设计与“智”造探寻之旅丨郑州房地产市场简报

摘要：早前有新闻报道称，郑州8月房价领涨全国，涨幅达到5.6%。楼市疯涨是真是假？郑州房产前景如何？克而瑞（中国）郑州机构项目总监李晓兵从土地市场、住宅市场及城市发展三方面分析了郑州的房地产市场情况。

  早前有新闻报道称，郑州8月房价领涨全国，涨幅达到5.6%。楼市疯涨是真是假？郑州房产前景如何？2016年9月26日由新浪家居与欧派家居联合发起的2016年大型设计师文化交流活动“匠心筑家·世界传承”——设计与“智”造探寻之旅在郑州盛大召开，克而瑞（中国）郑州机构项目总监李晓兵现场发布了《郑州房地产市场简报》，并从土地市场、住宅市场及城市发展三方面分析了郑州的房地产市场情况。以下是小编精心整理的现场演讲实录，一起看看这份市场简报的内容吧。

克而瑞李晓兵发布《郑州房地产市场简报》

  2013年到现在，从每年的供地计划中可以看出一些市场的端倪，如，前几年每年的经营性用地供应量都在一万五千亩，2016年有四万五千亩，增长了208%，为市场定下快速发展的基调。一块地拍卖或者挂牌之后，如果国内一线房地产商，如万科、恒大6到8个月开盘，河南本土的企业在1年左右，未来1-2年内市场会有大的供应量。

  供应的结构仍然以住宅为主体，每年占75%左右。近几年的供应和成交结构基本稳定，2016年成交了6000多亩，与整体的供地还有很大差距，四季度是郑州的供应集中期，除供应外，还要看一些具体的成交量，郑州市场一直占比非常大，城中村、城改，这些市场根据历年数据的监控基本能占到整体市场70%的份额，剩下的30%才是郑州正常的招拍挂，这便造成非城中村甲基的增长异常迅速，并出现地王频现的情况。大量土地属于城中村土地，而大部分只能从公开市场获得，净地200%，甚至300%的溢价很正常，7月份至今已出现多个地王。

  城中村土地的价格基本稳定，从区域上来看，金水区、惠济区、中原区较高，今年六七个城中村村落的拆迁都在金水区完成，因此未来金水区一定也是市场热点的一个区域。

  不管是郑州本土的开发商，还是外来的开发商，对市场的认知都非常好，未来房地产市场会有一个突破的发展。综合这几个方面 可以得出几个结论：郑州市场的供应量，尤其是未来的供应量是充足的；二是市场需求是旺盛的；三是城改仍然在长时间内占市场大部分份额。

  郑州房地产市场的量和价，基本上处于中游水平，2016年1-8月份仅排名13，增长率全国排名第二，今年大部分的楼盘价格涨三四千，八月份环比7月份只增长4%，涨幅在全国排名第五，量和价处于全国前列。

  郑州的存量是443万方，去化周期2.8个月。2.8个月的去存量在市场上基本可以忽略不计，12-18个月的存量去化周期，相当于市场供过于求，如果18个月以上便非常危险。郑州存量一直处于12个月，尤其是2016年，仅仅4个月的去化周期，因此住宅市场是比较健康的。

  按往年的数据，2010年到现在的供求的走势，今年按照保守供给1400万的量是足够的，而且这仅是公开市场。值得注意的是，70%是承载的土地，里面会有安置房，但这不是在市场内的，若按往年数据推算，这个数据之外每年至少还有30万套左右的安置房，也是在市场需求和市场容量里面的。

  整体的市场存量一直是比较健康的，尤其今年已经到了几个月的去化周期，不管在2008年或者是2011、2012年的时候，其他城市都会出现价格波动，而郑州一直是处于稳定的发展态势，郑州的房地产基础是比较稳固的。

  一房的成交户型越来越少。从面积来看，90平米以下传统意义上认为的纯刚需，现在是50%的比例，虽说比例一直在减少，但它仍占据着半壁河山，整体的刚需仍然是市场最坚实的部分。

  把房情和面积段做交叉分析，80-90平米的两房以及80-90平米的三房，是市场的主流部分，供应量都在40%-50%之间。

  二七区、中原区、高新区，一直是市场比较热的区域，维持比较高的区域，但是金水区有大量的人口和大量的城中村改造，也就是说未来金水区一定会逆袭。

  郑东新区、惠济区以四房为主，其他区域以三房为主，比如现在即使是刚需客户，也一定要解决功能性的区域。除了区域之外，郑州主城区分成20个板块，从板块来看，基本上是三环以外的区域，城市的西区、北区和南区。

  从价格来看，整体也是以京广铁路为线，东高西低，北高南低。这些数据，能说明城市的现状，可以看出城市目前市场比较健康，市场容量不断扩大，不论客户需求还是开发商的供应，都是很旺盛的。

  长久来看，这些市场的基本的动力是在哪儿？一直说的中原经济区中心，尤其近期一直在提国家中心城市，尤其是十个国家型中心城市，这一直是郑州未来发展的一个比较核心的关键。不管近期的自贸区还是未来国家中心城市，这些都能够为 郑州带来大量的政策支持，是房地产发展的动力。

  第二，郑州的经济一直是稳定的，而且郑州和同区级别城市相比，虽然处于中下游，但它的发展潜力和空间比较大，和南京、长沙相比稍微弱一些，但是河南经济的总量是要比这些城市高的。随着未来城市，郑州经济提升，整体的经济发展速度和水平一定会有非常大的提升空间。

  第三个驱动力是人口。河南有1个亿的人口，郑州的常住人口是957万，郑州每年的流动人口净流入是28万，假如这28万人，3个人一户，也就是有将近9万户，这样的量他们的需求是多少呢？一定是市场非常重要的一个基础，而这些客户能够为整个市场支撑起半壁河山，到2020年人口达到1500万，还有500万城市差，这个差额也是未来城市房地产市场中一个最基础和核心的依据。

  第四个驱动力是城市的交通，郑州是火车拉来的城市，郑州火车的交通优势比较明显，不管是米字型高铁还是城际轻轨，必然会四通八达，比如说外部是扩张的，而内部必然是优化的，比如说快速路的建设，一定要形成结合，地铁快速路必然会造成城市造价进一步拉伸，未来的结果必然是城市规模进一步的扩张。结合第一个驱动，城市地位的提升，今年两会期间，不管省里面还是市里面都提出一个非常重要的概念，就是全域的撤线划区，比如中牟、荥阳，而看现在的结果即使申报过程不那么顺利，也一定会用经济型新区的概念来弥补行政级别的落差。

  第五个驱动力就是城改，今年拆迁的比如说陈寨、沙门等这几个村涉及到60-80万人口，这些流动人口会对房地产市场形成一个非常大的刺激，这也是今年三四月份郑州市场疯狂的一个重要原因。

  综上所述，郑州现在的需求是从人口、收入、经济的宏观面以及内在的需求造成的，伴随着城市进一步快速扩张以及市场优化，未来的市场前景一定是非常乐观的。

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