“后脱欧时代”中英房地产投资前景

摘要：中国（包括香港）对英国房地产市场的投资一直在逐年稳定增长。最新数据显示，尽管全球面临危机，但中国对伦敦市中心黄金地段住宅物业的投资猛增，占伦敦市中心黄金地段100万英镑以上国际购房交易的15％，在超过1000万英镑的交易中占20％。

       英国房地产市场仍将是中国高净值人士和投资者的热点选择

       中国（包括香港）对英国房地产市场的投资一直在逐年稳定增长。最新数据显示，尽管全球面临危机，但中国对伦敦市中心黄金地段住宅物业的投资猛增，占伦敦市中心黄金地段100万英镑以上国际购房交易的15％，在超过1000万英镑的交易中占20％。

       2019年，英国国家统计局的数据显示，中国内地及香港买家在伦敦的物业投资达到了76.9亿英镑，其中，威斯敏斯特（City of Westminster）、肯辛顿（Royal Borough of Kensington）和切尔西（Chelsea）的住宅物业投资超过了7.5亿英镑。

       根据《胡润2020年中国奢侈品消费者调查》，中国高净值人士目前将其财富的12.5％用于海外投资，而伦敦是****的投资目的地。

       然而，鉴于英国已经正式脱离欧盟，这种趋势会改变吗？中国富裕人士和投资者是否仍将英国房地产市场视为避风港？决定他们购买的关键因素是什么？在未来12个月中，他们对房产购买和投资的哪些方面最感兴趣？

       总部位于伦敦的漫一传播咨询公司和The Luxury Property Forum联合撰写的研究文章中，来自中国内地、香港和英国的13位备受尊敬的专家提供了其第一手观察和见解。受访者或本身为房地产投资者，或是为中国客户在英国的房地产投资策略提供过建议。

       主要观点概览：

1. 尽管英国脱欧，但从长远来看，英国房地产市场仍将是中国高净值人士（HNWI）和投资者的热点选择。

2. 比起脱欧，疫情是中国买家更为关注的问题；中国买家对购买时机持谨慎态度。

3. 从长远来看，伦敦对中国投资者来说，其全球金融中心、国际教育首选地和投资者避风港的地位仍然牢固而稳定。

4. 伦敦仍然保持着投资的黄金标准。许多人仍然将伦敦的房产视为重要资产，以及分散投资地。

5. 地理位置、收益回报和受教育机会是影响中国买家是否购买或投资英国房产的主要决定因素。

6. 在伦敦，考文特花园（Covent Garden）、梅费尔（Mayfair）、摄政公园（Regents Park）、金丝雀码头（Canary Wharf）、九榆树（Nine Elms）、刘易舍姆（Lewisham）、德普特福德（Deptford）、伍利奇（Woolwich）、白城（White City）和伊灵（Ealing）是最受中国富裕人士和投资者欢迎的地区。 

7. 因为潜在的高收益率和当地越来越多的科技初创企业，剑桥、利物浦、曼彻斯特、伯明翰和谢菲尔德等区域城市在中国买家中越来越受欢迎。

后脱欧时代

       提问：对于中国房地产买家而言，脱欧后，英国房地产市场的独特卖点和关注点是什么？

       尽管英国脱欧，但英国房地产市场仍将保持稳定和安全，这也是中国和全球购房者的主要驱动力。耗资90亿英镑，位于伦敦市中心最大的新开发项目之一的心脏地带 - 巴特西发电站（Battersea Power Station）国际销售总监Phil Mason表示，英国作为全球金融强国，国际教育首选地和中国投资者的避风港的地位仍然“一如既往的牢固”。

       英国房地产商Knight Dragon于格林威治半岛投资了84亿英镑，这一半岛是苏豪区（Soho）面积的两倍。其销售和市场总监Kerri Sibson认为，长期以来，英国一直被视为一个稳定和安全的市场，这也是对全球买家来说的主要驱动力，而这一点并没有改变。

