陈啸天：2011年房地产走势的预测

摘要：2010年，产业规模达到万亿的家居终于以一个产业的姿态站在了中国市场经济的前沿。作为中国房产地、家居建材行业的领先媒体及网络信息平台，举办“2010-2011中国家居及房产配套产业创新峰会”，以全新的视角审视产业现状，共议行业热点话题、展望...

　　主持人：谢谢罗总，同时恭喜一下罗总，我们今天看到房商这块有更多的业务的推出，刚才的主题演讲不断的提到产业链，而且整合会成为最重要的关键词，而且这中间的整合一头联系着市场，另外一头是信息，信息当中还有更多的细分，下面我们邀请的专家是来自于上海易居房产研究院的总监陈啸天先生，有请他为我们做2011年房地产走势的预测。

上海易居房产研究院的总监陈啸天　　

　　陈啸天：但是即使是这样，我们还要关注，今天我们国家287个城市的成交数据里面，我们认为10个城市占百分之十几的比重还是太高，当三四线城市集中释放的时候，由于一线城市特别是十个大城市逐渐的萎缩，也注意弥补萎缩的量，今年10月份成交金额4.23万亿，去年最后一个月是1.8亿左右的成交面积，国家每年的统计数据你会发现很有意思，每年的数据很平很平，到12月上去，1月份又很平，平时很多的落下来的，没有统计口径的数据最后一个月全部上去了，所以最后一个月达到1.8亿，今年如果达到1.3亿就超过了去年的成交量了。

　　我们在2010年这样的成交量又创造新的历史高位，成交金额不用说的，这是2010年创造的新的高位，这个新的高位就在于三四线城市的成长非常的厉害，我们跟很多企业沟通的时候，很多企业这样说，我们有一个河北企业，专注于三四线城市的发展，在这个会议上他们说最近发现很有趣，我们这个企业碰到的很多的调控以后，每个城市反映第一个月全停了，过了一个月量价全部上来了，这是必然的现象还是偶然的现象，从我的角度我告诉他，这是必然的现象，因为我们今天三四线城市的房地产市场，我简单的判断正处在需求释放的阶段，我们到底怎么样理解，怎么样判断，有一个很简单的办法，比如说我们看每一个城市，如果你看过去所有的楼盘，大多数楼盘的价格集中在某一个区间段的话，这个城市正处在分化的阶段，每个城市我相信，你比如说在上海、北京也好，上海上面有20万，下面有七千八千的，每个单价都对应不同的产品，这样的市场是相对比较健康的也是比较成熟的市场。但是我们不能用这样的标准衡量中国的市场，我们发现今天中国还不到20个城市满足这样的标准，所以前几天有人说沪宁线上，常州、镇江这些城市的需求一直不大，但是成长性也不足，我们说不会的，包括前两年我们说广州也不会，北京、上海、广州、深圳这四个一线城市，北京我们看霞公府十万左右，从资本的角度理解，同一级别的城市价格差太高的话，会有投资洼地的出现，今天我们为什么说三四线城市的需求还在逐步的释放，这里面有一个很简单的判断的标准，如果大多数的楼盘集中在5000或者7000左右的时候，我们认为这个城市的价格没有拉开，我们就说这个城市的需求没有被拉开，现在我们看合肥、西安都是这样，很多需求得到了充分的释放，太原也是一样，由于星河湾进去不是因为价格涨了，而是满足了这个群体的消费需求，从价格的涨和跌来看，我们不能从价格的绝对值看是涨是跌，要看需求有没有得到多元化的满足。三四线城市今天为止释放的非常的厉害。

　　我们看全国，很多的调控我们也发现一个有趣的现象，我们如果把中国的城市分为一二三线，我们会发现政策很有趣，倒过来的模型，一线城市出来影响三个月，二线城市影响两个月，一线城市影响一个月，现在市场对政策的消化非常快，客观的需求还是非常庞大的，我们看到上海一个楼盘很有意思，单价3.5万，当天一销售卖了400多套，我赶紧问销售员，去现场调研，一问全是周边的改善性的居民，没有投资客了，这里面我们发现一个数据，他是11月份的时候一次性付款的比例达到35%，很多人问我们，现在有限购的政策，为什么我们的需求还会放这么厉害，这个原因是什么，我们发现很多的三四线的城市里面有房子，有的可能有一两套，但是他是第一次贷款，今天我们禁止限购也就16个城市，第一套宅基地，第二套买的，第三套感觉不错了要买了  ，一次付清有难度，所以就贷款了，他不是第一次买房，但是是第一次贷款。这是我们从城市本身来看，三四线的城市的成长空间还是非常大的。

