告诉记者：“楼市的剧烈变动，影响了买卖双方的心态，许多纠纷由此而起。”今年二手房价快速上涨，春节后和6、7月成为两个标志性的节点，一些业主跟随周边一手房价和土拍价格跳价，幅度10%-30%不等。于是，由此涉及诚意金、定金、违约金或中介服务费等经济纠纷屡屡出现。

  北京盈科(上海)律师事务所在该行二手房交易纠纷调处工作报告中提示，交易过程中的两类风险正在加剧。一种就是交易一方履约意识不足，或交易出现问题后，双方不愿让步等导致合同无法继续履行。导致这一情况的主要因素就在于房价持续上涨，业主反悔或中途加价。

  “从缴纳意向金到签约，中间会经过3-4个月，周期比较长，期间房价可能有较大变化，一旦房价涨跌超过预期，就容易导致一方违约。”北京盈科(上海)律师事务所赵星海律师表示。

  购房 者 容易对 自身评估不足

  而交易过程中容易产生的两类风险中的另一种，就是因购房者自身评估能力及风险防范意识不足所致。

  如资金准备不足、对贷款审批额度预计不足、对购房资格条件理解出现偏差等导致签约后交易无法继续履行，造成经济损失。有的是下家自身资质不够，或通过造假获得买房资格，导致买房违约;有的是上家隐瞒个人真实，导致过户交易审税时，税费产生较大差异，双方都不愿承担、交易进退两难;还有的是因遇到贷款政策的变动，如房贷时间延长、贷款额度降低等，导致未能按期履约，其中又以置换客的连环交易占比较高。

  上海链家交易按揭部认为，购房前的充分评估显得更加重要。目前，多家银行正在悄然收紧房贷，不少市民反映办理房贷变得更加困难。有银行表示没有私下收紧房贷，但却直言办理房贷的审查过程更加严格，甚至拉长放贷时间。数据显示，今年上半年居民按揭贷款新增2.36万亿，比去年同期增加了一倍。上半年房地产市场销售火热，不少银行已经出现了房贷余额紧缺的局面。

  置换 需 多方确认交易周期

  针对如何避免在交易过程中规避上述两大问题，防止不必要的麻烦，上海链家交易按揭部的相关负责人建议：在三个环节上必须引起关注。

  其一，仔细查看协议条款，核算价款，明确违约责任。买卖双方在签订合同时，应仔细查看合同条款的约定，核算各期房价款，合同约定时清楚标明各方的责任义务，明确单方解除合同的责任、违约金金额、逾期付款责任、滞纳金金额及其他违约情况等。

  第二，计算税费，要求出售方提供相关材料。因房屋购入材料为计算税费的基础，在核算房款时建议要求出售方出示相关材料的原件，以确保购入价格、时间与其所述一致，否则可能导致税费增加。

  第三，若为置换，务必多方确认交易周期。若为置换交易的，务必与房屋中介、银行等各方确认交易周期，是否符合置换的各项环节时间要求，并在合同中放宽各交易时间的时间，否则可能因前套房屋交易延迟导致后套房屋交易违约。

  上海链家交易按揭部的相关负责人表示：“由于房产交易是大宗交易，涉及金额比较大，其交易过程也相对复杂，中间的风险自然也高于普通买卖行为。买卖双方应当更加谨慎，交易前要对双方信贷情况、房屋产权及抵押状况有详细了解。如果对这方面的经验和知识不足，最好咨询专业人士或相关机构。”

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