       全球最大的独立会计和咨询成员公司专业服务网络之一，Grant Thornton UK LLP的中国对外投资部负责人Ian Zhu博士表示，尽管英国脱欧，英国仍是中国房地产买家的首选，因为“与中国的大城市相比，租金收益较高”。

       Ian Zhu博士指出，实际上，“与英国脱欧相比，疫情是一个更大的问题，因为许多学生正在家里进行在线远程学习。因此学生住宿需求较低。”

       伦敦市中心主要住宅物业的收购和管理专家ECCORD伦敦常务董事， Jo Eccles也认同此观点，并表示英国脱欧和疫情的扰乱使中国买家对购买时机保持谨慎。

       然而，Eccles也指出，从长远来看，英国仍然对中国买家具有吸引力，因为拥有伦敦优质房产是财富身份的象征，这对他们来说非常有吸引力。

       在伦敦屡获殊荣的建筑师事务所Formation Architects董事兼受托人Kees van der Sande指出，在英国脱欧之后，对于那些希望从欧盟以外的国家来到英国的人们来说，竞争的环境更加公平。

       Van der Sande说：“就伦敦地产而言，威斯敏斯特、肯辛顿和切尔西、卡姆登等主要行政区发生了许多变化，这将长期限制一些优质住宅物业的供应。因此，现在可以购买的、有品质的不动产资产将保持其长期价值，无论是用来租赁还是投资。”

       提问二：中国富裕人士在购买或开发自己在英国使用或投资的房地产时，最重视的三大因素是什么？

       地理位置、收益回报和受教育机会是中国和香港购买者在购买或投资英国房产时最看重的因素。

       英国领先的房地产代理公司Foxtons的高级住宅客户经理Liu Changyi表示，公寓或建筑物的位置、大小和布局以及未来的升值空间是最重要的三个因素。

       “对于富裕人士，首先，他们将希望生活在财富水平相当的地区，因此地理位置是首要因素。其次，他们要购买理想中的房产，比如，要有高天花板、大花园、六间卧室和漂亮的楼梯。第三，他们希望看到财富增值。”

       国际领先的企业、私人客户基金管理服务供应商Hawksford董事总经理Steven Landes补充说，中国和香港的买家对需要开发和翻新的物业的兴趣较小，他们更喜欢新的、现成的产品。同时，他也提到，地理位置对于中国富裕人士来说很重要，但其重要性不如对英国买家来说高。

       面向银行等金融业高管、企业主及其私人客户的高级投资俱乐部—亚洲银行家俱乐部的创始人兼首席执行官Kingston Lai指出，香港和中国内地的投资者倾向于购买新建筑，尤其是在疫情期间，人们无法自由出行、亲自实地考察，很难远程判断二手地产的价值。

       以中国为中心并在全球范围内投资的家族企业的曾氏集团董事长曾沛霖表示，这取决于个人的财务目标和流动性需求。一些投资者更喜欢较高和稳定的租金收入，因为抵押和税收对特定家庭的资产结构或投资组合有影响。

       管理和提供高端住宅设计、翻新和开发的Walton Wagner主管Nick Walton指出，中国投资者不一定会购买用于居住的房产，而更愿意投资。因此，他们强烈希望购买新建筑。

       Walton还指出，短期内没有真正的学生市场，来自中国和其他国家的国际留学生正在犹豫明年是否要来英国学习。

       提问三，就英国的特定地区和城市而言，哪些地方是中国买家和投资者在未来12个月内会感兴趣的？
伦敦仍将是第一选择，这是其作为英国无可匹敌的经济、政治和文化中心的地位决定的。尽管利物浦、曼彻斯特、伯明翰和谢菲尔德等地区性城市因为更高的收益率越来越受到中国买家的欢迎。

       Foxtons高级住宅客户经理Liu Changyi表示，中国买家正在整个伦敦进行购买和投资。目前****的地区是伦敦市中心、金丝雀码头（Canary Wharf），九榆树（Nine Elms），刘易舍姆（Lewisham），德普特福德（Deptford），伍利奇（Woolwich）。

