商业地产策划专家宣一氢:成功的商业购物中心不可复制

icon 2016-05-30 20:23:43
icon 0

摘要:2016年5月25日,《全球70个购物中心成败解码》新书发布会在上海喜盈门国际建材品牌中心举行。这是著名商业地产策划大师宣一氢继《新商业地产实战金典》一书后,又推出的一本匠心之作。新书发布后,新浪家居采访了中购联购物中心发展委员会专家委员、...

  

    2016年5月25日,《全球70个购物中心成败解码》新书发布会在上海喜盈门国际建材品牌中心举行。这是著名商业地产策划大师宣一氢继《新商业地产实战金典》一书后,又推出的一本匠心之作。新书发布后,新浪家居采访了中购联购物中心发展委员会专家委员、复旦大学房地产研究中心企业家理事会副理事长、商业地产策划专家宣一氢,问及他对成功的商业购物中心的看法。

商业地产策划专家宣一氢:成功的商业购物中心不可复制 商业地产策划专家宣一氢接受新浪家居采访

  新浪家居:宣总您好,感谢您接受新浪家居的采访。首先恭喜宣总新书发布会成功,《全球70个购物中心成败解码》尚未出版就已经被预订了2000多本。宣总走访了全球这么多购物中心,请问亚洲的购物中心与欧美的有些什么区别吗?

  宣一氢:欧美地区的购物中心跟亚洲地区的购物中心是有很大差异的。第一个考虑人口密集度,美国人口比较分散,是汽车型国家,所以美国的的购物中心会更多的考虑汽车这一配套的设计,有的购物中心下面有地下车库,楼上还有车库,方便各个楼层汽车到达。而这样的设计在亚洲比较少见,亚洲大多数的密集型的商业购物中心都有地铁,一般来讲,负三楼、四楼才会安排停车库,一般楼上以商业为主,这是比较大的区别。

  另外一个大的不同是亚洲地区的商业模式中餐饮业比例非常大,亚洲人讲究吃,而西方的餐饮娱乐比例少,以购物为主,西方的购物中心是真正的购物中心。而中国的购物中心虽然叫这个名字,但是已经不是真正意义上的购物中心了,更多的是娱乐休闲,很多地方餐饮都已经超过50%,这是最大的差异。

  新浪家居:那么对于上海本土的购物中心,您能提供一些改进建议吗?

  宣一氢:我觉得上海购物中心应该还是同质化比较严重,很多大的购物中心里的业态组合和品牌选择都很相近,主要的模式还是超市、电影院、代购,大的业态亮点不多,同质化比较严重。相对来讲,这方面国外很多先进的购物中心都做的比较好,他们的主力业态都是独一无二的,土耳其的购物中心有个很大的水族馆,迪拜很多的购物中心有大的滑雪场,主力业态不光是搞一个电影院、一个超市就结束了。超市以前是吸引人流量的好地方,但是现在电商丰富,超市再出来已经是过时的业态,大家都有的东西就不吸引人了。

  新浪家居:上海作为金融时尚消费中心,您认为目前上海什么样的购物中心有竞争力?

  宣一氢:我觉得不光是上海,这个话题是全中国都一样的,我认为两种购物中心非常有竞争力。

  第一种购物中心是非常接地气,它非常结合周边居民的配套需要,并能非常精准的拿捏自己地理位置的价值。清楚自己地理位置的购物中心,知道自己是商业中心还是生活中心,或者文化中心,他对自己的定位十分清楚,就会据此来设计业态、选择产品,并且能够符合周边居民的配套需要。这类购物中心的生命力非常强,它符合当今消费者的需要,又结合了土地本身的价值潜力所在,所以这类购物中心能够完美的呈现他的价值,我认为是很有竞争力的。

  另外一种是通过巨额的投入,大手笔的规划出一个大的亮点,把自己项目的辐射力扩散到整个城市、整个国家、整个区域,甚至全世界,所有消费者都会为了这个卖点过来看看,这一卖点可以成为旅游景点。这一项目比如拉斯维加斯,在沙漠里建一个赌场,做一个繁荣的不夜城,比如迪拜几十万平米的迪拜mall,里面有水族馆、滑雪场等各种各样的业态。这种项目我是非常的钦佩,这不是所有的公司都能干的,它必须要有大财力的支持和长远的规划。我更倾向于前面的一种,能够接地气又能够把自己土地本身的商业价值最大的表现出来,这种项目是最棒的。

  新浪家居:《全球70个购物中心成败解码》分析了全球70个比较典型的购物中心,您认为国外和国内未来的购物中心的发展趋势是什么呢?

  宣一氢:国外可以比喻成一个六七十岁的老人,建设基本上也完成,他们现在是真正的市场经济,按需要辟一块新的生活区域去建购物中心,相对来讲发展速度非常缓慢;相反国内不一样,国内是爆发式的增长,可以说现在全世界顶级的设计师、设计团队都在进入中国。

  现在国内的购物中心同质化非常严重,恶性竞争非常厉害,很多控制率非常高,但是因为这是一个经济增长最快的乐土,所以有更多的优秀设计师,更多的优秀团队介入到中国市场。所以我认为中国的经济动力是相对强劲的,未来十年最好的购物中心,不管是建筑设计还是业态的设计,除了迪拜以外应该看中国。

  新浪家居:近几年,消费者的购物方式已经全然改变。这让实体店经营者无法应对,也让许多昨天的专家成了今天的外行。那么在移动互联网的冲击下,传统的实体店就价值在哪儿呢?如何适应或者反击呢?

