从建筑到居民，上海“城市更新”的下一个方向在哪里？

摘要： 每个现代都市都经历着从“孕育”到“生长”、再到“成熟”的过程。随着中国城市化进程的不断推进，北京、上海之类的大型和超大型城市，已经开始面临新一轮的挑战：这就是如何形成内生的可持续发展力，从“农村到城镇”的阶段进入“城市到更优城市”的阶段。...

  每个现代都市都经历着从“孕育”到“生长”、再到“成熟”的过程。随着中国城市化进程的不断推进，北京、上海之类的大型和超大型城市，已经开始面临新一轮的挑战：这就是如何形成内生的可持续发展力，从“农村到城镇”的阶段进入“城市到更优城市”的阶段。“城市更新”和围绕着“城市更新”而探索的一批创新型企业和团队也就应运而生了。

  “城市更新”具体来说，就是更新改造有限城市空间内的“旧”版块，满足城市居民不断升级的生活需求，持续达成城市繁荣目标。最早的“城市更新”概念来自于欧洲，早期只是局限于清除快速增长城市中的破败建筑，通过大面积推倒重建的方式全面提高城市形象。随着现代城市发展的不断演进，西方城市更新的方式也经历了从“物质环境”改造到“社区复兴”的过渡，更注重提升人居环境，社区功能多样性和强调人的物质精神需求。

  在“城市更新”概念全面升级的今天，存量项目的改造目标不仅限于赋予旧建筑新的功能和适用性，而会更关注区域中生活的居民，通过带动周边社区环境的改善提升居民的生活质量和互动频率。在这个过程中，涌现出了以翌成创意为代表的新型企业和团队，他们在不断的创新和实践中提出了新颖、有趣、着眼于未来的改建项目解决方案。在今年《第一财经周刊》主办的“中国商业创新50人”评选中，翌成创意的创始人沈敏恺登上了“设计创新”领域的荣誉榜，标志着翌成创意在商业创新上的努力和突破。这批商业精英的出现，不但推动着“城市更新”概念的升级启动，也见证着中国的一线城市全面步入了城市发展的新阶段。

  翌成创意成立于2008年，是一家专注于城市更新和存量资产投资运营及全面改造的企业。今年年初，全球领先的私募股权投资集团美国华平投资集团作为战略投资人，促成了翌成创意和盛煦地产—一家专业经营物业投资及资产管理公司的战略整合。整合后的平台专注于投资与城市更新和存量房地产相关的优质资产，并由旗下品牌base团队进行开发设计和商业运营。如今base经营范围已涵盖了房地产开发、建筑、设计以及物业管理。其中base OFFICE管理型办公室、base LIVING设计服务型公寓，baseCO联合办公空间和未来的度假产品，融合了办公、居住和休闲三大领域，为使用者提供全面的空间解决方案。

  甄选项目资源

  挑选出适合改造的项目是翌成创意“更新”工作的第一步。

  翌成早期的改造目标是破败废弃的厂房和其他相对滞后于社区发展的老建筑。这类建筑的使用功能或已完全丧失，或是与周边的环境和需求格格不入，需要调整规划才能更好投入使用。作为翌成最早的改建项目之一，柿子湾一处工业时代留下来的手套厂被改建成了集合居住和办公的全新空间，如今这间老厂房拥有全新的结构和外观，重新焕发出生机和活力。随着改造项目的深入，翌成的工作已不仅仅限于老旧建筑的改造，一批有潜力提升周边环境和社区交流的版块同样进入他们关注的视线。

(改造前的柿子湾老建筑）

  （改造后的柿子湾项目拥有base品牌标志性的白色外立面）

  精准业态定位

  通常，在确定了改建目标后，翌成会对目标项目进行分类和精准定位：是改建成生活居所、工作空间还是休闲场所，都需要研究周边社区环境、潜在租户需求和项目长期发展前景等多重复杂因素，最终才能制定出最优的改建方案。

  今年年初，翌成位于上海徐家汇的徐航项目正式开业运营。这座改建后的优质创意办公空间为入驻的公司提供了新颖的办公解决方案—考虑到快节奏而带来的紧张的商业氛围，建筑师在base OFFICE区域的每个楼层都拓展出露天阳台，并在楼顶设计了宽敞开阔的空中露台；这些人性化的设计，满足了上班族社交和办公的双重需求，将工作和生活连为一体。

