存量房时代来袭，定制企业或将率先跑通模式

摘要：中国的房地产市场发展20余年，正从新建、开发、交易为主的市场，逐步转向存量房和新建房并重阶段，最终走到以存量房主导时期。

  在市场还在紧盯精装房发展的档口，以二手房和翻新房为主的存量房，却在暗度陈仓，成为当前房市交易的主流对象，并进一步辐射推动家居市场从新房装修向存量房时代过渡。

  其背后引发的诸多企业沉浮，正在深刻影响着家居建材家装行业的你我他。

  巨变蓄势待发

  从国际经验观察，当一个国家的住房自有率超过65%、人均GDP突破8000美元、户均住房套数大于1，由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成熟，基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代将逐步来临。

  一个重要指标是，一座城市的房屋供应存量房交易量已经超过新房交易量。按照这个逻辑来看，发达国家和地区几乎毫不例外都处在存量房时代。

  比如早在2014年前，美国、英国、法国、澳大利亚的二手房成交分别是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。在美国房地产市场上，新房的交易只占到总交易量的15%不到，其他的都是二手房。

  而中国的房地产市场发展20余年，正从新建、开发、交易为主的市场，逐步转向存量房和新建房并重阶段，最终走到以存量房主导时期。

  这种演变轨迹有迹可循，特别是以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式，推动存量房的全面崛起成为必然趋势。

  2007年前后，城市存量规划的趋势开始明晰，彼时深圳新一轮总体规划成为了全国第一个从增量到存量的总体规划。

  2011年，我国的城市化水平开始超过50%，增量和存量的比例发生了明显的变化，城市规划已经进入存量规划。

  2014年，全国城镇化会议提出的六个大目标，全部是关于存量。

  2016年，全国二手房交易规模占比达41%。一线城市二手房交易额已达新房的2.1倍，其中，北京和上海的二手房交易额占比分别高达74%、72%，一二线城市率先步入存量主导时代。

  2018年，有18城二手房成交量超过新房，且金华、芜湖等三四线城市也加入其中。二手房主导市场进一步下沉，存量房全国化越演越烈。

  此外，我国第一批商品房建成于80年代，按照住房翻新周期为10-15年计算，目前大量老房已经达到“换装”年限。

  仅各地上报需要改造的城镇老旧小区就有17万个，涉及居民上亿人，如改造期为五年，预测每年可新增投资约8000亿元以上。

  投资及地产界人士普遍的共识是，包括二手房和翻新房在内的存量市场，无论在规模还是增速上，都将呈现长期上扬的态势，中国房产下半场将全面步入存量时代。这种趋势对于建材、家居、家装等行业的辐射，无疑将是翻天覆地的。

  业内人士认为，家庭为提升生活品质、改善居住环境的二次装修需求终将爆发，包括室内改造、重新装修、翻新、局部定制等，改善型家居将成为市场的主力军。

  人们对“老房子新生活”的期待，都可能化为激活家装后市场万亿规模的强大引擎，释放的订单量会非常可观。

  早前就有机构估算，到2020年，全国存量房总套数将超过2.7亿套，存量房二次装修将提升至885万套、占比38.5%，存量房家具更新需求巨大。

  近日发布的《2019年互联网家装用户洞察白皮书》亦显示，老房翻新和局部装修的市场比例为52%，首次超过新房装修。

  可见，势可顺不可挡，围绕存量房进行细分切入是家居企业必须要攻克的功课。

  探索新赛道

  基于此，近两年老房市场的装修公司增加了不少，在很多装修公司的业务清单里，单独出现了老房或老旧小区这一项，社区开店越来越多。

  相对而言，定制家居是泛家居行业内较早关注到存量房机会的细分产业，欧派、我乐家居、索菲亚、尚品宅配等头部上市定制企业都布局了一定的力量，并在不断探索和创新方式方法，以利于扩大二手房装修及老房翻新定制市场。

  伴随着先行企业对快修、局装、老房翻新等家装后市场领域的持续发力，对趋势敏感的眼疾手快者已经将市场份额顺利吃下。

  家具企业装修结构数据显示，欧派北京2018年的二手房改造业务占到总业务量的7成。我乐家居2018年存量房装修翻新比例在持续上升，尤其是在一线重点城市，比例已经占40%以上，并呈逐年上升的趋势。

  索菲亚2018年第一季度的市场占比中，23%是二手房，11%是翻新房。而广州尚品宅配东宝店2017年一半以上销量来自于存量房。

  目前定制家居的存量房业绩贡献，主要在一线城市，但南京、成都、杭州这类新一线城市和1.5线城市，增长速度和体量非常值得重视。未来真正能拿下存量房市场的，或将从定制家居及整装行业中的头部力量中产生。

  而拥有全屋定制实力的企业，具备重资产、重品牌、重服务、重口碑DNA等多重优势，且已经具备深入的存量房实战经验，或将带领家居行业率先跑通模式，实现精装+存量房两条腿并重的新家居格局。

  结语

  毛坯房时代，手工打制、成品家具和局部定制崛起。精装时代，全屋定制和拎包入住兴起。

  如今，尚不被大多数人所注意的存量房时代，正在强势来袭。谁会成为新赛道上的“慢鱼”和“前浪”，谁又将披荆斩棘，带领万亿家居产业走向新时代、新模式、新经济？我们拭目以待。（文/经理人网）

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