现场直播：新浪乐居2009华东家居产业创新峰会

摘要：今天是易居中国，新浪网创办的新浪・乐居2009中国(华东)家居产业创新峰会暨CRIC成功登陆纳斯达克的庆典，下面是庆典精彩现场直播。

　　时间：2009年12月28日下午16：00

　　地点：上海国际会议中心 世纪厅

　　主题：服务创造价值，信息决胜未来

　　――新浪・乐居2009中国(华东)家居产业创新峰会

　　以下为新浪乐居的现场直播：

　　主持人 徐丽莉：尊敬的各位领导，各位嘉宾，下午好，今天是由易居中国、新浪网和中国房产信息集团联合主办的“服务创造价值、信息决胜未来――新浪乐居2009中国（华东）房商产业创新峰会暨CRIC成功登陆纳斯达克庆典。我是中国房产信息集团的徐丽莉，非常有幸能够代表主办方主持本场活动。在今天的会议开始之前，请允许我介绍到场的嘉宾，他们是：

　　中国房产信息集团CRIC联席执行总裁丁祖昱

　　中国房产信息集团CRIC联席执行总裁、新浪乐居总经理罗军

　　中国房产信息集团华东区总经理叶春

　　上海市建筑材料行业协会常务副会长沈美云

　　上海企业竞争力研究中心范林根

　　上海市交家电行业协会秘书长韩建华

　　上海建配龙集团董事长顾问祝申生

　　上海市装饰装修行业协会副秘书长汪洋

　　上海创意产业中心秘书长助理曹阳

　　月星集团董事长丁佐宏

　　好饰家总经理丁国

　　德意集团董事长高德康

　　安信伟光地板有限公司董事长兼CEO卢伟光

　　开能集团董事长瞿建国

　　圣象集团常务副总裁郭辉

　　西蒙电气(中国)总经理朱建国

　　老板电器营销总经理赵继宏

　　好美家副总经理谢羽

　　能率公司副总经理西贝昭彦

　　水星家纺副总经理林孝建，

　　还有我们的开发商嘉宾：

　　九龙仓项目总经理沈宇蒿

　　鹏润地产上海总经理丁晓明

　　方兴地产・经贸上海设计总监干劲

　　还有我们近300家知名企业领导，此刻我代表举办方向各位的到来表示衷心的感谢。首先请大家看一段关于CRIC公司介绍的视频。

　　播放视频

　　主持人 徐丽莉：看完这个短片，我们可以感受到CRIC对于推动房产家居行业发展的作用。再过三天，日历就即将翻到2010年了，事实上，今年的房地产市场可以用火爆可以形容。然而，最近国家又出台了新政策，2010年市场又将走向何方？接下来我们有请中国房产信息集团CRIR联席执行总裁丁祖昱，为我们做2010年房地产市场趋势预测。我们有请。

　　丁祖昱：非常高兴今天下午有这样一个机会和家居业的朋友交流中国的房地产和上海的房地产。一个月前，可能大家的感觉相对来说比较高兴，或者是乐观的。但是这一个多月，市场发生了变化，对于我们做房地产人来说，对这种变化的感受，也许还提不上在座的做家居人的感受。记得去年我们在和开发商企业交流，整个2009年房地产市场，很多开发企业提出来要调整，要压缩，要减开工量，甚至很多开发企业提出来2009年不再招新人，裁人。但是我知道在去年年底，很多家居企业实际上面临比房地产更大的困境。因为房地产发生了市场变化之后，首先影响的就是它相关的60几个行业，而其中我们建材也好，家居也好等等，都是和房地产最紧密的行业，包括建筑。我们对房地产市场这种趋势性的判断，我认为今天也是非常需要的，我们也可以共同来探讨一下，2009年房价市场和2010年房价的差异。