　　城市化的推动以及我们现在的购买力被充分的展现出来了，这里面就是我给大家介绍的，也是我最近刚刚完成的前三十强企业排行榜这样的基本的数据，我把前十强拿出来的，我想这里面也可以证明这个观点，去年4月15日调控政策刚出来，一个企业就开会，说业绩调不调，开会之后总的目标不变，一线城市指标下降，三四线城市上升，年底不但完成自己的目标，而且超越了内定的目标，尽管今年调控了三轮，不能说政策不严厉，也不能说市场一点波动都没有，但是我们看到市场很低迷的时候成交量还在往上走，这是一个误区，如果有我刚才的数据看就很简单，政策出来有一个出发点，就是我十个，三十个主要的城市来讲，我们看这些城市的价格成长力有大的波动，我就调控，今天我们纳入到全国的统计口径是287个城市，今天我们调控是冲着这10%份额调控，全国的更大的市场份额被忽略掉了，还有一个原因，我们的同行，我们的媒体，我们的企业关注点也往往在这些主要的城市。刚才我说了一个邯郸的企业，说有一个项目，政策一出来没有成交量了，过去一个月又回来了，往上走，就是因为这个原因，这些政策对我们心理上有影响。我说为什么有一些业绩成长这么好，万科非常好，保利600多亿也很大，但是今年一季度的时候，我跟他们通了电话，我说看到了数据，万科和恒大卖的非常好，为什么你的量这么一点，他说就没有供应量，如果有供应量还会上来，其他的绿地、中海、恒大等等今年的行情和去年相比增量非常大。

　　恒大在08年的时候全年成交46亿，09年的时候全年成交307亿，2010成交500亿，我想企业一定很努力，但是没有市场也不会有这样大的成交量，这里面更大的原因是需求的本身。

　　总结起来很简单，今天除了需求释放以外，我们看七月份，尽管市场调控还在调控，另外是2011年的外部环境，从经济发展的本身，大家也看到了，整个国内社会发展的基本的格局我想如果大家意识到的话，会看到一点，最近都在谈论房产税的问题，我们从另外一面看一下我们的理解，我一直反对征收，因为我的理由也很简单，从中国目前的社会格局来看，我们三元化的简单的格局，社会、企业、政府，前三十年经济改革为主导，我们发现政府和企业走的很近，他们有利益关系，如果房产税落地，政府更多的财政税收来自于千千万万的社会大众，三元的社会格局将进行重大的调整，必将影响到更多的深层次的调整，所以我始终认为我们还没有做好这个准备，做试点不是不可以，我说今天房产税出来是一方面，会影响很深远，但是另一方面也会意味着国家的走向，原来是经济为主导，慢慢的以社会改革为主导的新的阶段，这个阶段对经济的发展追求不是首要的，但是对于涉及到社会层面的，比如说我们领导提到的公平正义、社会正义也好，需求越来越多，但是微博我们发现2010年解决了很多社会层面的问题，也是应时而生的必然的结果。我们看今年房价跌难度很大，但是调控还要继续进行。由于我们一线城市，客观来说，你的中心城区的供应没有了，价格下来很难，每个城市有价格的梯度线，三四线城市正处在城市化的加速的进程当中，所以价格往下走也是很难的，反过来我们的二线城市会有一些波动，比如说很多的二线城市，你发现刚刚过去的前两年，很多地出来以后没有容积率，就意味这中心城区的供应非常巨大，这个价格是可以松动的，只要上面的价格可以松动，整个价格的梯度线全部都会有一系列的反映。所以我觉得2011年整个的价格调整趋势两端比较坚定，中间会松动。

