越秀房产基金上市十周年 “三级跳”实现跨越式成长

摘要：2015年，越秀房地产投资信托基金(股份代号：00405，下称“越秀房产基金”)在香港联交所上市十周年。

  2015年，越秀房地产投资信托基金(股份代号：00405，下称“越秀房产基金”)在香港联交所上市十周年。

  从克服重重障碍登陆资本市场、到“巨人项目”将广州IFC收入囊中，从踏出羊城到进驻上海，越秀房产基金创造了不少纪录。十年期间，越秀房产基金总资产从45亿上升现在的286亿，翻了两番多，资产规模进入亚洲房产基金（“REITs”）的前十位。十年期间，越秀房产基金不仅给投资者带来了稳定的投资回报，也得到市场的充分认可，取得国际评级机构穆迪及标普的“投资级”评级，并在今年3月进入了恒生综合指数，9月入选恒生可持续发展企业指数系列，近期又获得香港优秀企业大奖及2015亚洲稳健经营奖，成为亚洲最具影响力的REITs之一。

  分拆上市，奠定“双平台”基础

  2005 年 12 月 21 日，是国内REITs发展史上重要的一天。作为全球第一只投资于中国内地物业的REITs，越秀投资（越秀地产00123.hk的前身）经香港联交所、香港证监会批准，分拆旗下位于广州的白马大厦、城建大厦、财富广场、维多利广场四个物业的部分单位，以“越秀房地产投资信托基金”挂牌上市。

  得益于优良的物业质素与越秀在资本市场的良好信誉，越秀房产基金首次公开募股引起了香港和海外投资者的热烈反响，香港公开招股及国际配售分别超额认购496倍及74倍，挂牌首日涨幅达到18.7%。越秀房产基金的成功上市，为日后越秀集团旗下地产业务开展“地产经营+商业运营+资本运作”的战略，提供了良好的资本平台。

  “越秀房产基金筹备上市的过程中，团队面对很多前所未有而且很复杂的法律、财务、会计、股值等等问题，需要很费心思才能解决，越秀凭着无限的创意，将这些困难一一解决，体现了越秀人既有遵守法规的精神，又有无限的创意”，香港资深律师、现任越秀房托资产管理有限公司（越秀房产基金管理人，下称“越秀房托”）独立董事张玉堂先生回忆到，“2003年我向好多人、好多公司都推荐过REITs，没想到，居然是一家来自广州的国企取得了最终的成功，这里面透露出来的胆识、高效，令人佩服”。 

  巨人项目，实现跨越式发展

  如果说登陆资本市场是为越秀房产基金开启了高速发展的大门，“巨人项目”推动越秀房产基金实现跨越式发展。

  成功收购华南地标广州IFC，是越秀集团资本运作创新的一次精彩演绎。越秀房产基金最终完成“蛇吞象”，通过一系列的组合拳，注入越秀地产估值高达153.7亿元的广州IFC，一举成为亚洲市值位居前列的上市REITs之一。

  更重要的是，凭借着强大的招商与资产管理能力，广州IFC的综合出租率从收购之初的75.63%，大幅提升至今年年中的94.76%，迅速度过爬坡期。在广州商业地产竞争激烈的情况下，实现体量庞大的广州IFC出租率快速上升，越秀房托的营运实力可见一斑。

  广州IFC运营了三年多的时间，不仅包含了经营团队在运营方面所付出的艰辛，同时也体现了管理团队对事业的追求和执着。伴随着2015年广州IFC写字楼平均出租率达到90%，广州IFC的写字楼、四季酒店、雅诗阁公寓平均租金和平均房价亦在广州市居于首位。除了硬件、品牌、成熟和位置的优势以外，2014年广州IFC创建了以微笑、高效、专业、安全、定制、共享为核心理念的《6S星钻服务体系》及《地标性超高层建筑安防管理体系》，全面提升服务体验，从而树立了中国商务地标的新高度。

  出“羊”入“沪”，开拓广州外据点

  随着广州大本营物业营运基本成熟，越秀房产基金也正式开启向外并购扩张的新征途。今年8月，越秀房产基金成功收购上海宏嘉大厦，突破性实现了首次对外收购及广州以外的跨区域布局，成功实现“启航计划”。该并购案在2015年不动产金融年会不动产资产证券论坛中国REITs联盟荣获“2015最佳并购奖“。

  越秀房托主席刘永杰表示，这次收购为越秀房产基金首次对外收购，是基金扩展广州以外地区业务的第一步，展现了基金在中国其它一线城市扩张的强大实力，以及成功寻找并从第三方收购的卓越能力，开辟了基金在广州的强劲市场外的上海新据点，分享中国主要金融及商业枢纽的增长潜力。本次收购，基金单位持有人大会高票获得通过，表明了单位持有人对本次收购交易的认同，对基金发展战略的认同。

  不仅如此，此次的收购还获得资本市场的高度认可。今年9月，越秀房产基金成功入选恒生可持续发展企业指数系列，该指数是公认的国际资本市场重要指数，旨在提高各界对企业可持续发展的关注，此次同时入选的还包括长和、汇丰控股、工商银行等知名企业，足以证明资本市场对越秀房产基金可持续发展能力的信心。

  “从十年前在香港上市，我们从原来的四个物业发展到今天的七个物业，从广州走到了上海，也从内部互动到对外收购，这么多年获得了资本市场的广泛认可”，越秀房托行政总裁林德良表示。

  海通证券研究报告显示，REITs的长期回报甚至高于股市，随着内地REITs发展提速，REITs有望成为除股票、债券、货币以外的第四大金融资产。

  十年来，越秀房托打造了商业运营、资本运营、物业管理“三位一体”的一体化运作的商业模式，练就了“资产提升、运营提升、财务提升”的核心能力，越秀房产基金分派业绩屡创历史新高。展望未来，越秀房托将致力于打造商业运营平台与房地产金融平台，开展多项资产提升计划，不断改善营运效率和营商环境，形成强大的融资能力，在中国商业地产REITs进程中，走出一条以“商业运营为根本，以金融化为出路”的商业地产发展之路，以前瞻性的视野引领行业发展。

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