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摘要：全装修时代正加速到来

品质居住的现状与未来

  在消费升级的大势之下，居住品质升级是迫切需要解决的问题。如何给“品质居住”下一个定义？真正的“品质居住”距离中国人还有多远？“品质居住”会给房地产开发商和家居企业带来怎样的机遇和挑战？带着这些问题，我们走访了多位行业专家和权威人士，让他们为“中国品质居住”的未来发展趋势把把脉。

  苗乐如（原北京市国土资源和房屋管理局局长、中国房地产业协会名誉副会长）

  刘东卫（中国建筑标准设计研究院执行总建筑师）

  张传喜（工商联家具装饰商会执行会长）

  周军 （中国智能家居产业联盟秘书长）

  夏磊（恒大研究院院长)

  魏栋昌（融创中国控股有限公司北京分公司精装管理部总经理）

  马靖（乐宜嘉家居集团董事长）

  王睿 （橙家CEO）

  颜建（东易日盛集团健康科技人居子公司总经理）

中国尚未进入“全装修时代”，但这是大势所趋

  苗乐如：目前，住宅建设由毛坯房过渡到全装修，标志着我国住宅建设到了一个新的发展阶段，也是人们对美好生活全新要求的客观结果。装修已经从以前的简单基础装修，发展到现在越来越体现个性化的装修风格。纵观这些年的发展，毛坯房的建设弊大于利，毛坯房交付后需要再次装修，这样会产生大量的建筑垃圾，每个家庭在装修过程中平均会产生2吨左右的垃圾，这不但会污染环境，也是对资源极大的浪费。

  另外，对于消费者来说，自己装修是一件费心、费力、费钱的事儿。在全装修项目中，开发商都是集体采购且明码标价，其采购价远低于市场价。开发商统一装修，无论产品还是工艺都有一定的保证，让消费者几乎可以拎包入住。

  刘东卫：当前我国社会经济发展与建设正在步入高品质发展的新时代，国家与建设行业也转型过程中。全面推进住宅全装修产品交付是推进建设领域供给侧结构性改革发展的重要举措。数据显示，近年来全国消协受理的装修问题主要集中在装修建材质量不合格、装修质量难保证、保修义务难履行、室内空气不达标等，近年来房屋装修类投诉量激增，装修问题始终为广大消费者投诉的热点和难点。

  夏磊：毛坯房时代将逐步退出，全装修时代将加速来临。1999年国办发布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》，首次提出要积极推广一次性装修或菜单式装修。随后住建部多次发文，制规范订细则，其中《建筑业发展十三五规划》重更是明确提出，到2020年新开工全装修成品住宅面积达到30%，31省市出台全装修政策，并列明时间表加速落实。

  马靖：房地产商推出的全装交付售楼模式，是“全装修”趋势的一个市场缩影，近年国家过于精装房、全装房的政策相继出台，未来大中城市将有望正式告别毛坯房。同时，我们也看到越来越多的传统装企、互联网家装平台、家居建材企业都在向“整装”的模式转型升级，在这个共生、共享、共赢的的时代，融合是主旋律，这客观上加速家居上下游产业链的整合，为全装修发展提供可能。目前中国有超过2亿新中产人群，他们是消费主力军，他们追求品质生活、关注房子的功能、注重家居配套及家装服务体验，他们需要全装交付售楼方式与一站式“拎包入住”的整装服务模式。

“品质居住”对于不同的人群有不同的定义，行业期待新的标准出台

  苗乐如：我觉得“品质居住”有五个方面的标准：第一是安全，这主要体现在消费者在居住细节和生活便利上，比如我们经常提到的“适老装修”就是把安全放在第一位考虑的；第二是健康，比如建筑材料、装修材料是否安全无污染、饮水是否洁净、灶具使用是否安全等；第三是节能环保，比如一些地方强调的同层排水系统；第五是舒适度，比如室内软装和硬装是否合适，室内温度调节是否结合南北不同设计；第六是周边环境，比如公共空间、小区环境、小区出行、停车便利性、现代物流配送等。

  刘东卫：“品质居住”归纳起来有六个维度：耐用性、维修性、安全性、适应性、经济性。住宅的品质与全装修的工业化集成技术水平紧密相关，新型装配式内装方式相比传统装修方式，最大限度提升了产品质量与性能、全面提升住宅可持续居住的长久品质。

  张传喜：“品质居住”应该包括以下几点：装修质量、设计工艺、材料品质、装修过程等。在全装修趋势下，开发商代替消费者装修，可以节省消费者的装修时间，避免消费者进入繁杂的装修过程，提高消费者生活品质。但是也有部分开发商为了获得更大利润而误导消费者二次消费，消费者在收房过程中由于缺乏标准来验收，导致交付房和消费者实际预期有一定差距。

  夏磊：我心目中的“品质居住”是健康的、宜居的、智能的。健康的社区应该拥有立体生态系统，比如大面积树林、原生态河流、橡胶跑道等；宜居的家居应该使用新型建材，提高居住舒适度，比如外墙保温系统、LOW-E中空玻璃，同层排水等。还有智能家居系统，引入科技元素，如恒温恒湿恒氧系统。

