秦虹：橱柜行业今应找到新的增长点

摘要：2010年11月25日―26日，由全国工商联家具装饰业商会橱柜专委会主办的“魅力长沙・2010中国橱柜行业年会”在长沙世纪金源酒店盛大举行。本届年会以“知新・创变・大未来”为主题，政府有关部门人士、橱柜上下游企业、知名专家学者、国际设计大师...

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任 秦虹

　　【秦虹】：大家下午好！房子建好以后住进去不能是空的，家具设施、厨房设施是很重要的所需设施。那么，我就房地产发展的趋势发表一下自己的看法。刚才，几位嘉宾的演讲都非常精彩，大家都从不同地侧面对企业的发展谈了很多真知灼见。我想，房地产在今天国民经济中的影响和相关度是非常大的。我们在今后一段时期，看中国房地产业发展的时候，就必须关注整个国民经济发展的一个大局，这个大局就是我们马上要结束十一五，从明年开始将会进入十二五发展大局。那么，十二五发展对房地产业意味着什么呢？我想，我们要着重关注刚刚结束的十七届五中全会对十二五规划的建议所提出来的，今后整个经济发展的一些重要指向，从里面解读出中国房地产未来面临着什么样的宏观经济格局？先找到房地产业发展的机会，同时也为橱柜行业今后的增长找到着力点。

　　从十二五规划的建议中可以看出，这次中央在综合考虑国内外经济形势大局下提出，加快经济发展方式的转变，是十二五发展的一条主线，是一个核心。大家看，美国刚刚启动的量化宽松的货币政策。实际上，2008年所产生的全球金融危机对发达国家的影响远远没有结束。也就是说，这次金融危机对发达国家的影响远远地高于像中国这样的发展中国家(查看地图)，它的负面影响远远没有结束。欧洲的债务危机正在蔓延，美国经济发展的前景仍然令人担忧。下一步，中国经济如何保持经济发展？现在，面临这样一个外需环境，中央提出要加快经济发展方式的转变，怎么样加快转变呢？中央提出了五项要求，第一项要求就是经济结构战略性调整。还有其他思想，有科技进步和创新，保障和改善民生，节约资源和环境保护，以及改革开放。在这五条中，最关键、最核心的就是第一项要求，“经济结构战略性调整”。

　　那么，“经济结构战略性调整”不是传统上大家所认为的第一产业、第二产业、第三产业，这样一个产业结构的调整，大家一定要注意。这次中央提出的“经济结构战略性调整”，指的是内需和外需发展战略的经济结构调整，是指我们从2001年开始加入WTO之后，以外向型经济拉动中国经济发展的外向型经济模式要转变，转变为以内需增长为支撑的中国经济发展模式，而不是我们所理解的第一产业、第二产业、第三产业的结构调整。

　　那么，实现经济结构战略性转型这样一个重要目标，它的一个重要措施就是实施扩大内需的战略，特别是扩大国内消费需求的战略。通过建立消费的长效机制，中央提出来“逐步使我国国内市场总体规模位居世界前列”，就是要扩大国内的消费市场。通过扩大国内消费市场拉动内需，来实现国民经济结构的战略性调整。

　　在这样一个大的格局下，怎么样能够真正扩大内需？扩大国内市场？我们看到，最有希望的前景就是城镇化和服务业。也就是说，城镇化和服务业在中国扩大内需上有巨大的内生空间。大家知道，中国2010年底城镇化水平是46.6%，这意味着中国目前的城镇化水平还不及世界平均城镇化水平，我们不仅低于发达国家的城镇化水平，而且还低于很多发展中国家的城镇化水平。也就是说，以我们马上要进入人均GDP4000美元的时代，这与当年的日本、当年的美国在人均GDP4000美元的时候，他们的城镇化率都比现在的中国高4个百分点，也就是说我们现在的城镇化率是低的。

