贝壳，自洽于时代

摘要：或许正如京东通过“外卖”开始更懂生活一样，在房地产从“开发时代”转向“服务时代”的拐点，贝壳的财报印证了其战略前瞻性——不再依赖单一赛道红利，而是构建居住服务生态的“复合竞争力”。当行业从规模竞赛转向价值深耕，贝壳的科技底色与多业务协同效应...

  看似波澜不惊的2024年，却成为了贝壳演绎如何穿越周期的华丽舞台，贝壳教育下蜕变出的一批批远比象牙塔内更加务实的年轻才俊们，正在变局时刻追逐着自己的“中国梦”。

  从“士兵”到“将军”，他们亲历了太多、见证了太多、反思的同样很多，因为贝壳人显然更擅长如何应对“逆风之局”。

  言归正传，透过财报，如果单用一个词来概括贝壳控股2024年的全年表现，财言社认为，维“自洽”无二。

  在房地产行业深度调整的2024年，贝壳控股交出了一份兼具韧性与突破自我的年度答卷。财报数据显示，其全年总交易额（GTV）达3.35万亿元，同比增长6.6%；净收入935亿元，同比增幅20.2%。

  尽管市场寒意未散，贝壳“一体三翼”战略已经初见成效，在摆脱对以往新房业务的过分依赖的同时，为适应当下的市场调整，贝壳进行了及时而又细致的业务调整。

  财言社认为，借助“盘活存量+新兴增长”的双轨策略，相比起构建业务闭环，更重要地是贝壳在行业变局中及时稳住了基本盘，并悄然开辟出第二增长曲线以及在财言社看来的“备增曲线”。这一切都源于贝壳对自身与以及大环境清醒的判断与果敢的行动。

  贝壳控股指出，中国房地产市场在2024年迎来了强有力的政策刺激，存量房交易占比加速上升，改善性需求占据主导地位。面对市场的结构性调整与消费需求升级，贝壳敏锐把握机遇，强化业务优势，深化「一站式居住服务平台」能力建设，推动贝壳业务的扎实发展与生态价值释放。

  2024年非房产交易服务业务净收入占本集团净收入总额比重达到34% ，同比大幅提升9.1个百分点，家装家居及房屋租赁服务正成为成为贝壳新的增长引擎。

  逆势扩张背后的经营韧性

  在贝壳控股总交易额稳步增长的背后，存量房业务GTV同比增长10.8%至2.25万亿元，成为核心支柱；家装家居业务异军突起，GTV增速达27.3%，贡献利润率达30.7%。

  非房产交易服务收入占比提升至34%，同比增加9.1个百分点，业务多元化成效显著，意味着收入结构进一步优化。

  活跃门店数4.97万家，同比增18.3%；经纪人总数近50万，活跃经纪人占比超89%，人效提升推动平台网络效应增强，表面贝壳盘活存量与进一步扩张的决心。

  值得关注的是，新房业务GTV同比下降3.3%，但通过提升货币化能力，净收入逆势增长10.1%；毛利由2023年的人民币217亿元上升5.6%至2024年的人民币229亿元，展现出贝壳精细化运营的深厚功力。

  业务拆解：存量压舱，新兴突围

  在房地产市场的深度调整中，贝壳展现出业务矩阵的协同韧性。

  存量房业务以生态共建为核心抓手，依托ACN经纪人合作网络与区域共治理事会机制，打通跨品牌协作链条，链家大店模式持续深化人才储备与经营效率，虽因薪酬成本优化导致贡献利润率微调至43.2%，但全年2.25万亿元的交易规模仍稳居基本盘。

  家装家居板块则成为房后市场突围的尖刀部队，与房产交易的深度捆绑催生化学反应——经纪人推荐转化率持续攀升，施工周期缩短与供应链数字化升级双轮驱动，带动该板块收入同比激增36.1%，定制家具、软装等新零售品类占比扩大，印证“一站式居住服务”战略的落地穿透力。

  房屋租赁业务迎来规模化拐点，“省心租”模式在管房源年内翻倍至43万套，智能算法赋能收房定价与库存管理，空置率下降带动贡献利润率首次转正至5%，轻资产运营渐显盈利模型。

  而聚焦“住好房”的贝好家，凭借西安项目C2M解决方案的成功落地，验证数据驱动反向定制的商业逻辑，海量居住数据与AI需求预测的结合，或将为低迷的新房市场打开差异化破局空间。贝壳控股旗下的住宅开发平台贝好家自2023年成立以来，于2024年加速布局全国土地市场，重点聚焦一线及新一线城市。

  据不完全公开信息统计，其2024年拿地情况如下：

  科技筑基，股东共赢

  或许是出于对以Deepseek为代表的AI敬畏，贝壳控股2024科技投入持续加码，研发费用增至23亿元，Home SaaS系统迭代至2.5版本，数字化底盘得以进一步加固。

  全年回购7.16亿美元股票，派发4亿美元股息，近两年累计回购达16.3亿美元，强化股东回报，凝聚人气，传递长期信心。

  ESG评级的跃升，意味着贝壳控股已不同于国内大部分企业，转而进入一种与全球接轨的企业管理体系。无论是MSCI ESG评级升至A级，还是绿色门店标准、隐私保护等举措获国际认可，都是贝壳社会责任与商业价值共振的生动体现。

  在不确定性中尽可能探寻眼下的确定性

  尽管面临新房业务承压、存量房利润率微降等挑战，贝壳通过多维策略在不确定性中锚定增长路径。

  一方面以效率驱动为核心，通过链家“一体三翼”模式在标杆城市重塑房产交易服务流程，压缩交易周期、降低摩擦成本；另一方面以品质突围为抓手，家装业务通过标准化交付体系和严控施工质量强化口碑，租赁服务则从房源筛选到租后管理全链条深耕精细化运营，提升用户体验粘性。

  同时，贝壳坚持长期主义战略，持续加码AI算法与大数据能力建设，例如AI房源匹配、VR看房技术迭代等，不仅优化自身业务效率，更通过开放平台赋能中介、开发商等生态伙伴，推动行业从“经验驱动”向“数据智能驱动”转型，构建可持续的竞争壁垒。

  来自海外的审慎

  除贝壳控股发布的2024年报外，海外通讯社的近期刊发一则消息同样引起了财言社的注意。

  部分规模较大的对冲基金及投资者正以较低价格吸纳长期被市场忽视的中国房地产股票，他们预期该行业在经历长期困境后复苏时，将能获得可观的收益。

  投资者指出，近期一系列积极信号，包括一线城市房价的稳步回升以及行业巨头中国万科的资本重组计划，均预示着今年可能是房地产市场的关键转折之年。

  显然，这些投资者在选择投资对象时也表现出了一贯的审慎态度，他们主要关注那些具有国有背景的领先房地产开发商以及中国最大的在线房地产经纪公司。

  截至发稿日，美股三大股指全线低开似乎在侧面佐证了上述消息，但总归这并非重点。

  结语：自洽于时代

或许正如京东通过“外卖”开始更懂生活一样，在房地产从“开发时代”转向“服务时代”的拐点，贝壳的财报印证了其战略前瞻性——不再依赖单一赛道红利，而是构建居住服务生态的“复合竞争力”。当行业从规模竞赛转向价值深耕，贝壳的科技底色与多业务协同效应，或将成为穿越周期的新引擎。

  从业务与资金流向层面看似贝壳构筑了一个生态闭环，但正如贝壳在财报中强调：“更科技，更人文”。这六个字，或许正是中国居住产业未来十年的破题密钥。

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