荀培路：北京后十年发展应关注城市综合体

摘要：2010年6月22日，由新京报主办的丽泽商务区崛起暨京西南家居产业发展论坛在北京西国贸大酒店隆重举行，来自房地产业专家，家居企业：居然之家、博洛尼等代表参与了本次论坛，就南城的发展，以及丽泽商圈未来规划现场论剑。新浪家居受邀做现场直播。

     主持人：非常感谢陈老师对丰台的介绍，接下来有请中国城市商业网络建设管理委员会荀培路老师介绍他对城市商业网点发展的研究。   

    荀培路：各位同仁，新闻界的朋友们大家下午好，十分高兴参加由新京报举办的丽泽商务区崛起暨京西南家居产业发展论坛。应该说，从这两年来看，去年到今年，参加类似的活动不少了，通过这些研讨感觉到北京整个商业发展有一个好的时机来了，也参加了一些大的，城南行动等等。同时也关注北京市城中心的改造，说起活动，我认为多是响应市委市政府打造新城的号召有关系。   

    现在是刘淇在做报告里面讲到，今后的重点就是打造新城，这个口号提出来，因为我从商业网点布局角度来说，可能晚一点，晚于上海、广州，但是我并不是批评北京市的政策，我认为晚不一定是坏处，晚了以后我们会从城市改造，城市建设，商业网点布局建设更好，大家知道，城市改造要比较慎重。   

    这个晚，我认为还是有道理的，根据这几年大家生活在北京都知道，北京的工作重点是奥运会，奥运会结束了之后就是60年大庆，北京市领导上上下下，我感觉到全部扑上去了，奥运会是全世界给北京的任务，然后是60年大庆，这些忙完了以后，应该说这件大任务完成的负责出色，我关心的是北京两大任务完成了以后做什么，北京市出台了一个打造新城，出台了一系列的措施和政策，而且把精力放在这里，我预感到北京市政府的领导用运转奥运会的智慧做新城改造，我认为北京市以后会更美。   

    前面先行的城市的经验和教训如果吸取的话，对北京市发展是非常有意义的，所以做商业网点规划的角度，从城市改造的角度，尤其是在北京市生活的居民来说，我特别希望北京市在打造新城当中把北京打造的更美。从全国的商业网点布局来说，应该说商业网点和城市改造也有关系，我简单的分了一下，前十年是老城改造为主旋律，老城改造从商业的角度是打造商业街为主要的内容。   

    后十年，我认为一开始可能是商业街加上城市综合体，最后让位于城市综合体为主旋律。所以你看，新京报组织了这个活动，从丰台区的角度打造这个商圈，我认为是非常及时的，而且全国的网点布局来看，非常明显，后十年的发展将是组团式的发展。从政府的角度，杭州首先提出要打造100个城市综合体，定义、叫法仍然在探讨当中。上海提出要打造147个中心，应该说一个城市市中心只有一个，但是世界商业中心可以由若干个，世界商业中心是以营业面积，社会商品的零售总额，规模决定的，你达到了社会商品零售总额，达到一定的体量我认为就是世界商业中心，这个可以是区域商业中心  ，社区商业中心，所以从政府的角度，媒体报道，杭州提出来了，上海提出了，其他的城市相继提出来，济南最近也有一个报道说要打造城市综合体，北京没有提出来，大家说打造县城，县城有一个好的基础，我到上海考察，为什么说我们晚于上海和广州等等这些城市呢，因为我到上海看了，他们走在前面，大家都很关注，比如说浦东新区，我去了，松江新城这些我认为都是140多个中心里面的，成功的非常多。   

    北京现在打造新城，我认为也是符合城市发展的，现在也有经验了，打造新城当中我认为一定要关注城市综合体，我曾经写过一个东西，大概统计了七个好处，实际上我认为里面有一个好处就是平衡了资金，把可卖的物业和持有的物业进行了资金平衡，也就是把住宅市场卖了，然后平衡商业不可卖的物业，商业全国各地我看了很多的项目，卖散了的部分社区商业出现问题的不少，所以我分析了以后觉得城市综合体出现了以后，我曾经说过，商业地产因为有了城市综合体出现了，就走上了自我发展的道路，在现在的政策下面，要出台新的政策，包括税收，贷款我们可以自我发展，再加上商业地产和住宅地产确实有区别，住宅地产是民生问题，商业地产本身就是一个投资产品，所以我不得不说成是综合体因为在打造新城当中，在后十年当中，将起到非常重要的作用。   

