贺寅宇：大网络 新营销

摘要：1月14日，服务创造价值，信息决胜未来。2009中国（华南）房商产业创新峰会在广州富力君悦大酒店盛大召开。在本次峰会上汇集了家居各行业精英大腕，大自然地板佘学彬、蒙娜丽莎张旗康、马可波罗龚志云、广东省装饰协

    主持人李燕玲：刚才周总道出了我们开发商和供应商合作的一些关键点，让我想到两个关键词“整合”和“服务”，这刚好是我们CRIC、中房信能够为大家做的。我想到场的各位家居建材老总一定会非常感兴趣到底怎么样通过中房信的平台为自己的企业服务，怎么样利用好互联网的平台，怎么样利用好房地产一系列的数据、信息、产品库、信息库，这一定都是大家感兴趣的问题。接下来我们有请新浪乐居战略规划部的总监贺总，他将为我们阐释全新的平台，有请贺总。

贺寅宇：非常高兴能够跟大家分享我们新浪在家居整个产业当中的一些想法和思考，我的题目是《大网络 新营销》，周总的讲话当中明确提出一个字就是“大”，这个“大”是什么意思？我们先看一下CRIC互联网业务的升级，在此之前我们先了解新浪乐居这一的品牌。10月份的时候我们有两大块的业务，一个是房地产的互联网业务，还有一块是房地产信息和咨询的服务，这对于我们来说有什么重要的意义？这使得我们的互联网业务从B2C延展到了B2B的舞台，我们的互联网业务事实上能够覆盖从供应商到业主的装修、入住整个产业链的情况。

　　对于新浪乐居来说以前只有两个频道，一个是新浪房产，一个是新浪家居。老百姓要买房的时候会看我们的新浪房产，买完房子后会上新浪家居频道，这是从时间顺序来说的，都是针对消费者的。除此外，我们更关注什么呢？我们关注到B2B的平台，又增加了一个新的频道“新浪地产”频道，在新浪地产+新浪房产+新浪家居三块业务当中，我们把最核心的、市场上最需要的为大家最创造价值的业务提炼出来，称之为“房商业务”。我觉得对于家居行业来说，在整个的新房市场的变化当中有一个明显的趋势是：之前装修是在业主买房之后发生的，现在的新房市场样板房比例越来越高，这就意味着我们的整个家居装修的市场在往前移，有可能从原来80%-90%这样的一个B2C的性质慢慢变成40%―50%B2B的。从市场的这一变化，我们了解到单单经营B2C是不够的，我们必须要有B2B的平台，有了B2B的平台我们可以从客户的需求和消费者的角度出发，来系统地设计一整条服务产业链。

　　在我们的网络生态圈当中去构建出一条产业链的营销渠道，我们有一个大概的描述，将房地产当中大概重要的环节都列了出来。实际上我们进行了仔细的研究，对于房地产行业和家居装修行业，涉及到的子行业一共有88个大的门类，如果我们再进行细分的话我们可以涉及到880多个子行业，这个行业是非常丰富的行业，在这个生态圈当中他有哪些需求？首先我们可以看到在我们需要满足的是1.5万家活跃的开发商，他们的需求是什么呢？装修需求的提前他们会越来越感受到需要考虑到他的建材怎样进行合理高效的供应，尤其是开发商进行全国性开发的时候更是他需要考虑的。现在随着节能环保的理念兴起，怎样能够用更好的、科学的装修材料来包装他的产品、来实现他的卖点，这是他的需要。

