两会 | 2020年地产风向标：稳字当头，护航精装

摘要：长期来看，随着疫情防控向好，国家政策的扶持，生产生活秩序的逐步恢复，新冠疫情对经济的影响总体上已控。

  在新冠疫情的冲击下，社会各行业受到前所未有的影响，2020国内经济面临下行压力加大的严峻形势。据国家统计局发布数据，2020年一季度国内生产总值同比下降6.8%，为1992年以来首次单季负增长。短期来看，新冠肺炎疫情的发生以及为阻断疫情蔓延的种种举措毫无疑问会对中国经济带来不可忽视的冲击，但长期来看，随着疫情防控向好，国家政策的扶持，生产生活秩序的逐步恢复，新冠疫情对经济的影响总体上已控。

  地产精装市场规模缩减，精装市场回归高能级城市

  受疫情影响，房地产行业整体市场表现低迷，地产精装市场也受到较大影响。据奥维云网地产大数据监测数据显示：从地产精装修规模来看，2020年1-4月，地产精装修市场规模缩减至43.8万套，同比下滑55.8%。从精装修市场城市结构来看，新一线及二线城市仍是精装市场主力，市场份额均超过30%，且与2019年同期相比，新一线、二线城市精装修市场份额分别提升4.8、3.1个百分点。其中新一线城市中南京精装修规模同比小幅上涨，二线城市中扬州、泉州、哈尔滨等精装规模逆势增长，同比增长幅度较大。除此之外，2020年一线城市精装市场份额近9%，与2019年同期相比市场份额提升1.4个百分点，其中广州、上海、深圳精装规模同比下降幅度均小于精装大盘。

  两会重申“房住不炒”，强调城市政策灵活性

  在这个特殊时期，作为经济发展重头戏的房地产行业，疫情冲击下的房地产行业走势和动向备受关注。同时2020年全国两会也由于疫情影响格外重要，两会所提内容不仅透露出后疫情时期中国经济发展方向与机遇，也成为房地产行业发展的风向标。

  因疫情影响，2020年全国两会政府工作报告中，未设定具体全年增速目标，在关于房地产内容也进行了“淡化”，核心表述是：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。”这是自2018年政府工作报告中首次提出“房住不炒”后的再次重申，可见政府在保障住房市场平稳健康发展上的决心。自新冠疫情爆发以来，各地政府灵活因城施策，从供需两端出台房地产调控政策，对房地产市场的稳定运行起到重要作用。政府报告再次将“因城施策”写进报告，同时删除“落实城市主体责任”给了地方政府更大的发挥空间。然而，这并不意味着各地可以随意松绑调控，2020年以来全国已有广州、驻马店、宝鸡、济南等超10城出台的相关购房放宽政策条款被撤回或调整，出现“政策几日游”的现象，由此可见“因城施策”仍不能触碰“房住不炒”的红线。

  除此之外，报告还提及了要新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。对于城镇棚户区改造来说，今年政府工作报告中并未提及，然而区别于棚改货币化安置，旧改主要是更新老旧小区的基础配套设施，基本上不涉及安置补偿问题，并不创造增量购房需求，其对房地产市场影响程度有限。同时政府报告中还提到深入推进新型城镇化建设，以城市群推动新型城镇化建设，两会中提到的京津冀、粤港澳、长三角、长江中游和成渝5大城市群或将成为新一轮发展高地。

  精装政策监管力度加强，助力精装市场健康稳定发展

  2020年两会报告给房地产市场指明了“风向标”，同时近期出台的精装修政策也给购房者吃了一个“定心丸”，使购房者的权益得到保障。截止到2020年5月份，全国涉及全装修/精装修的各类政策累计颁布超100次，覆盖28个省市。2020年以来，多省市针对装修标准虚高、装修材料以次充好等精装乱象，在样板间监管、全装修住宅合同、全装修住宅质量等方面作出了规范。在样板间方面，杭州萧山区全国首个全装修监管平台上线，确保买房所见即所得；浙江省实施样板间交付制度，并提出分区域、分类别实施住宅全装修，实现“一城一策”。在购房合同方面，南宁、武汉启用新版购房合同。其中南宁将精装部分写入购房合同，降低了首付门槛，还通过合同附件对装修用材等进行了细化，更加规范合理化，进一步保障购房者权益；武汉将装修价款可计入房价贷款，并进一步规范全装修商品房装饰装修交付标准。在全装修住宅工程质量管理方面，海南省实施新建全装修商品住宅分户验收100%覆盖；镇江实施全装修住宅销售时严格执行明码标价制度，并对全装修住宅工程严格执行分户验收制度。在装修标准方面，宁波发布全装修新政征求意见，意见要求基本装修标准不低于1500元/㎡、不高于2000元/㎡，房地产开发企业也可根据市场需求及产品定位，提供若干升级装修方案供购房者选择。除此之外，四川省、江苏省推动装配式装修，逐步提高商品住宅全装修覆盖率；云南省首次发布全装修政策，加快发展全装修成品交房建筑，州（市）政府所在地新建建筑逐步推行全装修成品交房；内蒙古发布关于工程建设地方标准《住宅室内全装修设计标准》公开征求意见的公告，重点对智能家居、装配式装修设计、 BIM 设计模型应用、咨询与服务等方面提出了明确要求。

  从地产精装修颁布情况来看，目前精装修政策更趋向于精细化，对装修材料、装修标准、样板间等方面作出了详细规范，在保障购房者权益的同时，也有助于精装修市场长期稳定与发展，推动地方精装修目标的实施及落地。

  2020年两会报告给整体房地产市场定了调，为下阶段房地产调控与发展指明了方向，坚持“房住不炒”基调不变，坚持住房回归居住属性。两会报告中弱化了经济目标增速，取而代之的是稳住经济基本盘，然而房地产行业对经济的支撑作用是巨大的，房地产仍然是中国经济的压舱石，是稳经济的核心变量，房地产整体市场预计将会逐步回暖，但“房住不炒”的底线仍在。在整体房地产市场以“稳”为主的主基调下，房地产市场回归产品竞争本质的时代下，随着精装政策的推进以及装修标准、装修材料等规范，精装修市场将更加规范、健康，同时也将为开发商及产业链配套商带来新的机遇与挑战。（来源： 奥维云网）

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