　　我先回顾一下2009年的市场，我们都看到2009年的市场发生了天翻地覆的变化。我们在座有很多的领导，有很多的老板都是全国性的拓展。我说这张表基本上可以告诉大家，全国要进入哪些城市？对开发商来说要进入这些城市，对家居行业的朋友来说也应该进入这些城市，左边是指的是全国1-10月份销售排名10位的城市，右边是销售面积排名前10位的城市。那么其中有两个，左边是2009年，右边是2008年。有两项都占到前10名的一共有5个城市，北京、上海、重庆、天津、成都，剩下10个城市各占一个榜。从今天来看，我觉得这15个城市是我们房地产真正的一线城市，不用去看其他的所谓一线城市和二线城市，只要拿到这两个数据，就是房地产的一线城市，销售面积排前10位或销售金额排前10位。当然到年底的时候，我们数字还会发生变化，比如说到11月份，销售金额第10位的苏州600个亿，我说到12月份的时候，可能很会有几个城市会达到600亿，600亿以上我觉得是房地产的大市。第10位面积武汉是494万平方米，到12月份超过1千万平方米的可能还会增加一两个城市，这些城市都应该纳入到我们关注的范围。2009年和2008年市场发生了天翻地覆的变化，基本上是翻番的增长，一个城市一年之内市场成交面积，成交金额如果有翻番的增长，说明这个城市火爆和去年相比，去年用冷淡，今年完全可以用火爆形容。明年市场肯定会在09年的基础上变化，绝对不可能在08年的市场上做变化，这是前提条件。2009年已经为中国各个城市的房地产市场打下了最坚实的基础，而这个基础是用量堆积出来的，这不是单纯的价格上升，而是成交量的释放，真真实实把这些房地产推向新的台阶。

　　我们看一下第二个数字，这个数字我认为和我们在座的也很有关系，我们具体关注企业和关注项目。我们可以看一下，今年排名前10位的销售面积和销售金额排前10位的楼盘，这些楼盘如果做到上亿，基本上是吃喝不愁了，一个楼盘就吃喝不愁了。面积排名前几位的，其中有几个楼盘特别引人注意，像贵阳一个叫世纪城楼盘，一个项目卖了250万平方米，相当于一个三线城市一年的总成交面积。第二名也是世纪城的一个项目，在合肥一个项目，如果这两个项目拿到他所谓的门窗生意，这个基本上一个企业可以干10年，一年400多万平方米就卖掉了。那么第10位的是北京一个项目，也卖了30多万平方米。

　　另外一个榜是金额前10位，前面面积前10位当中上海一个项目都没有。而金额前10位，上海有四个项目上榜，这说明上海的房价高。房价高了，只要卖了10万平方米和20万平方米，总价都会非常高，我们看到三四五名都是上海，16万平方米的销售面积就创造了53个亿的销售收益，新河湾10万不到的销售面积，就创造了50亿的销售收入，这些都是惊人的数字。

　　那么我们再看一下土地，土地市场表现好坏，决定未来几年整个房地产市场供应的情况。那么我们可以看到，今年实际上土地市场大家都在说地王也好，市场火爆也好，实际上总成交量只比去年略多一点点。但是这其中有一个城市希望大家注意，就是天津，天津一个城市出让的土地相当于第二位，第三位，第四位、第五位的总和。第二、第三、第四、第五分别是上海、北京、重庆、成都，这四个城市总的土地成交面积加在一起，相当于天津一个市，所以天津现在进入到房地产大发展的阶段，到处都是工地，和上海前几年没有什么区别，到处是楼盘，处处是工地。

　　那么我们再看一下企业，今年拿地拿到最狠的一个是保利，一个是中海。中海拿了超过1000万平方米的土地，两家央企代表了今天中国房地产新生力量，这两家央企的崛起，绝对不是偶然，正好是趁着这次所谓的金融危机，利用了央企的特殊资源迅速的崛起。其中9-11月份，这两家央企分别拿出几百亿在各城市拿地，在9月中旬和10月中旬一个月的时间里面，中海地产在全国拿地总的金额就超过150个亿，我给他算了一下，平均每天花5个亿去拿地，而且还含了周六周日。那天碰到我们香港非常有名的老板，他说2005年的时候，他拿美食城项目，30多个亿土地项目，他们董事会上上下下讨论了半年，今天我绝对不敢，或者说不能在中国拿不起地，中国央企一举牌30个亿，再举牌50亿，所以我肯定是拼不过他们的。所以说央企做生意还是蛮好的。