　　同时我们可以看到在我们的平台上面有160万家百万级的供应商，中国的企业其实是不缺乏创新的素质，但是他们需要有一个更好的平台实现他们的产品的对接，所以在这个百万级的服务商当中我们观察他们每天都有新的产品、新的材料、新的需求挖掘出来，但怎么样把供应商和开发商实现有效地对接，这是我们需要考虑的问题。在这个产业链当中还覆盖了数千万的产业链的从业人员，他们的职业发展、日常工作也需要网络来进行补充。我们大概估算了整个产值，如果我们把服务商、供应商和房地产开发商进行非常有效地对接，能够创造4000亿的年产值，是一个未经开掘的庞大市场，而网络能够帮助大家实现这一点。我刚刚举了1.5万家、百万、数千万到4000亿，传统的媒体没有办法服务这样庞大的产业链，只有互联网这种分布式的、海量的具有权威性的平台才能做到这一点，尤其华南是互联网发展非常发达的地方，之前我们经常讲互联网大家的印象是娱乐化色彩偏重，玩互联网基本都是大学生或者是更偏年轻层次的人，但是随着时间的推移原来玩着QQ游戏、玩着互联网游戏的这一批学生已经慢慢走到了中层岗位甚至是高层岗位了，他们对网络的消费习惯、使用习惯和前5年相比是不可同日而语了。

　　所以我们从整个产业圈来看，新浪房产、新浪地产和新浪的家居频道服务出的房商平台目的是为大家创造一个全新的产业链服务的模式。

　　有了需求之后，我们的服务该怎么做，我们能为大家提供哪些服务？这里面讲到一个“大网络”的概念，我们的确是做互联网的，但是我们从来没有只把自己的视野放到互联网上，昨天国务院出台了一个新的政策，2012年之前要促进中国电信、广电网和互联网的发展，互联互通的三网合一，这意味着什么呢？意味着作为一个媒体来讲他的通路变成多样化、融合性，在这样的一个过程当中意味着对我们怎么样建立更好的营销网络，需要用多样化的立体方式接触到我们的客户，为我们的客户提供立体式的服务。在这个过程当中我们有一个很好的基础是我们数据库的数据产品，我们把它称之为“火锅底料”，没有这些数据产品事实上我们很难搭起这些高楼大厦。

　　我对数据产品举一个例子，对于现在在售的楼盘以及这些楼盘用哪些材料，用什么样的品牌、什么样的供应商、什么样的型号，在我们的数据库里都能够详细地体现，特别是对一些名盘、热盘、红盘，数据将会更详细，这是我们数据产品扎实的基础。在这个基础上面线下展会也是我们非常值得去做的，我们去年在北京做了一次商业地产的展销会，他是房地产企业、商业地产的开发商和商家对接的线下展会，一共到场了4千个商家，得到业内非常好的评价。线下展会的模式我们也有能力来营运，也是非常好的方式。还有一个是测评，我们有很权威的测评机构，同时我们也联合了很多业内的专家、学者、机构，特别是我们和中国消费者协会已经达成了一个很明确的合作协议，对于为我们的消费者提供更环保、更绿色、更安居的产品我们已经达成了检测包括测评的服务合作协议，这些实际上也是为了帮助我们更好地把我们的产品让我们的消费者、让我们的开发商了解。有了这个服务之外还有一个托管咨询，这是一个非常专业的服务机构，在这之后当然是传统的广告，之前我们的广告可能更多地是讲怎么样等待，但是现在更多地是打组合拳。希望通过我们的平台能够帮助开发商和供应商实现有效地对接，我们还会推出各种交易链的产品，地产通、采购通等等这一系列的产品会陆续推出，而且结合的方式不一定是网络，一定会用各种的渠道让大家非常便捷地享受到我们的服务，实现产业的融合。

　　我们通过这样的服务和行程的对接，正好是一个美丽的蝴蝶的图案，我们家居原来只有一个B2C的翅膀，现在有B2B的翅膀，这两个翅膀对接了我们的需求和服务，我们希望这样的一个美丽的蝴蝶能得到在座各位的支持，我们一起携手打造这4千亿产业价值的平台。总体来讲，CRIC的上市对于我们来说是一个全新的起点，对于我们家装行业来讲我相信一定能够给大家提供一个新的支点，让我们一起来撬动这4千亿的大市场。谢谢大家！　

    主持人李燕玲：感谢贺总的演讲，他提到了一个全新的、立体的网络生态圈的产业链营销理念，也是我们今天“服务创造价值 信息决胜未来”这么一场主题峰会的点睛演讲，再次感谢！接下来的演讲，我相信在座的每一位都会竖起耳朵听，都是大家非常关心的话题，那就是2010年中国的房地产到底如何走，房价会发生什么样的变化？接下来我们有请中房信的联席执行总裁丁祖昱为我们预测2010年房地产的走势，有请丁总。

