地产经济学家邓浩志：家装后市场的新趋势与新机遇

摘要：存量房市场交易在不断扩大，以北上广深为首，这也让存量房的比例越来越高，越来越大，家装后市场的规模也在不断地扩大。租赁市场规模在不断扩大，这其中也产生了越来越多的房屋局部改造的需求，家装后市场的机遇将也越来越大。

  没有成熟的消费认知，没有明确的产品准备，没有清晰的商业模式，也没有高效的资源整合模式……互联网家装后市场的爆发需要更强有力的商业创新出现。如何破解互联网家装后市场的阵痛？这个市场的商业创新方向在哪里？

  新浪家居“后时代——2017互联网家装后市场商业创新峰会”将给到你答案。

  地产经济学家、方圆地产首席市场分析师邓浩志，从业地产近20年，对市场具有精准、深刻的见解，在此次峰会中，他分享了《房地产新趋势与家装行业机遇》的主题演讲，以下为演讲实录：

地产经济学家、方圆地产首席市场分析师邓浩志

  大家都在说现在中国已经进入了存量房时代，那么存量房时代是怎么样的规模，后家装时代这个新市场的发展潜力在哪里？它有多大的市场发展空间？

  今天我从我房地产人的视角分析以下后家装市场的发展前景。

  首先，存量房时代的整体规模是怎样的？

  下图为一线城市2012年与2016年一二手住宅成交对比，从此图可以了解北上广深这四个城市的存量房和一手房的结构。

  北京2012年一手房市场的占比大于二手房市场，二手房市场占43%，2016年二手房市场的占比已经接近60%，整体规模快速扩大，二手房市场的规模已经远远超过一手房市场，北京在几年前已经进入了存量房时代。上海、深圳跟北京的情况有点类似，在2016年上海二手房的占比已经超过60%，深圳二手房的占比为60%，而广州的一手房占比比较多，达到55%。

  从上图可以看出，一线城市北上广深都已经进入了存量房时代，除了广州一手房占比比较多。但是这个发展趋势是一样的，四大一线城市的二手房的销售占比在逐步地增加，二线城市整体趋势也是如此。中国目前房地产发展以一线和二线城市为主，共同特征是总体额度不断提升，存量房市场的发展速度快于一手房的发展速度，所以我国逐步进入了存量房时代。

  二手房的交易会产生大量的重新装修、翻新和局部调整的需求，这些需求为市场带来了新的机遇。因为一手房是精装交房，大部分都是待装修，而二手房在居住多年之后，有升级改造换代的需求，因此存量房交易市场不断扩大。

  我国除了进入存量房时代外，租赁市场规模在不断扩大，这也是影响家装后市场规模的重要因素，其原因有三点。第一，国家即将出台扶持租赁市场的政策，2016年初中央已经提出发展租赁市场的政策，2017年广东省政府也出台了相关文件，包括租赁房市场商改住相关政策。由于楼价上涨过快，这些政策暂时没有实行。但发展租赁房市场，发展存量房市场，是未来的发展趋势，也是中央及各地政府在政策上主要支持的方向。

  第二，现在房价越来越高，购房年龄也在不断地延后，这也导致越来越多人采用租房的形式。据数据显示，2010年深圳首次置业的平均年龄是30岁，而2016年深圳首次置业的平均年龄已经达到36岁。房价越来越高，导致首次置业的年龄不断地后移，也导致租房时间越来越长，租房人数越来越多，租赁市场也在不断地扩大。

  第三，大城市人口持续流入，一手住房供不应求。广州市政府公布2016年广州市新增人口为48万，如果按3个人口一个家庭计算，去年新增了18万个家庭。但2016年实际落成了8万套住宅，这呈现出供不应求的情况，也导致了房价的快速上涨，租赁市场得不断扩大。租赁市场的扩大对后家装时代有着重要的影响，因为房子在租赁的过程中会出现微调整、微装修、微改造、以旧换新的需求，因此租赁市场的不断扩大也是家装后市场扩大规模的潜在市场机遇。

  总的来说，存量房市场交易在不断扩大，以北上广深为首，这也让存量房的比例越来越高，越来越大，家装后市场的规模也在不断地扩大。租赁市场规模在不断扩大，这其中也产生了越来越多的房屋局部改造的需求，家装后市场的机遇将也越来越大。

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