HASSELL何显理专栏|可适性再利用:规划中国城市的长期未来

icon 2019-09-24 15:44:07
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摘要:中国城市呈指数式的增长为建成环境及受其影响的人们带来了无数机遇和挑战,且这一现状还将延续。在这些大都市由工业化步向后工业化、从生产型经济到知识型经济的快速转变中,我们仍在尝试如何把握这一进程所带来的众多可能性。

  文中图片由HASSELL提供

  中国城市呈指数式的增长为建成环境及受其影响的人们带来了无数机遇和挑战,且这一现状还将延续。在这些大都市由工业化步向后工业化、从生产型经济到知识型经济的快速转变中,我们仍在尝试如何把握这一进程所带来的众多可能性。

△HASSELL董事何显理(Dennis Ho)

  由于许多新城的建设往往从零开始,因此通常只为满足最迫切的近期需求。城中建筑群的设计既不俱备灵活性也未着眼于长远需求,导致许多建筑及项目开发仅有象征作用,而没有响应功能需求或与周边环境真正融合。

  但是,这并不代表这些建筑物没有价值 — 事实恰恰相反。

何显理与HASSELL团队

  迅猛变化的中国地产市场

  当前,中国许多大城市均面临土地资源短缺的问题,存量土地价格亦稳步上扬。城中的改造项目一部分来自现存的老建筑和早期开发,但同时我们也看到越来越多较新落成的开发也因其不再满足最初建设时的用途而被重新定位。

  可适性再利用(adaptive reuse)开发过去曾处在中国开发商商业策略的边缘位置,其地位近年来才愈见重要,一线城市尤为突出。在过去十年中,上海北京的土地价格翻了四倍,且供给非常有限,而如广州和深圳这样的城市土地价格同样飙升(数据来源:国家自然资源部)。2018年,中国政府发布了450多条政策,涵盖全国范围内从土地收购限制到房产抵押收紧政策等。据易居(中国)研发中心来源数据显示,严格的出售条件导致了可售面积的大幅缩减,而从整个大趋势来看,开发商对于新购土地的热情也已不再。这些只是驱动开发商开始考虑可适性再利用开发相较新建开发更具吸引力的其中一部分原因,以帮助他们减轻不断变化的环境中潜藏的风险。适应性改造的时代,似乎已经来临。

  可适性再利用的新趋势

  随着制造业和许多其它传统工业都迁至大城市外围的卫星城市(指在中心城市外围建设的人口较少、规模较小、与中心城市功能联系紧密的城镇),改造和重新启用废弃的基建设施以适应城市新需求的时机已经成熟。这一过程不仅改变了许多欧洲城市的面貌,也开始在中国出现并不断加速。

△Summer Hill Flour

  中国的主要城市都已通过将工业建筑转变为创意文化园区而从经济、文化及社会方面受益,例如上海M50创意园、北京798艺术区以及西店记忆文创小镇、成都东郊记忆主题园区以及深圳华侨城创意文化园等都是非常成功的案例。这些都是上一代可适性再利用项目,用途也相对单一。但趋势已发生转变,竞争日益激烈的市场需要新的创意和模式。

  要在未来保持领先的地位,可适性再利用项目开发必须朝着更灵活及贴近社群的方向发展,亦应突破以往的框架,趋向更为多功能的用途。这个过程的重点是确定相互关联的业态组合,以及特定区域的驱动元素,以创造最优化的组合满足当下的需要,必要时可适应未来的需求。

△Summer Hill Flour

  HASSELL在近期也注意到不仅单体建筑的可适性再利用项目呈上升趋势,更多的大型工业区域也在考虑重新规划为综合用途片区。前者侧重打造新用途新形象或是建立新的社群地标,而大型项目则旨在将历史建筑结构与新的建筑或空间整合起来,务求营造高度融合的公共空间,更具可达性、多元用途以及更具韧性的城市肌理。

  近期,我们在青岛及北京承接了需要采用这类综合设计方式的大尺度项目。除了历史工业建筑外,我们的设计重点还在于如何使新建筑成为社区长期战略愿景的一部分,并打造出大胆、灵活且独特的城市结构框架以支撑这一愿景。这些项目的设计规划成果得益于HASSELL在该领域的丰富经验,我们在澳洲建成了一系列可适性再利用项目,其中包括促使珀斯当地片区重焕活力的Brookfield Place项目,以及成为悉尼城中独树一帜的住宅社区中最主要地标的Summer Hill面粉厂改造项目。

  确保此类开发的成功

△Summer Hill Flour

  当实际操作可适性再利用开发项目时,首先浮现在我脑中的是:场所营造、社区、多元化以及巧妙的空间介入来整合场地。 核心是必须将社区重新聚集在一起,对公众开放,同时亦要足够多元化,以切合不同租户及需求。

  最近,我们为中国一座主要城市的重点项目打造了概念总体规划。项目基地曾是单一工业的所在地,也曾是整座城市的经济驱动。在退役前,这里曾是当地社区的重要支柱,为城市留下极为珍贵的大型基础设施,未来更拥有蜕变成瞩目地标的无尽潜力。我们的方案尊重基地的尺度及其独有的特征,相应地对场地作出保留并巧妙地进行空间介入,同时建议将场地划作多个不同片区,打造出能实现长期成功的充满活力的高品质综合开发。

△Summer Hill Flour

  可适应改建及活化应该采用过程驱动型手法,为城市肌理带来实实在在且具有意义的价值。选择改变一幢建筑的功能用途,意味着我们在项目启动前就明白保留这一建筑物的初衷,以及造就项目长期成功的必备要素。

△Summer Hill Flour

  HASSELL董事何显理(Dennis Ho)先后参与多个大型可适应再利用项目,包括巴塞罗那的Las Arenas地区改造、青岛M6创意园及目前正在进行中的北京某重点改造项目概念咨询。

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