当前房地产行业市场的形势苏州房地产市场分析

摘要：7月29日由欧派家居&新浪家居联合发起的2016年大型设计师文化交流活动“匠心筑家·世界传承”——设计与“智”造探寻之旅走进苏州，在苏州文化艺术中心拉开帷幕。活动现场克而瑞信息集团研究中心发布《当地房地产行业形势及苏州市场分析》。

  2016年7月29日，由欧派家居与新浪家居联合发起的2016年大型设计师文化交流活动“匠心筑家·世界传承”——设计与“智”造探寻之旅走进苏州。中国最大的房地产信息综合服务商，克而瑞信息集团研究中心研究总监杨科伟现场带来《当地房地产行业形势及苏州市场分析》发布,分析了苏州房地产市场发展的情况及下半年苏州乃至中国房地产市场的展望，以下是演讲实录整理。

克而瑞信息集团研究中心研究总监杨科伟现场带来《当地房地产行业形势及苏州市场分析》

  杨科伟：大家下午好！房地产行业作为家居家装行业的上游行业，它的市场景气度或者是买房人需求的变化，对于家居家装行业来说有一定地超前意识。所以应主办方的邀请，很荣幸能够参加今天的盛会并跟大家分享当前整个房地产行业市场的形势，以及苏州市场目前的一些变化。

  首先，苏州从去年以来房价涨幅非常厉害，买房子都是要靠抢的，虽然从我们的情况来看，苏州人是不缺房子的，主要就在于从去年以来，中央将去库存提到政治高度，全国都在去库存。从上半年的降首付、宽利率和降低税费，一下子激活了华东地区的市场。在这样的情况下，二季度有一些城市也开始收紧了调控，像上海、深圳，苏州和南京等地采取限价等政策，其实对市场还是比较呵护的。

  整个上半年，全国房地产市场是一片景气，成交面积和成交额同比增速都达到了33%和55%的水平。从克而瑞的数据来看，整个上半年，重点57个城市同比增长28%。从整个上半年商品住宅的成交面积和成交金额的排行情况来看，面积上苏州虽排不到前列，但是成交的金额轴是已经进入了达到了全国的第9名。基本上除了几个一线城市以外，就是南京、杭州和苏州这几个长三角的城市。大家也可以看到整个苏州今年上半年成交金额的同比增幅达到91%，相比2014年达到了169%。所以说整个2016年上半年，苏州市场也是非常活跃的。

  我们看到全国的房价情况都是在上升，但比较热点的城市，像南京、苏州这些房价涨幅是小幅回落，没有之前那么凶猛。苏州商品住宅今年到6月底同比涨幅达到47.7%，相比较去年6月份，房价涨了接近50%。看一个城市的前景如何，一个是看它的规模，另外更关注的是购买力，也就是中、高端人群的比重。从这里面来看，目前苏州的房价均价17711元/平米，排全国第5名。同比最高的价格跟均价之间是三倍左右的差距，这个差距说明整个苏州市场偏向于中高端的，均价以上的比重比较高。整个结构也是与整个城市的购买力是非常相关的，意味着城市的人比较富裕。

   整个上半年我们看到1000万以上的住宅成交套数排名，苏州排全国第7，1000万以上的住宅成交了407套，相对于其他的二线城市来说，这是非常突出的。另外，苏州5万以上单价的项目排名靠前，苏州目前5万单价以上的项目，大概是有20个项目。2014年以来在当前比较热的城市里面，苏州房价涨幅相对平缓，但是涨势已经远超过南京，整个长三角地区目前几个城市市场都是比较好的，尤其是最近的土地市场。土地是房地产市场的先行指标，地卖得贵，未来的房价也就贵了。所以最近大家生活在这个城市可能也都有耳闻，动不动某个城市的楼板价4万多（“楼板价”是指开发商将已列项的房产开发项目上的土地价值按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后对外转让的价款）,可能以后要卖六、七万、八万。开发商之所以敢在这个地方这么高的价格拿地，是对市场的前景信心。

