安居客：“一房两证”豪宅进退两难

  ‍上海一位资深房地产投资者张志，最近在楼市遭遇了没有预料到的烦恼。

  随着职位的晋升，他的工作地点从上海转移到了北京。想把上海的房产卖掉的张志发现，他找不到“接盘侠”。由于房子是“一房两证”，潜在购房者望而却步：既然单证的二手房满天飞，何必浪费限购名额买多证二手房呢？

  房地产租售服务平台安居客的房产分析师表示，投资者张志面临的“出售难”情况在上海及全国并非孤例，上海许多建于2006年以后的大户型小区，一房两证甚至一房多证的现象十分普遍。尤其在许多别墅楼盘项目中，这一现象的占比甚至高达30%。比如龙湖滟澜山小区，占住宅套数一半以上的叠加别墅拥有着两张80多平方米建面的公寓产权证。在青浦赵巷许多拼接别墅，这一现象更是比比皆是。

  这些楼盘就是早年“70/90”政策下市场催生的一批“一房多证”房源。由于被限购政策狠狠卡住，这些买家早年选购的“豪宅”已成烫手山芋，为了摆脱这种尴尬的境地，有人不惜以比购入价低几十万元甚至上百万元的价格“跳楼大甩卖”。更加尴尬的是，这些业主们未来还面临另一个问题，房产税如果最终按照套数开征，则将面临一大笔额外开支。

  两头堵

  “我是被政策两头堵了”，张志说。

  堵住张志退路的第一条政策始自10年前了。

  2006年，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，俗称“90/70”政策。

  这一条旨在鼓励开发商发展中小户型、照顾普通人住房需求的政策被轻而易举的找到了漏洞。“聪明”的开发商绕道而行。

  安居客房产分析师介绍说，“90/70”政策之后，部分开发商很快想出解决办法：房子按大户型设计，但用可以打开的分隔墙隔开，拆分成多个小户型。这样，在规划设计、建筑施工等前期阶段，并不存在违法违规行为，可以获批，但此后销售时可并套销售，只要打通两套或多套户型的分隔墙，就可以拼接成一个完整的大户型。

  这样的大户型房产有两本房产证。最初，这对于购房者没有任何的影响。“直到限购政策出来”，张志说，这在一定程度上封堵了购房者转手房产的退路。

  根据上海市的限购政策，对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

  这对“一房两证”的项目意味着，购房者实际购买一套房产，但在程序上会被认定为两套住宅，且其中一套的商业贷款将面临更高的首付比例，更高的贷款利率。

  “这对于购房者而言是额外的大笔开支”，上述安居客分析师道出了张志所面临的关键问题，既然上海的普通二手房市场活跃，购房者何必趟“一房两证”这趟浑水呢？

  正是基于上述原因，购房者对于“一房两证”的房产项目望而却步，这个独特的市场成交并不活跃。

  后遗症

  尽管此前挂出的价格已经比周边其他楼盘价格低，但张志还是“准备把出售价格再往下调一些”。

  随着改善型需求逐渐活跃、大户型商品房热销、中小户型放量入市，作为房地产宏观调控的标志性政策，“70/90”政策目前已经实质性退出市场。多个城市已经明确放弃这一过时的政策。

  但张志这样的业主，还在承受着这一政策遗留的一些问题。上述安居客分析师表示，要解决“一房两证”的难题，就只能期待“限购”放开或者“多证合一”的实施。尽管全国多个省市已经放开了楼市限购政策，但上海仍未全面放开。另外，“多证合一”实施的可能性也不太高。

  很快要到北京走马上任的张志不愿再等待政策放开，而是选择更大幅度的降价，希望以此引来“接盘侠”。

  对于全国范围内持有“一房两证”的业主来说，还有另外需要担心的则是房产税开征所带来的负担。今年3月1日，备受关注的《不动产登记暂行条例》正式实施，该条例的亮点之一，是建立统一的登记制度，包括统一登记的部门、统一的登记程序以及统一登记的基本信息。

  分析人士认为，不动产登记制度的实施将为房产税的大面积铺开提供必要的基础。8月5日，在十二届全国人大常委会公布的立法规划中，房地产税法赫然在列，这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。

  接受记者采访的浙江浙中律师事务所的陈善律师表示，以后若是房产税开始征收，两本证房子可能也会出现一些麻烦。“从目前的草案上来看，房产税的征收是按套数来算的。”

  房产税开征的预期一旦确立，将对“一房两证”的项目够成新的杀伤力。

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