上海楼市“1128”新政背后：为什么一调再调？

摘要： 全国多地楼市调控后，房产市场稍许平静，昨夜，上海打破了这种平静，再次为楼市“注入”了一针抑制剂。

  全国多地楼市调控后，房产市场稍许平静，昨夜，上海打破了这种平静，再次为楼市“注入”了一针抑制剂。

  首付再次提高 认房又认贷

  11月28日，上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发了《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，内容如下：

  本次新政再次提高了首付款比例，21世纪不动产上海区域市场中心总监范佳艺表示：“对置换改善的群体影响较大，而对拥有首套购房资格的群体，5%首付款的提升影响较小，或将迎来购房窗口期”。

  公积金贷款政策同步收紧

  同日，上海市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》，

  内容如下：

  范佳艺认为，本次新政提高了公积金贷款门槛，严格贷款审核，压制贷款规模，更多地保护了刚需购房群体。

  未来楼市将何去何从

  频频出台政策，让不少购房者有些迷茫。新政实施当天，已有不少近期准备买房的上海客户搁置了购房计划。有专家认为，此次新政出台后，在成交量方面，会进一步萎缩;在成交价方面，当前议价空间已扩大到3%-5%，随着交易量收缩，议价空间将进一步加大，价格将出现实质性下跌。

  范佳艺表示赞同，“从上海今年整体的楼市调控来看，3月、10月以及11月均采用强有力的行政手段干预楼市，房产在一定程度上来说，将从市场导向转为政策导向。而根据住建部今年9月的会议精神，未来楼市调整期或将持续到2019年。”

  坦白讲，上海出台购房政策的步伐已经比较频繁了，为何夜间再爆新政?易居研究院智库中心研究总监严跃认为：“主要有三个原因，一是上海的库存相对不足，亟需政策调整，实现供需平衡;二是房价上涨态势仍然明显;三是看涨预期依然强劲，需通过政策进行市场预期引导”。

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  纵观上海今年的楼市，可谓是高潮迭起，从未停止过出台政策的脚步。前有“沪九条”、中有“房产新政”传谣、后有“沪六条”、现有“1128新政”。

  3月25日，上海出台“沪九条”，非沪籍购房社保年限提高至5年，且二套房首付不低于五成、非普宅不低于七成等。新政后，同策咨询研究部数据显示，商品住宅成交量4月环比3月下降56.08%，成交价环比3月下跌1.30%。可以说，调控效果立竿见影。

  但“沪九条”足月后，房价又开始出现上涨苗头。与之同时上演的是，全国一线城市和热点二线城市出现集体楼市火爆现象。“沪九条”尸骨未寒，就被啪啪打脸了。

  上海的楼市疯涨在8月底达到了最高峰，此时有关上海楼市出台调控的传言，也助长了短暂恐慌性购房潮的出现。中原地产数据显示，8月最后一周，上海市新建商品住宅成交已连续5天破千，上海房产交易中心系统一度出现瘫痪。8月31日更是达到单日成交1123套，仅次于今年“沪九条”出台前的3月24日创下的单日最高纪录。

  紧接着是9月份的成交量急速下滑。21世纪不动产上海区域东信联洋店负责人罗东萍此前称，他的门店在9月份下降得“很厉害”，他认为这一现象和8月份购房需求的提前释放、房价高居不下以及调控政策传言有关。

  伴随北京930政策的出台，全国20多个城市陆续步入调控行列，自然不会少了上海。10月8日，上海出台“沪六条”，对商品住房用地交易资金来源监管等进一步强化，严厉查处房地产违法违规行为，全面试行存量住房交易资金监管制度。不难看出，这对规范市场秩序给出了明确规定。

  10月楼市降温趋势持续。数据显示，上海10月新房成交共计86万平方米，环比下滑16%。进入11月之后成交逐周下滑，7日-13日一周内仅成交10万平方米，成为有网签纪录以来同期最低成绩。据上海二手房指数办公室数据统计，10月上海二手住宅成交逾2.1万套，较上月下降三成，价格涨幅连续3个月收窄。

  然而，在多轮严厉的调控之后，上海新房房价出现反弹。11月第二周，上海新房成交面积环比上升26.8%;新房成交均价也突破5字头，达到每平方米53971元，环比上升17.1%。二手房方面，虽然买家与房东的议价空间加大，但仍有限。

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