　　我们再看一下土地，土地实际上最前端的，抓到土地就抓到项目了。我们中国发展信息集团，首先服务的是中国15000家活跃的开发企业，我们为每一家开发企业从拿地开始到销售完毕全过程的相关信息服务，广告服务等等。那么这当中，我把所谓的地王全部拿出来，排名前20位的地王全部拿出来，我们可以看到他们是三高土地，总价高，单价高，地价也高。11月份，地王当中三高土地一共只有七块，三块在上海，三块在北京，还有一块在苏州。也就是说，只有少数城市才是真正的地王产生的地方。我们旁边还有一张表，是按照每亩地价排的，第二位也是在上海的一块土地，每亩地价大概在3600万元，排在第一位的上海静安寺那块很小的一块地，每亩地价已经接近1个亿，9500万，如果他是放在今年下半年拍的可能超过1个亿，1亩地一个亿，这个就是真正的，我们说从每亩上面看出来的地王。这22块地当中8块在上海，7块在杭州，6块在深圳，三个城市占了18块地，剩下一块在广州，一块在青岛。从这两个表上面，我们可以看到，地王主要是在少数的城市。

　　我们再看一下企业的情况，应该说企业的情况非常不错，我们说的都是开发企业，企业的销售业绩有了翻天覆地的变化。今天晚上我们会公布，截至25日全国销售排名前20位的企业。这里我稍微透露一下，今年销售如果120亿，前20名都排不进，不到200亿前10名也排不进，大家想想去年排在第10位的也就100亿出头一点点，排在前四位的都过了400亿，万科一向独领风骚，超过了600亿，到12月25日的时候我们统计下来他超过了600亿，应该说今年的企业业绩非常非常的好。

　　接下来我讲一下预测，预测我觉得政策上有点雷声大雨小，但是不排除真的有实质性的政策出台。实质性政策只有两个，一个是按揭政策，按揭政策目前是观望，银行不出台具体的政策，但是如果对二套和二套以上的房严格的进行审定，全面实施1倍和1.1倍的非优惠利率，还有一个政策是差别化的物业税的问题，这个政策从实施的角度很难，但是不排除如果中央政府和主要领导人很生气，不排除这个政策，在中国没有什么是做得到的。所以这两个政策实施的前提条件是明年的一季度，包括三四五月份，房价如果还要上升的话，会把房地产搞的头破血流。对于城市来说，我觉得明年一线城市的市场销售面积会下降，二线城市的销售面积会持平，三线城市会下一个台阶，但是对部分今年投资性需求比较多的是有风险的。

　　土地这块我认为地价比较高，开发企业不要去拼地价，拼地价会有风险。上海的市场供不应求非常明显，当然相对来说风险也是最少的。整个供求比例今年是1：1.43，供应一套成交1.43套，仅仅比2007年的市场少了一点点。而销售均价到今年年底的时候，实际上均价差不多接近200块钱了，12月份均价接近2万块钱。那么存量是43，就是没房可卖。在整个上海市场中，我们可以看一个比例，下面那张表里面红颜色划出来是超过3万块钱以上的，从2009年的二季度到4季度的变化情况。到4季度的时候，9.5%都是超过3万块钱以上的，今年的一季度只有4.4%的房子超过3万块钱以上的，而今年4季度的时候，3.1%的房子超过了5万块钱，而今年的1季度只有0.3%。总价当中，超过2千万以上的比例已经占到了2%。超过一千万的有3.1%。户型还是两房三房为主，大家我们发现大户型的比例迅速的扩展，面积超过300平米以上的，到10月，11月降了3%，有300平米以上对家居和配套的需求都是很高的。那么土地这块我讲过了，今年土地到上周末的时候，我给上海算了一下，已经到了997个亿，土地总体出让金额达到了997个亿，全国也是排名第一。

　　最后对上海做一个判断，我判断很简单，一季度的市场大家要冷静一下，也就是相对来说，比今年的市场会清淡一点，一方面是政策对上海有影响，至少房价不会上升。3月份之后房价会恢复，因为上海市场的供应永远是供不应求。在这个过程中，成交量会逐步的恢复，我们看到今年上海的房价涨的太快，但是现在有两种开发商的意见，一种是上市公司会有一些评价。有一种开发商房价能定多高，我认为上海的房价要有考量的。我们希望房价别涨。如果还要继续上涨，我预料随着更严厉的调控政策出台，下半年会出现很大的变化。二手房明年讲成为上海房产市场的主导力量，而对于未来上海3-5年的房地产市场，我还是坚定的看空，我觉得上海的房地产市场是未来非常好的市场。

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