【北上广不流泪】铁鱼置业2016海外资产配置有门道!

摘要：  最近，小编关注到一篇报道，大致内容说的是当年日本房地产的疯狂与崩溃，根据日本国家统计局的数据，日本六大都市的地价从1955年有统计数据开始，一直上涨了36年。

  2016中国房产大事件

  最近，小编关注到一篇报道，大致内容说的是当年日本房地产的疯狂与崩溃，根据日本国家统计局的数据，日本六大都市的地价从1955年有统计数据开始，一直上涨了36年。

  日本跟我们一样，上涨的时候都是一线城市涨，东京涨的最快最高。大概当年日本人也相信，日本只有一个东京，东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价不会跌。而在80年代后期，地价的上涨急剧加速，然而谁也没想到，1991年房地产泡沫破裂，一发不可收拾。

  数据来源：日本国家统计局;六大都市包括：东京、横滨、名古屋、京都、大阪、神户。

  日本六大都市的地价从70年代翻了五倍，却在泡沫破裂后跌去了60%左右。这背后是周期的巨大力量。当年日本人也并不相信周期，相信东京等核心都市的房地产价格由于稀缺性，会一直上涨。但是，经济的规律最终打破了日本的“特殊性”。

  看到最近中国北上广等一线城市俨然癫狂的“盛宴”，感觉颇有点当年日本房市的意味，那时，日本几代人都被房子坑惨了，它曾让日本30年没翻身。小编细思极恐!

  我们选取了一些国内一线城市中心城区的房价进行对比：

  就近半年来说，小编切身体会到，北上广等一线城市房地产市场风波不断，以上海举例，尽管政府不断出台房价调控政策，依然阻挡不了房价的凶猛涨势，新房开盘价节节升高，春节过后更是屡屡爆出房东跳价但销售依旧火爆的场面。

  在刚刚过去的2015年，上海以超过1.4万亿元总成交额成为全球最大房地产市场，成交均价同比上涨18%。此时，让我们回过头来看看房价，数字高得让人不寒而栗：

  上表全球房价排名统计中可以看到，香港、深圳、北京、上海、广州等地均有上榜，其中北京、上海、深圳的中心城区房价均超过法国巴黎市中心的房价69798/平米，更是远远高于澳大利亚悉尼市中心的房价62805元/平米。

  这样失控的房价走势，是否正在重复日本的周期轨迹呢?我们无法断言，但是，从过去十五到二十年里我们可以看到，中国绝大多数家庭财富的累积，和一个因素有关，就是房地产。越早投资，投资越多，家庭财富累积越快。而在全球经济环境的影响下，未来十五到二十年，中国家庭财富配置正迅速发生改变，但显而易见也会和一个因素高度正相关，就是海外资产配置的比例。

  海外资产配置我们该关注哪里?

  其实如果关注市场时间够久，就会发现中国人的财富分配和投资模式是在不断进化的。以房地产投资来讲，中国人投资房地产从最早期的只关注自身所居住的城市，到后来开始全国范围内投资，各省市的土豪都汇集北上广深等地，这是随着市场逐步开放和信息传播，技术提升，壁垒降低，越来越多的国人关注到了海外置业板块。其实，这不是将来时，而是现在进行时。中国人现在海外投资房地产的增速是每年翻倍的，仅2014年就买了超过300亿美金的海外房产。

  伴随全球经济环境的低迷，国内投资市场的不稳定，越来越多的中国投资者将目光转向国外，迫切寻求能够 实现财富稳健升值的投资平台。

  根据外国投资审查委员会的统计，中国已经超越美国成为澳洲房产的最大获批外国投资来源地。

  瑞士信贷银行集团最近预测，中国投资者2020年将买下澳洲20%的新建住房，目前为15%。

  那么，为什么澳洲房产能战胜诸多欧美城市俘获中国投资者的心呢?

  美国有房产税和遗产税，投资者的资产若想传给子女，得交30%-70%的遗产税。海外投资贷款仅有地方银行等少数银行可贷款，但附加条件很多;

  相较美国，加拿大房产投资的好处是没有遗产税，但贷款首付高;

  香港房产不适合投资，震荡大，预期也不是太好;

  新加坡经济总量小，产业结构有缺陷;

  日本没有资源，还处于地震带上，而且房价不涨;

  韩国房产价格的高增长点已经结束;

  如果非要去欧洲，只能考虑英国，葡萄牙、意大利和德国，但这些地方房价基本不上涨;

  而澳洲经济稳定，人口增速迅猛，导致住房需求大增，促使房价稳定增长。加之10%低首付，投资者可以利用银行杠杆低成本撬动投资，获得永久产权的房产，可世代传承无遗产税，是一种低风险的适宜长期持有的保值增值投资产品。