　　服务业也是如此，中国的服务业在国民经济中比重只占了42%，而发达国家的服务业在国民经济中比重占到了90%。所以，城镇化和服务业是中国扩大内需的推动力，是巨大的潜力所在。

　　中国的城镇化为什么能扩大内需呢？大家知道，主要是城镇居民和农村居民在消费方面的水平差距非常大。2009年，农村家庭人均收入仅仅是城镇家庭的38%，农村家庭的人均消费仅仅是城镇家庭人均消费的51%，如果扣除农村的住房，农村家庭人均消费全部在城镇家庭人均消费的50%，连一半都不到，农村人均消费水平非常低。那么，并不是说农村人口进入到城市里面以后，就一定有能力来消费这些主要消费品。我们要看到，在十二五规划建议中，为了促进城镇发展，促进农民在城镇定居落户，也采取了一系列关于落实新进城农民的就业，普遍的社会保障，以及在中小城市开放户口，促进定居落户等措施。也就是说，城镇人口占比更大，有更多的人在城镇就业，有稳定的收入，同时享受城市的生活方式，这就对拉动内需，促进国内的消费的作用是非常大的。

　　那么，我们说说房地产。房地产和城镇化发展，和扩大内需又有什么关系呢？应该说，中国这些年来的房地产业发展与城镇化发展是息息相关的，这和橱柜产业的发展与房地产业的发展息息相关是一样的。大家知道，城市人口逐渐增加，城市建成区面积非常大，中国每年竣工住宅面积是世界最大的，每年中国住宅面积竣工7.9亿平方米，商品房在其中占了70%。也就是说，2009年竣工的住宅约800万套，2009年还卖了2亿平方米的二手房，约200万套。无论是竣工的800万套，加上二手房交易的200万套，我们每年需要在住宅市场方面的更新速度是1000万套/年的水平，规模非常大。今年，中国今年房地产销售、城镇住宅竣工面积，以及二手房交易面积，也不会比2009年低很多，仍然会保持2009年左右的水平，也就是1000万套新住宅的竣工和二手房的交易，无论是新住宅的竣工和二手房交易都会对橱柜产生很大的需求，大家都需要更新家具橱柜设备，这就带动了橱柜业的发展。

　　房地产业的发展和城镇化的关系息息相关，从十二五规划发展来看，我认为房地产业将会面临以下四个新形势：

　　第一，居住的需求层次将会更加丰富。

　　大家知道，很多学者经常把中国的房地产市场和日本、美国等其他国家的房地产市场相比，如果和美国相比，大家知道中国的房地产市场和美国的房地产市场最大的不同在哪里吗？最大的不同在于，中国的房地产市场是以住宅新量交易为主的房地产市场，也就是说我们的房地产市场是以新房交易为主的房地产市场。去年，中国二手房的交易量才占总交易量的20%。而美国去年85%是二手房交易，新房交易只占15%，今年更差。我看了一下美国今年最新的统计数据，预计新房交易占整个商品房交易不到10%。也就是说，由于美国、日本一些发达国家的住宅建设已经到了这样一个阶段，什么阶段呢？家庭户数比上户型套数，美国是1：1.11，日本是1：1.13，也就是说美国住房套数比家庭户数多了11%，日本住房套数比家庭户数多了13%。日本从上世纪八十年代末就达到了这样一个水平，而中国家庭户数和住房套数相比，我们现在还略微不到1：1，这样一个不同的发展阶段，决定了中国目前的房地产市场仍然是以增量需求为主的市场，新房交易仍然占到整个商品房市场的主体。