 宣一氢:的确,现在各种各样的人都在谈这个话题,其实我感觉这是一个试的过程。购物中心目前在快速发展,三五年里应该有爆发式的发展,其实不比互联网发展的慢,他发展的很快,让很多的实体店经营者包括消费者都不适应、不习惯。

  所以我认为更多实体店的经营者应该做到,用最快的速度去适应消费者的变化。消费者习惯的改变、购物中心经营方式的改变,包括网络工具的运用购物习惯的改变,需要快速适应的过程。我认为目前消费者也好,购物中心经营者、实体店老板也好,都不适应这种急剧的变化,然而适者生存,不习惯的不能及时调整自己适应能力的,可能就会被淘汰,适应快的、进步快的,能及时改变的就会生存下来。

  首先,电商或者网络不以人的意志为转移,我一直强调不要抵抗网络,而是用好网络,就和O2O一样,这只是一个渠道。但是很多消费者要体验,去接触产品,这是实体店的优势,这是第一。

  第二,消费者除了购物需求以外,还有很多精神方面的需求,现在已经不是吃饭的问题和买东西的问题,消费者是休闲购物,买东西已经变成一种娱乐方式和休闲方式。就拿吃饭来说,不是吃饱就行了,要吃一个情调,吃一种感觉,吃一种氛围,这都已经变成一种精神方面的需要,不单纯是购物、吃饭这一简单的层面。

  所以我认为实体店不要迷茫,永远都会有实体店的位置,关键是不去同质化,你干什么我就干什么,这就是灾难,这是真正的灾难。如果你开实体店,我开停车场,我来收停车费,收的比实体店还多,何乐而不为呢?你瞄准的是80后、90后市场,我瞄准的是50后、60后中老年市场,这也是很好的一个市场,为什么不这样去做呢?所以现在实体店的过剩是相对同质化的过剩,不是真正概念上的过剩。

  新浪家居:地产行业与艺术行业合作的复合地产已形成一股潮流,艺术地产将是中国房地产行业高端产品发展的主流方向之一。对于高净值人群来说,艺术地产将成为生活方式的一种演化,那么,如何做到高端物业、艺术群落与艺术商业地产相融合?

 宣一氢:其实我不认为艺术地产就是一种潮流,艺术地产只能说是做主题地产里面的一种,我可以做养生地产,可以做教育培训,可以做运动主题,有很多主题可以自由发挥,而不是只有一种。做艺术地产,跟老板、企业、团队本身的资源有关,这个地方比较适合做艺术,团队里有很多艺术人才,老板比较喜欢艺术懂艺术才能做的好。不是放一个雕塑就变成艺术地产了,不是这么简单的事情,艺术地产有很多的配套。艺术地产要与商场定位、氛围调性契合,放一个不伦不类的雕塑,调性不对,反而更起不到作用。

 新浪家居:那么购物中心如何做到更具有前瞻性,做到差异化补位、差异化营销呢?

 宣一氢:我还是认为要搞清楚自己所在的这块土地的真正价值所在,土地本身周边的环境、消费者的构成都要清楚,不是别人做什么你就要做什么。不同的土地长不同的庄稼,有的土地种水稻,有的土地种小麦,这是个很简单的道理,所以商业地产不能复制,因为没有哪块土地,没有哪一片土壤营养成分是一样的。所以上海地产也是这样的道理,你一定要按照周边人群的结构、购买力,来设计定位,设计业态的选择,考虑用什么样的业态组合才能够把这块地的价值商业最大化。

  新浪家居:在全球零售市场供需失衡的背景下,全球购物中心的落成速度似乎已开始走缓,在市场需求以及电子商务的竞争下,您认为什么才是购物中心能成功吸引客源的关键呢?

  宣一氢:举一个简单的例子,霍元甲武功厉害,后来开始流行枪,这并不是说霍元甲这个人就没用了,他也可以去练枪,多一个武术特长也蛮好的。同理,网络的出现,物联网、高科技出来并不可怕,对购物中心而言只要用好就可以了。购物中心有品牌发布的功能、广告功能,能够展示提升品牌知名度、形象,这个功能是无法替代的。

  第二,他能够跟消费者互动来体现产品的功能,领略产品的服务,这都是网络没有办法完全代替的。所以我相信以后的实体店会根据形势的变化不断的完善自己,不断的改变自己的功能,改变自己的定位从而更好的生存,因此现在凡是经营不好的实体店,都是他们没有网络时代的思维,仍然按照十年前、二十年的传统实体店的经营方式在经营。但我相信有更多的实体店,会通过业态的选择、业态的组合、高科技的运用,把实体店变得让消费者更喜欢。因为消费者要有社会活动,这才是关键。

 新浪家居:感谢您接受新浪家居的采访!

标签:

  • 资讯专区
  • 图片专区
  • 产品专区

申请免费量房验房

icon

请输入1000以内的建筑面积

icon

请输入您的姓名

icon

输入您正确的手机号码

icon
获取动态密码

请输入验证码

icon
5
恭喜您预约91装修服务已成功
稍后会有客服联系您