       Liu说：“疫情之前的几年里，这些地区的房地产价格一直在上涨，在接下来的一年中，上涨速率将放缓，中国买家将开始寻找其他具有增长潜力的地区，例如克罗伊登 (Croydon)、西汉姆（West Ham）和豪恩斯洛（Hounslow）。”

       曾氏集团董事长曾沛霖说，中国的富裕人士向来更喜欢在大学附近购买房产，并且可能会对新建筑感兴趣。伦敦将永远对外国买家保持吸引力。

       曾沛霖说：“曼彻斯特、伯明翰和利物浦等其他主要城市的人口在持续增长。在利物浦，人们纷纷购买房产用于出租，而且这里收益率不错，邮政编码L7和L1的地区通常能达到8.2％和8％的收益率，在过去五年中分别增长了15％和12％。”

       Regal London是伦敦领先的、以住宅为主导的多用地产开发商之一，其销售和市场总监Jacob Sullivan强调，连通性对于中国富裕人士至关重要。Sullivan说：“伦敦仍是许多中国买家心中的首选。这个重要的全球城市不断吸引着国际业务巨头，例如苹果、谷歌和脸书，并在一些发达城市投资了数百万美元的基础设施，还开发了诸如欧洲最大的建筑项目Crossrail等。”

       由领先的独立房地产经纪人组成的伦敦经纪公司The London Broker首席执行官Charlie Willis表示，这取决于投资者的规模，也就是财务灵活性，“除了伦敦、曼彻斯特以及格拉斯哥和爱丁堡之外，中国买家之间的差距也很大。”

       由金融行为监管局授权和监管的资产管理者GWM伦敦有限公司执行董事Rafael Steinmetz Leffa同意这一说法。他说：“伦敦市中心仍然是首选，但是我听闻越来越多投资者正在寻找被低估但有发展潜力的城市。莱斯特、曼彻斯特、伯明翰和谢菲尔德都有已建立好或正在发展华人社区的城市。”

       Hawksford董事总经理Steven Landes表示认同。“利物浦、曼彻斯特、纽卡斯尔和谢菲尔德等地区性城市在中国买家中越来越受欢迎，因为与伦敦相比，其收益率要高得多。”

       展望未来，虽然英国脱欧和疫情不可避免地会对英国的经济和房地产市场造成一些短期干扰，但中国富裕人士和投资者对英国和伦敦房地产市场的安全和长期投资机会仍持审慎的信心和乐观态度。

       以下是受访者的完整列表（不按任何顺序）：

1. Foxtons高级住宅客户经理Changyi Liu
2. The London Broker首席执行官Charlie Willis
3. Grant Thornton UK LLP中国对外投资主管Ian Zhu博士
4. Regal London销售与市场总监Jacob Sullivan
5. ECCORD London董事总经理Jo Eccles
6. Formation Architects董事兼受托人Kees van der Sande 
7. Knight Dragon销售和市场总监Kerri Sibson
8. 亚洲银行家俱乐部创始人兼首席执行官Kingston Lai
9. Walton Wagner董事Nick Walton
10. 曾氏集团主席曾沛霖（Patrick Tsang）
11.巴特西发电厂国际销售总监Phil Mason
12. GWM伦敦有限公司执行董事Rafael Steinmetz Leffa
13. Hawksford董事总经理Steven Landes

       关于漫一传播咨询公司(11K Consulting)

       漫一传播咨询公司于 2015 年在伦敦成立，是一间专注为房地产、建筑、室内设计行业及高档生活方式品牌提供全方位服务的公关及传播机构, 并在上海及香港拥有专业的公关团队。11K 为欧美客户打造推广策略，协助其接触潜在的亚洲高净值顾客群，打开亚洲市场。2016 年，11K 被英国最权威的公关类奖项 Public Relations and Communications Association's (PRCA) Dare Awards 评为 New Consultancy of the Year。 

       关于The Luxury Property Forum：

       The Luxury Property Forum是伦敦高端房地产行业的官方论坛，汇集了来自各个领域的经验丰富且敬业的成员。通过发展强大的业务合作关系、培育机会并分享知识、经验和人脉，来促进高端房地产行业的进步和持续增长。

标签：