住宅地产精装修成本管理体系和实践

摘要：　在住宅地产精装修成本管理体系和实践(1)中，我们概要论述了住宅地产精装修成本管理体系，它包括四个体系和叁个方法论。四个体系是：客户定位和与之对应的成本分配，客户描摹和与之对应的设计方案，客户增值和与之对应的精装施工技术体系和产品体系，客户...

　　在住宅地产精装修成本管理体系和实践(1)中，我们概要论述了住宅地产精装修成本管理体系，它包括四个体系和叁个方法论。四个体系是：客户定位和与之对应的成本分配，客户描摹和与之对应的设计方案，客户增值和与之对应的精装施工技术体系和产品体系，客户交付和对应的住宅精装交付体系。叁个方法论：只有客户才可以决定我们要做什么产品，设计是对成本规划最重要的方向管理，精装技术的体系化是成本管理的基础。本文，将详细论述住宅地产成本管理的体系应用和案例实证研究。

　　为此文，我们要提及我们的研究方法：基础方法＋专业方法。

　　首先是基础方法：我们对于研究的理解分为基础研究和应用研究，SL只做应用研究；我们对于研究的深度分为多个层次，SL至少要求五个维度以上的定位，对于成本管理研究，SL专注于地产领域、住宅产品、室内精装修、集成研究(定位、规划、设计、施工工艺、交付方法)、实证检验。

　　其次，要深度解析专业方法：就是上述的叁个方法论。

　　客户导向。在决定产品时，虽然很多地产公司都在遵循市场导向的方法，但在实践操作中，往往是市场调研对于客户描摹不够清晰和精准，连带设计任务书深度不够，继而导致地产产品的开发很大程度转到了设计公司，如果再加上地产开发的周期短，市场压力大，又没有办法深度研究，造成事实上的产品开发先天缺陷。如果地产公司的组织结构中又缺少相当于产品开发部的设置，那就进一步加剧了地产公司内外整合产品研发的难度。所以，坚持客户导向，并在公司组织结构和外部资源整合上能够实现，对于产品开发的成功至关重要。成本管理是整个产品开发的一部分，没有合适的产品开发体系，单独的成本管理体系难见功效。

　　设计与成本。设计管理是成本管理的开端，决定了很多的成本规划的方向。很多设计公司对于成本管理的，还在靠经验值，概算方法，当然，这也离不开地产公司对于设计公司的定位所致。SL致力于设计模块和成本模块的合并，提出了DC服务模式，也就是Design+Cost服务体系。这种体系整合和流程再造，主要是针对住宅地产的特色而开发。住宅地产不同于酒店、餐厅、办公楼等，它的特色在于，有很强的产品复制属性，如果在样板间阶段找到合适的设计、成本、工艺、配置方案，就可以大面积的复制。这种复制性，使得早期的产品研发是开放性的，但这种开放性是有限制的，最终结果是很“简单的”。设计是在这个产品研发过程中的信息载体和沟通媒介，如果设计本身对于营销策划、客户定位、技术标准和成本管理缺乏专业认知，就很难起到这个专业基础作用。

　　精装技术体系。包括：设计规范体系，装饰材料体系、装修技术体系、产品配置体系、质量维护体系等。其中，装饰材料体系包括：石材、木作(含板式家俱)、涂饰材料等。产品配置体系包括：橱柜、内门、木地板、卫浴、沙发、软装等。质量维护体系包括：装饰常见质量问题应对体系，四方验收外的质量交付体系，业主收房使用手册等。装修技术体系包括：收口和节点项目定制图集、施工工艺示范手册等。

图为案例实证研究1:精装公寓卫生间户型平面优化设计对于功能、成本、工艺和交付的协同整合设计。

　　在这个案例中，对于淋浴房位置的调整，直接的结果是：功能没有减少、效果不会折扣、共享活动空间没有减少、成本更低、施工更简单、交付更容易、质量维修概率更低。其它的优化，如衣帽间、洗衣机、鞋柜的妙处大家可以更多细细体会。诚然，这个优化设计也会带来新的问题，欢迎读者多多提出。

案例实证研究2:精装公寓产品配置优化设计对于功能(收纳等)、档次、模数的影响。

　　小户型公寓收纳空间的设计优化在组合家俱和橱柜的深化设计上尤其重要。我们根据业主提供的客户描摹，在这个小户型中需要满足两个人的起居生活和部分工作状态。我们在平面和立面上做了集成优化设计，妥善的协调和整合了：衣柜、书柜、写字台、电视柜、吊柜、餐桌和橱柜，并且在橱柜的吊柜下侧设置灯光、橱柜和管道井的台面关系、冰箱在橱柜的内置、活动餐桌的收纳上加了细节处理。

　　这些优化设计，都是为了在质量＋成本＋进度上，在设计＋成本上，做到集成优化，给地产客户提供一站式服务模式和更多增值服务。

　　成本管理是个系统工程。此文，只是专注一点做了部分阐述，切盼引起更多讨论和争鸣。

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