　　那么，在这样的情况下，我们就可以看到家庭居住的住房需求仍然处于增长快速期。十二五时期，中国的城镇化水平每月约新增城镇人口超过100万人，这样的发展速度是非常快的。我们也可以看到，再加上国家对房地产行业的调整，在特大城市保障性住房的供应速度将会增加。为什么会增加呢？一方面城镇化速度加快，我们要确保新增城镇的农民在年轻的时候，在有就业能力的时候，让他们在城市里定居落户。如果在这个时候不能够创造条件，让他们在城市里定居落户，等他们年纪老了，失去就业能力的时候，再让他们到城市里定居落户就非常困难了。所以，现在中央提出“要推动具备条件的农民工进城落户，中小城市要逐步扩放户口；大中城市通过加大保障性住房的力度，来促进新增的城镇移民在城市里安居乐业”，就是要解决他们有房住，有就业，能消费的这样一个格局。

　　因为，服务业发展的加快、城镇化率的加速，保障性住房的供应也就会增速。保障性住房有几类，一类是廉租住房，目标人群是各城市具有本地户口的低收入住房困难户，廉租房针对城市居民低收入住房困难户的保障水平已经做到了应保尽保。二类是经济适用房，在现在的绝大多数城市里基本上是定向解决，拆迁户、大企业职工，利用企业自己的土地解决自己企业职工的住房问题，以及很多城市对一些优秀人才所采取的住房政策享用政策，大致以定向安置为主，拆迁新增的居民，城市引进人才，企业自己解决职工的住房问题，采用的是经济适用房。三类是公共租赁住房，将开放户籍满足城市新移民住房需求。公共租赁住房与廉租房有什么不同呢？今后的公共租赁住房主要是要放开户口，解决城市里新增、新落户的城市居民住房需求，那些符合条件，又无力购买商品房的新增农民。现在，在十二五规划的保障性住房里面，将会对新移民的城镇居民提供有利的支持。无论是保障房里面的哪类房屋，所有的房屋都需要家具设备，也需要橱柜，这是一个重要保障。

　　高品质的住房需求将会继续提升。住房的更新换代远远没有结束，大家注意到人均GDP4000美元的发展阶段非常关键，在这样一个发展阶段，城镇居民收入水平在提高，消费结构在升级，当收入水平提高的时候，人们消费的层次也会逐步提高，并不是说钱多了，以前钱少买1件衣服，现在钱多了就买10件、100件同样的衣服，那是不一样的。住房也是一样，当解决了居者有其屋的时候，人们对住房中各种设施的装修的要求就会更上一个台阶。那么，与住房消费结构相关的产品，我认为还不能完全满足居民的需求。

　　就说与住房相关的家装设备、材料、布品等等的一系列设计和供应，虽然在十年内有了长足的进步。但是，和消费水平的提高，和消费需求相关联的家居产品市场，现在潜力仍然还有很大，满足收入提高对高品质居住需求和设备需求的产品还有巨大的空间。现在，无论从品种上，从服务上，从质量上来说，还是远远不能满足需求的。所以，高品质住房需求不仅仅是要住得大，更重要的是要住得好，住得舒适，这是对建房及提供住房设备物品的所有企业，提出的一些新要求。当然，随着居住层次的丰富，节能环保绿色这些新兴市场的发展也面临新的前景。我认为十二五期间，住房功能需求的市场需求量非常大。

　　第二，梯级城镇化进程将惠及大中小城市的房地产市场。

　　现在，中国的城镇化速度非常快。大家也关注到，中国城镇化速度快，不仅仅是简单地农村人口到城市来居住这一件事情，更为关注的是中国城市化发展的格局。也就是大家看到的，中国城镇化在最近十年发展最为快速，改革开放三十年，第三个十年中国城镇化速度发展最快。从城市来看，哪些城市发展最快呢？在过去十年，中国城市发展最快的城市是200万人以上的大型城市。也就是说，在2001年的时候，200万人以上的大城市只有25座，2008年200万人以上的大城市达到了41座。也就是说，中国的城镇化是一个梯级的城镇化，从定居落户的角度来讲，很多农村人首先是在周边的县城定居落户，然后小城镇的人就到中小城市定居落户，中小城市的人到大城市定居落户，大城市有能力的人到北京上海这样的特大城市定居落户。有很多数据可以证明的中国的城镇化是梯级城镇化。那么，作为中国区域经济发展中的龙头城市，特大城市，200万人以上的城市增长速度特别快，人口集聚速度特别快，人口增长数量也是特别快，这是过去十年所走过的一个城市化进程。

