地王们尴尬了！知名豪宅IP栽在深圳：去化率仅21%？

摘要：规则改变房价暴涨将成历史。

  今年11月，深圳最新一批土地出让，政府修改了土地出让规则，实行“双限双竞”，对地价和未来房价进行限定，直接把前地王们套住了。新规结合之前的限价之下，深圳楼市的未来趋于稳定，房价暴涨成为历史。地王们的坎坷甚至亏损命运，也似乎已经注定。

  自北京一鸣惊人而起，中国金茂旗下“金茂府”这个产品IP，纵横江湖十年，始终顺风顺水，不料却在深圳栽了跟头。

  经过三年打磨，作为深圳龙华片区第一个均价过10万/平方米的住宅，金茂府11月24日连夜开盘，据现场中介、购房者称，整体去化不佳，大概不到30％。

  这和深圳福田、南山、蛇口片区的豪宅热销、售罄，形成鲜明对比。龙华，这个刚需集中的片区，显然还没有准备好成为“豪宅区”。

  在龙华上塘打造一个豪宅，看起来确实是个高风险的尝试，金茂此举也是无奈，因为当初拿地的价格太高了。

  在深圳，像金茂府一样的高价地普遍面临困境。泰禾三年多前拿下的尖岗山地王，也迟迟未能入市；今年6月，龙华、光明又拍出了几个地王。

  而它们很有可能是深圳的“末代地王”。今年11月，深圳最新一批土地出让，政府修改了土地出让规则，实行“双限双竞”，对地价和未来房价进行限定，直接把前地王们套住了。

  新规结合之前的限价之下，深圳楼市的未来趋于稳定，房价暴涨成为历史。地王们的坎坷甚至亏损命运，也似乎已经注定。

  错位的豪宅？

  11月20日，深圳房地产信息系统显示，龙华金茂府已备案，面积约155至248平方米，可售总套数665套，均价10.3万元／平方米。

  24日晚，金茂府推出约200套房源向购房者开放，但销售去化成谜。据中介人士称，当天成交约42套，去化率仅约21%。

  而金茂对外表示，当天是内部认购，共认购161套。

  11月29日，金茂方面就此对21世纪经济报道回应，作为一个豪宅来说，深圳金茂府目前销售数据正常。“在现在市场行情下，如果一下子售罄，那就是定价失误了。”

  金茂府的定价远远高于区域平均水平。周边二手房如鸿荣源尚峻、中海锦城、特发和平里的价格，多在每平方米5.5万元至7万元左右。

  在深圳，均价上了10万的片区，只有福田中心区、南山、前海片区。尽管金茂府引入了上海名校作为项目的加分项，但收效不甚大。

  “10万以上的价格，我肯定买南山了。”一位购房者表示，龙华片区整体还不成熟，产业、商业和配套都不太好，也没有不可替代的自然资源，作为豪宅来说，先天不足。

  并不是豪宅都不好卖。11月28日，位于前海的招商领玺开盘，历经4.5小时，456套房源全部售罄，均价10.8万／平方米。

  更早之前，位于福田香蜜湖片区的深业中城，均价约13万／平，192套房源，也是一天卖完。

  这些区域，全是深圳最热门的豪宅片区，配套成熟，但在限价政策下，新房和二手房价格倒挂，这些豪宅无论自住还是投资，人们认为都有套利空间。

  业内人士指出，豪宅一日售罄并非正常现象，这是由于畸形的限价政策、过高的投资预期导致的；在正常的市场环境下，豪宅的销售应该是一个相对缓慢的过程。

  金茂府所在的龙华，是近年来地王频出的地方。2013年的中海锦城，到2015年的龙光玖龙台地王，最后都顺利入市了。

  金茂府此番入市，虽受限价制约，但最终获批的价格仍然创了龙华新高，但是，市场价格上不去了，人们不认可。

  地王的尴尬

  金茂府是三年前的龙华“地王”，那是一个火热的年份，人们对未来充满了信心。

  2016年6月2日，龙华出让当年第一块商住用地，也是深圳首宗商品房现售试点地块，被中国电建集团和金茂联合以82.9亿拿下，楼面价高达56781元/平，与当时周边二手房如潜龙曼海宁、特发和平里等挂牌均价持平。

  往前半年的2015年12月，泰禾以57亿元夺得尖岗山两块居住用地。其中一宗楼面价约5.13万元/平方米，另一宗楼面价约7.99万元/平方米，刷新全国单价土地记录。

  此后深圳楼市进入平稳期。

  今年6月，深圳再次迎来久违的土拍，被称为“史诗级土拍”。金茂府的旁边又拍出了一幅新地王，6.7万元/平方米的地价，被龙光拿下。

  同时，越秀拿下的宝安尖岗山宗地，可售楼面价约6.3万元/平方米。与此前的地王泰禾院子仅一街之隔；光明区一幅地块也创造了区域高价，被中海地产以54.08亿拿下，可售住宅单价约为4万/平方米。

  然而狂欢没有持续多久，地王引发的市场涨价预期，让深圳市政府开始警惕、反省。

  11月22日，深圳又迎来一场超百亿的土地出让。与上次不同的是，这挂牌出让的6宗住宅地块中，有5块宅地都被严格标明了“入市价格限定”，采用最高限价方式限制房屋最高售价。

  新规导致开发商热情丧失，这次非但没有地王出现，还有一幅地流拍了。

  其中，位于金茂府旁边的龙华民治地块由中海地产拿下，总价50.2亿元，楼面地价约4.64万/平，并且规定未来售价不得高于7.14万／平方米。业内人士认为，这成为金茂府此番入市遇冷的重要原因。