  存量是事关未来市场走势的指标，从存量的情况来看，整个长三角地区包括苏州的商品房库存的情况已经降到比较低的水平。从克而瑞的数据来看，基本上是3—4个月左右，等于是供不应求。供不应求的结果就是房价的上涨，这是最基本的逻辑，可能目前还会维持这样一段时间。

  从目前施工与销售的情况来看，长三角城市的风险比较低，比如说苏州和上海，基本上是同样的一种水平。今年上半年开发商非常疯狂，今年是名副其实的“地王年”，一般从土地出让到产品上市销售，基本上需要6—12个月的时间。其实这里面对家装行业来说也是挑战，因为开发商要提高产品的溢价率，比如说这个房子4万拿的地，要卖6万和8万，必然是要提高产品的附加值。就我们的研究来说，开发商所谓的产品溢价都是做精装房。对于设计行业，这可能是一个机会，但是对于产品来说也不一定，因为现在开发商做的是中端的大规模集中的采购。

  整个苏州市场规模非常大，从2010年开始每一年成交量维持在500—800万平方米的水平，去年达到1100多万，今年仅上半年就与去年基本上差不多是持平的水平，价格也是在今年上半年实现了质的飞跃。其实就像我之前所说，整个苏州目前是不缺房子的，苏州给大家施展的平台是非常广阔的。

  但是苏州目前也出现了一些新的变化，比如说成交结构的变化。现在改善型需求已经远超过了原来所谓的刚需，这也就要求在座的各位对于产品的设计理念，对于你产品包括你接下来的一些是要更好地去适应新的需求的变化。从数据来看，苏州目前成交量最大的两块，一个是90—120平米的房子，还有一个是120—144之间，这两个区间段的房子占比达到56%，超过了一半其实是90平米以上的大房子。那大房子和小房子怎样设计，其实这是完全不同的套路。

  另外从价格来看，目前苏州市场200万以下的房子成交比重越来越低，一个是大家觉得房价涨了总价也就贵了，另外一个重要的方面是因为这块买的人少了，开发商不造这样的房子了，所以从去年以来200—500万这个房子的比重上升非常快。另外500万以上是在今年年初以来也是上升得比较快的，就是这两个区间段的房子，所谓改善型和刚需的产品，对设计师和制造企业的要求是完全不一样的。

  最后，我们认为苏州整个市场成交水平会回落，但是成交量还是在1000—1200万平米的规模。据了解，苏州这边精装修这块比重并不是非常高，但是这是一个趋势。从产品来看，还是改善型需求，也就是中高端产品是接下来市场的方向，因为去年开始苏州和南京市场非常好，卖的地都是比较贵的地，地价都是超过了房价的水平，这就导致了未来的房价要继续往上走，开发商也会相应地提高产品的附加值。另外，买房人的需求基本上是以改善型为主，北京、深圳是进入二手房为主的内循环，苏州、南京和杭州几个城市也预计会进入二手房的内循环阶段，这对我们家装来说是很好的机会。当消费者基本购房需求得到满足，就会提出怎样让自己住得更好、更舒适的想法，所以换房子那基本上也就是要换装修，这块可能是一个比较广阔的舞台。房地产市场的成交规模决定了你的蛋糕有多大，长三角地区的城市是江苏省内经济领先的，所以这块我觉得是一个非常好的契机，怎样适应目前住房需求的变化，在这块把今天的主题“匠心筑家·世界传承”落地，肯定会得到市场的一个比较好地回报。

  我今天关于市场的分享就这些，谢谢大家！

（新浪家居/杨烨）

▼ 关于设计与“智”造探寻之旅

  继2015年欧派家居与新浪家居首度成功合作大型设计师文化交流活动“探寻城之上居”在全国11城掀起热议，2016年欧派家居与新浪家居二度携手举办活动，不仅主题全面升级，定格“匠心筑家·世界传承”设计与“智”造探寻之旅，更升级活动意义扩大业界影响力，既为设计发声，更为中国制造正名。

  更多精彩，敬请持续关注！

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