　　1991年，城市的建成区面积是1.2万平方公里，2008年达到了3.6万平方公里，增长了2倍，这个增长速度比人口增长速度还要快，主要是增长在200万人以上的特大型城市。但是，今后中国的发展不仅仅是在特大型城市，大中小城市都会在整个城镇化进程中得以受益。因为，随着大城市房价贵，生活成本高等现象，也使得大城市周边的中小城市的吸附性更高，居住环境更好，这些条件也会吸引更多的人来居住。

　　中国现在的城市发展从十一五开始所打造的以城市群作为推动城市化发展的主体空间格局，这样一个战略正在实施。最突出的一个表现，就是在城市群内打造同城化，在城市群内的城市打造1小时、半小时经济圈，通过轨道交通的交通化来推动城市群之间的城市连接。这样，就大大提升了龙头城市中的中小城市市场发展空间，它们离核心城市距离越来越缩短，交通越来越便捷，同城化速度越来越加快。这不仅仅是在大城市将会继续发展，中小城市也会在今后的发展过程中得以迅速地提升，城镇化进程会使得大中小城市均衡发展在今后将会更加协调。也就是说，不仅仅是过去大城市发展快，大城市发展快造就了大城市市场的繁荣，今后中小城市在城镇化过程中都面临着重要的发展机遇，这和目前的产业结构调整以及城市群战略的推动和实施有着密切的关系。所以，梯级城镇化的发展格局将会惠及中国的大中小城市房地产业市场的发展。

　　第三，十二五期间，中国的商业地产将会面临新的发展机遇。

　　商业地产的发展和城镇化发展也有关系，现在的城镇化发展已经改变了过去以企业为中心，以工厂为中心，城市建设商业都是为企业配套的发展思路，这种发展思路已经开始发生转变，这就造就了中国城市商业地产的重要发展机会。

　　现在，在城市里除了工业区，还有多少人去工厂里上班？很少，一般都是到办公室上班，到写字楼上班，到商场上班，到公司上班。所以，中国城市发展的思路，城市的定位从过去以工厂为中心逐步转为以人为中心。所以，第三产业的发展，服务业的发展将会面临新的发展机遇。

　　第四，抑制住房投机仍是政策主题。

　　现在，住房不仅仅有居住功能，资产属性在市场上也是表现得非常充分。我们为了更好地满足居住功能的需求，满足现在工业化发展、城镇化发展对未来市场发展的稳定，政策对住房市场的投机抑制不会轻易放松，在这里要提醒大家注意，也是十二五期间房地产业发展的一个重要方面。

　　我想，通过党中央、国务院对十二五规划建议的一个整体脉络，来分析十二五期间，包括2011年中国房地产业发展的巨大机会，希望我的发言对大家能有所启发，我的发言到这里，谢谢大家。

　　【主持人】：谢谢秦虹的精彩解析，我们相信国家对房地产市场的调控，是为了让房地产市场更好、更健康的发展，随着城乡人们生活水平的提高，随着我国城市化进程的加快，居者就得有其屋，屋子里就得有橱柜，所以中国橱柜未来的发展空间，相对于今天的发展水平而言宽广无比，对未来我们充满信心，再次感谢秦虹主任。

　　在刚才的两个多小时里，四位领导和嘉宾在这里为我们传道解惑，启迪了我们的思维，充实了我们的理想，让我们再次以热烈地掌声对四位嘉宾表示感谢！

　　下面，我们进入对话环节，首先有请中国时尚家居精英界才女，时尚家居主编殷智贤女士，下面的主持环节就交给殷智贤主编，谢谢。

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