  其他地王日子也不好过。三年多过去了，泰禾尖岗山地王一直未能开盘。目前一宗地正在建设中，营销中心待完善，另一块地则处于荒置状态，周边房价约为10万元/平方米。

  光明作为这两年才火起来的新片区，房价基本在4万左右／平方米，而6月份中海、电建拍出的地价高达4万／平，预计未来入市也会困难。

  “楼市被赋予太大期望，但它远没有那么强大。”深圳房地产研究中心研究员李宇嘉认为，种种迹象显示，深圳的高端购买力，可能并没那么任性。

  他进一步指出，深圳土地出让的“双限双竞”，是全国首创。深圳要率先实施房地产调控长效机制，特别是基于“地价-房价”联动，从源头上探索稳房价的机制，此次深圳做到了这一点，未来的房价是可控的。

楼市这次是真调整？

  今年房地产市场的运行态势，理性来看，不应该意外。

  总体来说，你可以称其为平淡，也可以说是稳定。

  分区域看，长三角依然保持较为旺盛的活力，是所有区域里公认交易最活跃的。

  分城市看，深圳市场简直令人羡慕。新开项目根本不用发愁。这显然是因为它的供应量一直偏小。

  分时间看，只有3月底至4月份，有过一段后来被称为“假阳春”的时光，既没有金九也没有银十。

  绝大多数城市今年的楼市是交投清淡。房企销售经理们一片菜色。好在去年底今年初制定2019年的销售目标时，对全年趋势本就普遍不乐观，所以任务增幅没往年那么高。咬咬牙，也能完成个八九不离十。距离目标很远的，大都是过于激进的企业，企图“弯道超车”的企业，那完不成也无话可说，错估了形势，高估了自己能力。

  现在可以肯定地说，此轮全国房地产市场的调整，已经进入第二阶段，亦即深度调整阶段。

  地产界基本公认，从去年7月起，市场明显变差，房子不好卖了。如果从那时算起，到现在这一轮调整的时间已有足足17个月。不用往前追溯太早，至少也是2008年以来时间最长的一次调整。且暂未看到结束的迹象。

  我前面之所以说，对今年楼市情况不应该意外，还有一个前提，开启于2016年10月的此轮调控，直到20个月以后才见到明显成效，但如此严厉的调控带来的调整，不可能很快结束，理智的地产人对2019年楼市早有预判和心理准备。虽说内心也不无奢望，但中央的基调一直没有放松，7月30日中央政治局会议提出不将房地产作为短期刺激的手段这一表述出来后，救市的幻想落空，全年楼市大局已定。

  我个人认为，楼市调整进入第二阶段，是以二手房加速降价为标志的。二手房的市场化程度更高，对需求的感受更直接更敏锐，因此更能准确代表当下的市场情绪。

  如果说，去年底今年初，二手房业主的议价范围在扩大，那么，到今年10月以后，则是报价、降价的幅度更大了。根据我与多个中介机构的交流，北京二手房价格与高峰期相比普遍下降了15%-20%，有的房源成交价下降了30%。哪怕是原本坚挺的学区房价格也有10%以上的下调。

  价格下调对成交有何促进作用？

  二手房市场成交看不到明显的提升。而且必须强调，二手房价格的下跌，并不是一夕之间突然出现，包括30%的个案，跌幅也是去年下半年以来累积的结果。由此，对那些宣称“暴跌”“断崖式下跌”的言论，要特别警惕。

  新房方面，如你所知，热点城市新房普遍限价，所以新房价格涨幅在强力抑制下保持了稳定。即便如此，很多城市的新房也卖得不好，有些城市的限价项目，比如北京的限竞房，开发商的实际销售价格，低于当地政府部门批准的备案价格，去化率仍然不高。

  我个人的观察是，楼市需求在萎缩。这不单单是指投资性需求被基本遏制，刚性需求也在放缓。比如北京的限竞房就是面向刚需的，销售情况并不好。

  但并不是说，降价对促进成交就是无效的。我承认自己一直在鼓吹商品房打折促销。从恒大、碧桂园的销售情况看，促销是有效的。恒大在大力度的促销行动下，9-10月的销售业绩出现大幅增长。国家统计局10月份统计数据显示，商品房销售面积出现了今年以来的正增长，就是因为大批房企加入了打折促销的行列。

  我要再三提醒，目前房地产市场进入第二阶段后的调整，是非常正常的调整，无须大惊小怪，更不能危言耸听。新房市场是基本稳定的，哪怕二手房市场降价面继续扩大，也不要害怕。刚需萎缩，是它被透支多年以后自我修复过程的必然反映，绝不能再去刺激。

  我也知道，不少地方对房地产依然有强烈的依赖，在经济下行期，可能又有城市想用地产来支撑。比如，近日有的城市提出，既要防止由于供应不足或需求旺盛导致价格快速上涨，又要防止由于外部环境变化、预期逆转导致市场断崖式下挫——这种表述就被认为重点是后者。

  从前10月国家统计局的数据看，房地产投资、新开工面积、商品房销售面积这几个核心数据，都是不错的，远远没有到恐慌的地步，遑论“断崖式下挫”。谨慎看待调整后的后市，不虚夸不慌张，房地产市场稳定发展的态势并没有发生逆转。（来  源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21） 记  者丨张晓玲、陈小榕、李一戈 编  辑丨李靖云、黎雨桐）

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