    我跟踪了十年，我简单举两个例子，一个是上海的新天地，好多人都认为上海新天地就是酒吧街，但是开发商的话，它也是成片拿地的，拿了地之后，中间挖了一个湖，搞了新天地，我到那十年前，各地的代表组织去参观新天地和商业的徐家汇商圈的崛起，这是我亲自去考察过的，我看了以后觉得应该把新天地整体考虑，挖了一个湖造环境，搞了一个新天地，确实是亮点。   

    然后它边上翠湖系列，一期二期是住宅，卖了，但是商业还有广场、酒店是持有的，当时我觉得挺有意思的，这是在市中心打造的城市综合体，也就是说老城改造当中起到非常重要的作用。   

    还有一个郊区性的，尤其我对北京的金源MALL，很多媒体问我，今后会不会死，后来我参照了上海的一些项目，包括新天地，我就认为，因为它也是类似的城市综合体，我看了那个地段，金源MALL没有卖，也是一个开发商开发的，还有世纪城，住宅卖了，然后平衡了资金，再说那块的话，又有其他开发商开发的大型楼盘，最后68万平方米起来了，因为没有卖，又有了消费支撑，成功了，实际上它是一个郊区型的，在山脚下也成功了，符合城市商业综合体的条件，所以成功了。   

    我现在还是认为，像金源MALL也可以成为一种商圈，移植到新城当中的作用。今天的话题是丽泽商务区的崛起，为什么讲这两个综合体，我认为如果崛起的时候，如果是空地，或者说原来的建筑重建的话，希望找一个比较有实力的买法上进行开发，好的开发商和有实力的开发商结合，总体来说，一个商务区的崛起，我认为有几个条件，第一个是要规划好；第二个要错位，局部的商务区的崛起，内部要错位，外部商圈也要错位，这是要做到的。这是我们在商圈考察当中比较强调的；第三个是要有特色，特色就是在专业市场专业街表现，今天西南家居几个大的商家也来了，我在全国专业市场考察的时候，单一产业集群的特别好，像义乌小商品，一个铺位就有一个好的工厂支撑它。我认为北京马连道产业一条街做的非常不错，商铺后面有一个茶场和一个茶厂，或者说代理了一个工厂或者茶场，这些商铺在马连道附近都买了房子，有的结婚生孩子，已经和马连道产业一条街有了血缘的关系，所以马连道茶叶街的销售量是全国的1/3，是相当大的。   

    我觉得家居产业应该尽快的打造丽泽商务区，在丽泽上午区某一个部位结合起来，到丽泽家居来就像到马连道买茶叶和到杨桥装修市场一样，一站式服务。所以我想一定要有特色，我希望家居老板可以集中起来，错位和补位，又和其他的商圈进行错位；第四个，要有宣传，南京路新世界标语都打出来了，我希望还是要错位，宣传；第五个，崛起的时候希望大家去看看刚才我说的，包括上海那个，都有好的经验。   

    这里面要讲到商圈的话，我简单的举两个例子，一个是上海，尤其是徐家汇商圈，实际上徐家汇商圈已经十多南了，营业额从两亿到一百亿，第一个城市发展消费支撑；第二个是交通环境；第三个非常重要的是区里面成立了一个徐家汇公司，来运转打造这个商圈，他在这个商圈里面高档、中档、低档都有商圈，容易把这个商圈打造好，从两亿到一百亿，现在包括南京路和淮海路都提出了要学习徐家汇。   

    第二个是大连的一个商圈，当时的市长薄熙来亲自做的，我举两个例子，反过来论证一下，如果给我们的开发商成量拿地形成城市商业综合体，岂不是更好，我认为成功的例子非常多，所以打造新的商圈，新城和新区的过程当中，希望大家可以注意城市综合体。   

    去年我在杭州一个论坛上就说了，希望政府像重视商业街改造一样重视城市商业综合体的改造，关于这方面的资料我都有，如果大家有兴趣我可以提供一些。我看过一个说法“丰台是城市发展的价值洼地”，其中一个朋友问我，他孩子长大了要结婚，要买房子，他画了一个圈，在原来居住的地方，他认为哪个比较好，最后在丰台马家堡那个地方，请我去看了，看了之后，我给他讲我到上海辛庄的例子，辛庄地铁通了原来2000多块钱的房价，现在9000多了，他买了两套当时。   

    城南行动提出以后，丰台包括城南其他的区县将打造的更好，本着这个精神，我想在北京生活了三十多年了，由市政府、市委打造新城的决心，大家共同努力，北京一定比各地美很多，而且更加宜居，谢谢大家。  

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