 　　丁祖昱：非常高兴有这样的机会和我们房地产同仁在华南在广州一起交流中国的房地产市场，这一段时间我们大家都太关注市场，前天出了一个政策，今天出了一个存款准备金率调高0.5%，我估计要加息了。昨天晚上在深圳我说第一周的投贷压力太大，晚上没有加息但加了存款准备金率，结果市场马上发生了反应。晚上我看美国的股市，只要和中国房地产相关联的股票都跌了，其实是不太相干的。

　　政策对今年房地产市场的走势预测，乃至于宏观调控到底要如何调，调低要如何调，我们一起作一个交流和研讨。

　　首先我们看一下市场的情况和数据，前面贺总讲建材家装、供应商、服务商整个市场的价值在4千亿，我认为不止，去年09年4.5亿的销售总面积，按照每平米1块钱来算的话，那就是4500亿，如果按1500元来算的话就是接近7千多亿，6800亿的规模。我是研究房地产市场的，我们中房信当中有一个很大的板块就是搜集全国市场各种各样的数据，有一个数据必须看，就是左边城市的数据，开发企业看这个数据是看能不能进去投资和开发，同时容量大不大，我们其他的行业要看这个数据就是看我们在这个行业当中能否做好相关的服务，能否做好相关的供应。两个数据都很重要，第一个数据是金额排行榜，第二是全国销售面积排行榜。这两个排行榜当中有六个城市两榜都上了，这六个城市我说是真正中国的一线城市，上海、北京、成都、重庆、天津和沈阳，沈阳原来没有排上到12月底排上来了，这是中国城市的一线城市，金额高、容量大。如果要做和房地产相关的生意必须要到这些城市去做。剩下的八个城市我称之为“房地产准一线城市”，不管是金额比较高的杭州、深圳、广州、南京，或者是房地产销售面积比较高的长沙、西安、合肥、武汉，这八个城市都有生意可做。这一共14个城市和08年相比大家可以看到是翻番式的增长，08年第10位销售面积只有500平方米，而09年是武汉1095万平米，08年第一位上海1200亿，09年上海是2900亿，都是翻番地增长。

　　从项目来看，我跟佘总交流你零售业做、工程也做，工程做就是抓住项目、抓住企业，看看所谓的前20位你肯定要“吓一跳”，09年排在前3位的一个地产公司，四季城贵阳一年卖了264万平方米的房子，08年一个二线城市一年也只不过卖300万平方米，他一个项目卖了264万，好几个月我看他的成交量是一个月卖130多万平米，我开玩笑说谁做他的生意蛮简单的，就为他一个项目服务就可以了，他们和我说你是做不到他们的生意的，这个开发商的项目一启动，水泥厂自己建了，还有门窗也是自己做的，要做他的生意基本上每平方米能够赚到1块钱就不错了。第二是合肥的四季城，第三是长沙的湘江四季城，这是一年过了百万的销售，这是以前不可想象的。这两天我们在广州、深圳和一些开发企业交流的过程当中提一些概念，有一些开发企业他们已经准备在某一个城市同时启动200、300万平方米的项目，也准备一年卖1、2百万平方米，这些项目如果先做他们的生意，尽管每平方米的钱赚得少，但是比较稳定，一个项目1、2百万平方米一年对他一个供应就可以了。

　　销售金额排在前十位的，除了几个大盘之外都是高价房，都是中高端的房子，从第4名开始都是这样的。第10位的林肯公园也要1.4万，剩下的都是2、3、4万，这些项目占到了销售金额的前十位。除了前三位的“怪胎”之外，剩下都是高价房。上海的滨城3.4万，上海的星河湾5.2万的均价，09年的门槛比08年高很多。2010年的门槛我相信应该略比09年有所回落，这么大的销售面积和金额，金额有可能，但是面积不一定在2010年达到这么高的水平，房子的销售速度全当白菜卖好像也是不现实的。