  中澳房产市场对比显优势

  1.市场成熟度

  20多年前，中国房地产业才正式迈入市场化，新政策不断出台，宏观调控频繁，市场波动较大。

  澳洲的房地产业已有百年以上的发展历史，保持稳定增长走势，近半个世纪以来房价平均每七到十年翻一番，受益于澳洲政府对于房产市场的保护政策和金融系统的有效调控。

  2.法律保障

  中国买房一般去房产交易所办理，没有专业律师参与。如果投资者对合同细节不予了解，日后容易陷入陷阱和麻烦之中。

  在澳洲，买卖双方都要聘请专业过户师或律师处理法律事务。有专业人士咨询和把关，能保护利益，降低风险。

  3.产权年限

  土地管理法规定，中国住宅土地的使用期限是70年。70年后，土地归国家所有，续租费用未定。

  澳洲绝大部分房产是永久产权，可以传给子孙后代，没有遗产税。

  4.期房贷款

  在中国，签合同时一般要首付20%-50%，购买第二套房首付比例更高。交房前就要开始还贷，只能选择连本带息还。另外，中国没有对冲账户，申请过贷款的人再次申请贷款比较困难。

  澳洲签期房合同时，一般只需很少的首付，交房后才开始还贷，最多可申请到近70%的贷款，可以选择等额本息或者只还利息。还可以开通对冲账户，把手头多余的资金放在里面，以此对冲本金，抵消利息。此外，在澳洲再次申请贷款很方便，也可以等房产增值后进行再融资，将增值部分套现，用于新的投资。

  5.新房交付

  中国交房时，大部分是毛坯房，墙面地面仅做基础处理，交房后需要业主自行装修。

  在澳洲，新房交付时都是精装修，马上就可出租。

  6.烂尾楼风险

  在中国，首付款交给开发商，没有监管。如果开发商资金短缺出现烂尾楼问题，会使投资者遭受损失，投资风险较大。

  在澳洲，首付款存放在政府监管的信托帐户，还有利息收入，交房前开发商无权动用。

  7.负扣税

  中国没有负扣税政策。

  在澳洲，租金收益若少于贷款利息、房屋折旧和其它支出，政府允许投资者申报损失，抵扣其它收入。

  8.租赁管理

  在中国，房屋租赁管理体系还没有达到规模化、专业化和规范化，立法工作滞后，出租管理公司缺乏后续服务。

  澳洲的租赁业相对正规，出租管理公司能为投资者提供一系列服务，包括刊登出租广告、筛选租客、管理物业、收取租金、代缴费用等。

  9.租金回报

  报告显示，今年上半年中国十七个大中城市的普通住宅租金回报率均值为2.6%。上海和北京的租金回报率分别为1.9%和1.8%。

  澳洲首府城市的租金回报率一般都在3.5%至6%之间。

  10.空置率

  2014年中国城镇住房空置率报告显示，全国城镇住宅市场的空置率达到22.4%，上海和北京的空置率分别为18.5%和19.5%。

  根据澳洲房产信息网站Domain集团今年一月的统计，澳洲各大首府城市的出租空置率都低于5%。

  按照国际通行惯例，5%-10%之间的空置率为合理范围，说明商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展;10%-20%之间的空置率为空置危险区，有必要采取一定措施，保证房产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

  综上所述：

  和中国相比，澳洲房产市场更为成熟与规范，信贷制度和租赁管理体系相对健全与完善。澳洲房产为永久产权，没有遗产税，投资门槛低，还款压力小。期房鲜有烂尾楼风险，交付后马上可以出租，还可享受负扣税优惠。租金回报率高且空置率低，适合中长期投资。

  铁鱼置业将于阳春3月为广大客户接连带来最新澳洲热点城区的高增值、高性价比精品房产项目，帮助投资者在海外资产配置的道路上稳健前行，进一步实现财富的保值增值!

  2016澳洲房产投资新热点专题讲座

  时间：3月12日(周六)下午14:00-18:00

  地点：四季酒店3楼-VIP II厅

  上海市静安区威海路500号

  订座热线：4009-911-110

  (席位有限，请提前订座)

  精彩抢鲜：

  · 2016澳洲房产市场走势 - 专家怎么看?

  · 如何规避风险进行海外资产布局?

  · 深度解析澳洲房产新政策

  · 澳洲房产投资成功案例分析

  · 权威专家现场一对一答疑解惑

  主讲嘉宾：

  Lanny Xu

  澳洲太平绅士

  澳商会董事局董事

  铁鱼置业(中国)CEO

  Lanny 是澳中两国有关澳洲地产最有影响力的投资专家之一。他对澳洲房产市场的分析，政策的解析和投资有效策略的心得，受到上市公司主席，企业总裁及社会各界高端精英人士衷心首肯。Lanny在10余年的澳洲房产投资服务中 ，帮助客户建立管理了逾40亿人民币资产。

  他说：“澳洲房产投资不同于中国房产市场，关键是要充分利用澳洲房产实践证明的投资系统，取得安全、稳定、保值、增值的投资回报。”

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