(改造后的徐航项目建筑外观）

  （base OFFICE楼层露天阳台设计）

  位于天钥新村的base LIVING则是翌成因地制宜设计生活空间的成功案例之一。这个项目的所在地原本只是个老住宅区里的幼儿园，如今却变成了一个适合居住的温馨院落。改造后的空间里配备了开放式的公共厨房和户外泳池，让这里的租户不但能融入浓厚的本地生活气息中，又能同时享有齐全的现代化家居设备和居住环境。正是通过分析考量潜在租户的需求，翌成创意打造出一处处设计感和功能性兼具的办公、生活、休闲空间；精准的定位使得每一栋改建项目都保持着极高出租率。

 (改造后的天钥桥项目保留了部分老建筑的原貌，同时又配备了全套现代化的家居设施，让空间兼具美感和实用性）

  简约新鲜的设计风格

  迄今，经翌成创意改造的项目仅在上海就已多达二十多处。不管在闹市区还是居民区，这些具有白色外墙和base logo的改造项目总是格外醒目。翌成与包括Borja TrujilloRodríguez在内的多位国际设计师联手，打造出具有base品牌特色的风格——在建筑原有的结构上，去繁就简，避免多余的装饰扰乱空间视觉效果。

  在坚持base简单质朴风格的同时，翌成也在不断尝试与新的设计师合作，追求始终为空间带来新鲜的艺术元素。法国设计师Jerome Sallerin曾是baseCO的租户，他在这里的联合办公空间里获得灵感，先后为安福路和徐家汇的两处baseCO空间绘制了令人印象深刻的壁画，他留下了记忆，也给baseCO增添了一丝调皮和灵动。

（设计师JeromeSallerin与baseCO合作的壁画）

  可持续的社区运营

  随着城市扩张和地产业的发展，几乎中国所有的大中型城市都在经历以地产开发为主导的旧城更新过程，然而城市更新如果仅仅停留在旧建筑和基础设施的翻新上，就跳脱不出以地产开发为导向的经济行为。建筑、设计、开发、固然重要，但真正带来概念性变革的是着眼于社区运营的改建思路，是以社区居民利益和意愿为核心的可持续模式。

  与传统房地产开发不同，翌成的核心理念是建立人与人联结的生态圈。一方面，旧建筑经过腾笼换鸟式的改造，成为社区中更富有趣味性和归属感的空间，满足使用者对高生活品质的期待；另一方面，改造后的空间也为使用者提供交流合作的机会，将相互有关联的群体集合在一起，使空间成为孕育创意和灵感的摇篮，也为社区居民和base使用者建立社交联结，形成叠加的经济和社会效应。

  为了深化这种社交关联，base还会定期举办“周末市集”等线下社区交流活动。市集上售卖的杂志书籍、果酱、首饰、年货、艺术品等很多都来自翌成的租客、客户和微信公众号的粉丝；独立品牌设计师、创业者、base用户和社区居民在这里相聚，将散落在社区每个角落的文化元素集中在一起，进行base式的“社区交流”。

（baseCO安福路周末市集活动现场）

  要提升一个社区的可持续运营能力，不断满足社区居民的动态需求，实现用户价值是关键。为此，翌成创意仍在积极探索和尝试新的空间改造解决方案。今年秋天即将开业的上海宋园项目是对base创新思维的一次集中体现。新改造项目位于交通便捷的宋园路，翌成仔细考量了周边丰富的生活社交需求后，将base LIVING、base OFFICE和baseCO 三种功能不同的创意空间放在了同一园区，这一大胆尝试让改建后的建筑同时拥有了居住、办公、社交三种不同的功能，为入住租户的生活和工作方式创造更灵活多样的选择。

  于此同时，位于浦东的base LIVING & SOHO项目也即将迎来开业。该项目前身为一家商务酒店，盛煦地产购买了此处的建筑资产后，翌成创意旗下的base团队即着手对建筑空间进行了改建。新的base大楼不但是盛煦地产和翌成创意合作完成的首个项目，也是base品牌打造SOHO空间的首次尝试。此项目将针对不同规模的中小企业，提供独树一格的SOHO办公空间解决方案—每间办公室均设有浴室、卧室和厨房等生活区域，而天台部分被改建成拥有餐饮休闲设施的开阔公共区域，精妙体现了工作与生活完美联结的SOHO精神，也是base品牌概念的又一次升级。

 （浦东张江项目中的LIVING空间和SOHO空间设计）

  （浦东张江项目的天台餐饮休闲区域效果图）

  在定义“城市更新”新趋势的过程中，base不仅限于对建筑实体的设计改造，更注重探讨空间的功能性需求、为客户和居民创造价值；同时，通过充满创意的设计和规划，翌成创意用因地制宜的项目定位提升周边社区的环境品质，让城市存量项目得以健康更新，引领城市发展转型走向新阶段。

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