　　再看看土地，我们为什么关心土地，土地就是未来供应的源头，易居为什么关心土地？关心了土地就可以关心后续的销售服务、咨询服务，乐居要关心广告服务，我们供应商要关心我们跟客户的对接，我们专门做了一个数据库的系统，今天拿的土地晚上你就可以看到哪家开发商拿走的，多少钱拿的，如果和我们的房商部结合起来，我们还可以把这家企业的工程部和采购部的相关情况规划到数据库里面去。09年整个土地运作的情况只比08年略好一点，大家都说土地火爆，从总量上来看是比08年好一点，主要是因为一些大城市的土地整体比较高，面积实际上没有高多少。天津一个城市土地出让的面积占了第二、第三、第四位的综合，天津目前是真正的“世界的工地”，天津的土地非常地多。天津的项目机会也非常非常大。

　　央企的土地去年拿得最厉害，保利和中海都超过了1千多万平米，今年9月份到11月份保利和中海各拿了600万平方米以上的土地，其中10―11月中旬的过程当中，中海拿了150亿的土地，我那天和他们投资部的老总开玩笑说：你们太牛了，30天150亿就花出去了，每天花5个亿，还含了休息日、双休日，不含双休日的话你一天得花7、8个亿。我碰到新鸿基的老板，他们当年在上海30亿拿了黄埔江边的一块地，他们论证了半年，所有的董事全部同意才去颤抖地举起30亿的牌，3年前的事情。没想到09年150、200、300亿眼睛不眨就花出去了，香港企业对我们的评价是大陆的开发商非常牛，所以去年可以看到香港的开发商在我们内地拿地非常少，我看到09年香港开发商拿了两块地，一块是在重庆和中海合作的，另外是一块不大的地。另外的和记黄埔、新鸿基等基本上都没有拿地，不是他不想拿，我参加了上海好几场的土地拍卖会，第一轮香港全部出局，没有轮到投暗标的就出局了。

　　这就是所谓的土地，前20位都列出来了，看看成交的总价有多少，这20块地只要参与进去未来的3、5年吃喝不愁。这20块地当中真正的地王实际上是诞生了，总价要高、单价也要高，广州亚运村这个项目我不算地王，他的楼板价才5800，实际上还不到这个价格，因为他还有一些已经建成的项目。真正的地王就是我画出来的单价比较高的。我们发现地王主要是在上海、北京这些城市，广州、佛山有一点，北京和上海占了大头。

　　房地产企业09年运作都非常好，基本上是翻番地增长，万科达到630个亿，全球第一，绿城超过了500亿，前四位超过400亿，前十位超过200亿，大家想想这是什么概念。08年的时候前十位勉强过了100亿，今天100亿都不好意思拿出来说。前20位我的数据当中都要过130亿，这28家公司占到了全中国的总销量的1/5左右，这28家公司他们如果行动是一致的话，中国的房地产一定会受到这28家房地产公司的冲击，当然这不可能，他们同时跌价这个-->房价一定跌价，这28家公司上占了20%，大城市当中占的比例更高大约超过30%，因为全国还有很多的小城市，他们有一些当地的开发企业。

　　泡沫分析，有没有泡沫？一直在问这个问题，一直在讨论这个问题，我一直讲同样的一个观点，到目前为止，我看不出中国房地产比迪拜有1千倍的泡沫，做空的人说出来的话就吓人说1千倍，他可能不知道中国西宁房价只有2千块钱，不能说这句话。中国北京的房价、中国上海的房价和迪拜的房价有很远的距离，这1千倍从何说起呢？去年的房价上涨以后是有一点泡沫，其实泡沫和我们没有太大的关系，我们只说这个市场活跃一些，这个泡沫太大破裂以后对我们的行业有所影响，至少目前没有看到这样的情况。均价的问题，上涨的幅度都有限10―20%之间，供求关系去年都是供不应求的，你让市场供不应求的情况下房价也不能涨，这是不可能的，也是违背经济需求的规律的。各个城市存量下降，大连杭州存量下降了70%―80%，上海、深圳这些城市下降了40%，应该说这样的一个存量的下滑对于整个市场来说造成了09年2、3、4季度供不应求的整体情况。像杭州去年年底只剩51万平方米的房子，按照他的销售速度只需要1个月就卖完了，杭州如果没有新的供应量就无房可售了。我们看一下广州年底还有416万平方米，按照80万的销售速度还有5个月。上海480平米按照150万的销售速度3个多月可以把房子卖完。这些城市的供求关系都是不平衡的，全国各地的供求关系基本上都是不平衡的。