　　保障房建设力度在加大，这块对我们的在座的供应商，各个企业也是最感兴趣的，因为这个量放出来了，不管是保障房还是商品房都是在加大的。

　　从企业本身或者建材家居供应链来看，三四线城市的需求非常庞大，刚才的数据也谈到了，有很多的企业已经启动了百强县的研究，很多的地级市，下面会进行百强县，另外一些企业在全国很多省里面找，尽管对外的品牌不是很强的城市，这个不用多说了，买房买车都证明了一个观点。保障房今年1000万套，你算一个50平米每套，这里面也有巨大的市场的需求，我们是关注房地产开发企业，为什么房地产开发企业纷纷的进入到保障房特别是万科今年拿了很多地，这里面再怎么样也是未来主导的趋势，也是今天调控用空间换时间，时间换空间的很重要的手段，这样的量对于所有在座的供应链的产业是非常有帮助的。

　　第三个是高端的，我还是看好的，高端这块为什么看好，我想不用我们说保值增值了，另外这块本身在这些年里面本身是处在比较坚定的角色里面，另外我们发现今年、去年，前年，全国的一些典型的楼盘，星河湾也好，绿城的项目也好，都卖的非常好，为什么呢？因为一个是钱多，我们说流动性资金太多，第二个物业本身已经不是房地产的概念，客观的来讲不是房地产，是一个艺术品，收藏品，正是这样的商品，价值很难得到梳理，而且保值增值的价值在里面，另外我们说最近我们看到很多的企业强强联合，企业和企业之间横向的合作，我们怎么理解，下一步中国房地产企业发展的基本路径，对他们有什么影响，我认为有几个，第一点，我们看最近，特别是去年，万科相当于每十天收购一个项目公司，可能还有一些境外结构的公司有利于融资。

　　前几年都是一个企业拿地开发，把自己做大，这两年相互的合作，这是一个基本的路径。第二个是转型方面，今天如果我问在座的各位，谁是最大的旅游地产开发商，很多人都会回答错，是万达。如果说谁是最大的酒店业的运营商，我告诉大家，是上海的绿地，同步建设的已经有50多家，不出意外，明年有100多家，这里面都是一样的，我们现在的企业除了住宅之外，像万科都在朝着商业转型，酒店业转型，还旅游地产、低碳市场的转型，我想规模化需求出来以后，既然住宅方面的压力越大，我转型是很好的路子。

　　我们回头看这十年，我们站在今天的角度，我们刚刚过去的2010年，我们过去十年有一个总结，为什么罗总发布这样的很有意义的平台，因为我们十年实际上整个房地产行业都在总结信息不对称，2002年底到2003年初的时候土地招标，这是非常重大的地产交易信息的不对称，这时候成交了一批万科、金地这些企业，他们可以拿到地，所以可以作大。地产交易的信息不透明化；另外是04年8月份，上海、深圳、杭州这些把交易信息公开，信息不对称就解决了，我们是以研发、咨询为主的这些一些企业，有了房地产的交流性才可以跟多的把实物做好。

　　第三个是我们正在进行的，很多企业已经开始相互之间学习，大家看星河湾，为什么一开盘全部都去学习，为什么可以卖的这么好，而且价格卖的这么贵，因为企业信息不透明是最大的问题。

　　最近我们看2010年，全国几个项目卖的特别好，星河湾、亚运城，清水湾都卖的特别好，很多消费者并不是去现场看，跨地域买的，这时候发现是开发商和代理商共同的推动，让更多消费者认识你这个项目，大家的购买意识很强，所以成交很快。

　　实际上我们今天的活动也是一样，今天我们能够让自己的品牌，让自己的产品，让更多人知道，更广泛的渠道知道，我们宣传出去，自然就会得到很好的社会宣传和经济效益。从企业本身我告诉大家，这十年就是做几个信息不对称，在座的不管是企业也好，开发商企业，家居建材企业一样。

　　现在我们百度乐居这个平台可以让你的产品更多的为社会知道，社会不缺购买力，缺的是品牌和知名度，为什么越调控卖的越高，越调控卖的越快，因为已经有品牌的效益在里面了，这就是我今天介绍的简单的内容，谢谢大家！

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