　　我们算了一下2010年的上市量，这个算上去之后实际上还是供不应求的，中国最大的问题实际上是各个主要城市、一线城市土地供应不足，造成整个房地产供应有很大的问题，造成了局部的供不应求之后造成了房价的快速上升，然后又产生了相应的泡沫。

　　点的泡沫在哪里呢？我们仔细分析了一下，比如上海和深圳。上海的房价表面上均价是涨了10%多，但是实际的均价涨幅还是比较高的，我们用1月份和12月份的数据来看这个均价涨了30%左右，但是用可比价来看远远不止，比如说内环均价涨了104%，上海1月份内环线均价是2.4万，而10月份是5万。深圳南山区1月份是1.3-1.4万，12月份是3.3万，这是均价，不一定代表了同一个项目涨了130%，当然同一个项目的半岛城邦花园涨了134%，上海滩花园是610%的涨幅，这种情况还是很多的。上海的最外面郊环外的均价上涨了48%，说明房价的上升幅度是非常大的。二线城市宁波青岛涨了50%左右，三线的城市涨了30%左右，基本上是30―50%，我们没有想到一线城市很多项目翻番的幅度这么快，从某种程度来说也是对08年一个报复性的反弹，只是这个报复太厉害了，一报复之后原来不急着买房也买了。

　　上海、北京、深圳连续三年城市土地供应跟不上需求，这是因为城市化率的问题，这些城市是城市化率很高的城市，土地永远供应不足，永远会供不应求，房价短时间内做一些恢复和调整有可能，但是让他下降长期地恢复调整不上来这是不可能的。中国的房价特别是这些大城市的房价不会永远攀升的，到一个阶段他的斜率是越来越缓，他的趋势是往上的，达到一定的高度之后他会基本上保持一个相对持平的情况。今天到了没有？我的答案是没有到，我觉得今天远远没有到要保持持平的点。

　　泡沫当中另外两个论据，一个论据是中国人买房用别人的钱还是自己的钱？我的数据是用自己的钱，80%用自己的钱，20%用银行的钱。不管是迪拜还是美国的房地产金融泡沫核心在于用了大量银行的钱，而且是用低质量的贷款，银行的钱用了不同的衍生产品做次级贷，然后证券化，然后再一轮轮放大，结果产生了金融危机。第一中国没有次级债，第二是中国没有贷款的证券化，第三中国的贷款比例只有20%左右，你说用自己的钱买房子泡沫有多少呢？最多赔的是自己的钱或者是亲朋好友父母的钱，所以中国的房地产金融泡沫至少我认为从数据上没有看出来。

　　对于开发企业来说这个数据惊人地相似，去年用银行的钱绝对数挺高的9千多亿，但是比例就是20%。去年用谁的钱比较多呢？去年用的是所谓订金款和购房预售款比较多，因为去年房子卖得好，开发企业大量地回笼了购房款、订金款和预售款，所以从这个角度来说银行还是很愿意贷款给开发商，因为他知道只要卖得掉就可以还得出来，他卖不掉经济肯定出现很大的问题了，贷给其他的企业肯定也不安心。所以到目前为止，在房地产这一块银行的比例占得比较高的。

　　到底怎么样调控或者是应该如何调控？调不调不是一个问题了，为了全国人民、为了咱们为民作主的舆论媒体，中央一定要调，这是毫无疑问的。我们看到从去年12月中下旬开始以党中央部分领导为主要的对外的喉舌这一块不断地强调、不断地强化对房地产市场进行控制，各部委逐级落实，基本上每一个部委都表过态了，建设部其实是最后表态的。现在还剩一个央行和银监会没有真正表态。其他的部门都讲过一圈，领导讲了好几次，总理讲了好几次，各部门层层落实一定要强调，这个调控调什么？调控要有条件，第一是经济基础不够，12月份的经济进出口的数据比较好同比回升了17%，到底中国的经济好还是不好？我相信在座的每个人都有一个判断，我认为数据上目前是不错的，但是结构还是要调整，还是要转型，不调结构不转型中国经济仅仅是数据上的好。你把一条路挖开再修GDP上去了，修好再挖GDP又下来了，不能靠这种方式来拉动中国的GDP。中国的经济专家在美国的纽约证券交易所说中国在2025年GDP会超过美国，美国没有什么反应，GDP超过美国又怎么样呢？人均GDP又有多少呢？这些仅仅是数据，我虽然是做数据的，对这种数据我还不认为他是代表中国经济真正的复苏和回暖。

　　第二个原因，这个数据我倒是建议大家看一看(PPT)，中国房地产对政府的贡献度到底有多大？我们说有100多个行业和房地产相关，我们先把他放在旁边。政府是多么依赖房地产。第一，全国各个城市地方房地产占地方财政的比例，全国平均数是53%，如果今天土地不出让地方的财政基本上全部破产。第二个数据土地财政算上去再加上房地产的直接税收，这两块加在一起占地方财政的72%，72%是和房地产直接相关的，这里面还不含我们在座的供应商这一块，不含我这一块，和我们这个都没有关系。从这个角度上来说，我这个数据还有很多的用处，我要进入一个城市去投资我也要看这个数字，如果这个数字太高我不建议你去投资，因为这个就是靠卖地投资，今天说卖给你，明天卖给他，今天说给你最低价明天说给他最低价就靠卖地生存是不行的。深圳土地的财政贡献率30%不到，说明这些城市除了房地产以外还有其他的一些对他财政上的一些支持。

　　所以我对这个市场的基本看法来说，我觉得目前两保量控制，首先保证行业的稳定发展，没有行业的稳定发展就没有其他任何的发展。第二是保证保障房、首次置业，没有保障房社会不会稳定，网民也要天天在网上说话。没有首次置业的保证居者有其屋也达不到。控主要是控房价，主要是控高房价，第二是控投机性和投资性的房价，所以今年上半年投机和投资一定会被打压的，房价也求求他别再涨了，因为越涨越倒霉，我们都倒霉，因为你房价涨了说明这个调控不利，调控不利就得有更严厉的政策措施出台，目前来看这些政策的措施我们认为对房地产行业本身还是健康的，还是维持他的稳定的。总体的市场不会出现太大的变化，包括市场的趋势我认为也不会有太大的变化。一线城市的成交量会有所下滑，二线城市基本上会持平，房价首先是没有跌的空间，至少目前没有跌的空间，当一、二季度的上涨我认为是很困难的，但是三线城市我认为有一些小的调整，但是这些调整的时间不会太长。

　　土地来说我建议土地是一个高位，不建议目前市场这方面对土地放松，这一块可能压力比较大。为什么集中在1月份出台这些政策呢？现在是什么季节？现在是淡季，淡季出利空和旺季出利空对市场的杀伤力是完全不一样的，淡季的出利空反正是淡季稍微再差一点没有坏处，通过2、3个月的时间大家把这些所谓的利空消化一下，让大家整个一年能够更加理性，让我们每一个从业者能够更加理性，让消费者也能够从容地理性地看待整个房价市场，所以集中在一月份后出政策。很多人说是“两会”后出政策，我说“两会”后出的政策可能是房价的大起，这是不可能的，你还要求房子在1、2月份大涨这是不可能的，我觉得政府还很是聪明的，目前的情况下面把该出的政策先出来在淡季作用当中双重作用之后市场的热度一下子冷却下来了，大家更加理性了，社会也就更加和谐了。谢谢大家！

    主持人李燕玲：非常感谢丁总详实的数据分析，我相信，对于我们今天各位老总做出来年在新的市场中如何去更好的发展企业，会有一定的帮助。我们有请广东省装饰行业协会会长陆旭为我们分析一下未来家居行业发展的趋势，有请陆会长。

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