  马靖：衡量一个家或者房子是否具备“品质居住”的属性，得从空间布局、风格设计、家居配套、安全性、环保性、智能化、适老化、宜居性以及全龄适用的角度考量。具体而言，品质居住不光是让用户拥有美学的、智能的、环保的、品质的、互动体验的“美学家”，更要帮助用户通过家的升级，让他们从拥有“美学家”变为“美学鉴赏家”。全装修时代带来的最大供需变化是从“置家”变为“质家”，也就是消费升级，获取在物质满足之外的精神与自我价值的越级向上的愉悦感。

  王睿：我认为“品质居住”有三个层次：首先是基本功能的需求，满足基本居住条件；其次是生活便利性的需求，功能升级和实用性提高，比如浴室柜收纳，厨房的收纳等；第三是审美和局部个性化，从自我价值实现的维度，比如定制精装。

  颜建：我认为“品质居住”的核心是人的居住舒适程度。不同人群需求也不一样。对于上班族来说，生活便利性和智能化手段是标准；对于年长者来说，会考虑家居环保健康，适老性居住建设；对于小孩子来说，家居色彩变化，教育成长等方面。

中国距离“品质居住”还有一段距离，但是会在一二线城市提前实现

  苗乐如：从社会的整个认知来说，已经对“品质居住”达成了共识，但是距离实施还有一个阶段，目前只能说还属于刚刚起步。“品质居住”要包含适应现代服务要求、出行要求、现代物流配送下业主的需求、管理的智能化、居民住区就业登记、临时人口登记、孩子入学入托等等。所以说，实现“品质居住”还有一条很长的路要走。

  刘东卫：我国建筑全装修产业与国外发达国家相比工业化程度较低，由于传统装修方式仍占据主导地位，造成存在着质量问题时有发生，建造过程能源和资源消耗大，以及环境污染等严重问题，特别是后期可持续使用维护等问题很突出。建筑装修工程的质量标准、建材品质、施工质量、空气质量和维修维护问题由来已久，由于传统建设发展方式积累的问题和矛盾日益突出，因此，只有改变我国传统建筑业与传统装饰装修业现状，推动建筑产业现代化与新兴内装产业发展来促进我国建设发展方式的转变，我国“品质居住”的才会真正实现。

  张传喜：我国距离发达国家的品质居住还有一定差距，我们的装修成本，购房成本都非常高，最近两三年，政府也在大力推动品质居住，很多产品在工厂可以直接定制，由于批量化的生产慢慢会降低产品的价格，提升产品的品质。随着市场日渐成熟，相应的标准发布，让房地产市场由卖方市场转为买方市场，消费者购房不再以价格为主要依据，更多要看住房的品质，预计未来3-5年会逐步实现“品质居住”。

  夏磊：我认为中国目前居住环境离“品质居住”还有较大差距。根据第6次人口普查数据统计，在城镇住房中，平房占比25%，砖木及其他结构占比19%。13%无独立厨房，13%无管道自来水，28%无洗澡设施，22%无独立卫生间，8%炊事燃料仍为柴草。基本的居住功能性需求尚未完全实现，满足“品质居住”任重而道远。

  魏栋昌：实现“品质居住”要根据不同城市发展的阶段和层级来看，一线城市由于大开发商和资源集中所以更容易实现，很多一线城市的开发商其实已经通过在售楼盘来初步实现，而小城市还需要一个时间的发展。

  马靖：现在不管是行业、企业与用户都非常关注“品质居住”这个话题，这意味着我们都在同一个维度去思考如何提升居住品质。距离“品质居住”有多远？我们不好直接地以简单的数字化定义，我们正在不断地缩短与“品质居住”之间的距离，行业协会做了大量工作建立不同机制的平台，方便有更多的企业参与到提升国人“品质居住”这件伟大的人居事业上来，而企业之间借助不同的交流平台，也打通“品质居住”所要求的不同领域的行业壁垒，实现产业链的价值融合。此外，眼光越来越高的用户，也为我们升级“品质居住”的标准带来参考。

  王睿：我认为中国人距离实现“品质居住”至少还有5-10年的路要走。其中有两个主要原因：第一，中国的家居文化落后于酒店文化，体现在居住舒适度方面，比如酒店中的恒温水龙头，在目前中国家居普及度很低包含精装房，目前中国家居环境刚刚步入解决住的问题而还不到住的舒服的阶段。第二，高品质居住要有健康的空气环境、健康的水环境等，目前虽然净水器普及度很高了，但是对于用水健康的问题还没有深入人心，比如饮用水和洗脸水到底该用酸性还是碱性大部分人还不了解。

  颜建：我觉得要实现“品质居住”，目前技术的瓶颈已经解决，最大的问题是技术落地的花费以及产品的普及，比如智能化已经有非常多的产品可以相互打通，主要还是成本问题亟待解决。

“品质居住”亟待新标准出台，势必加速房产和家居行业的洗牌

  夏磊：新标准必将加速房产和家居行业的洗牌，提高房企及家居企业的集中度。品牌房企如恒大、中海等早已涉足精装领域，在方案设计、材料采购、装修施工管理、供应链合作等方面有着成熟的标准化体系，所以更易适应品质住宅新标准。相反，之前毛坯交付的中小房企，在精装领域人才缺乏、体系不完备，若不能快速适应新标准，会被加速淘汰出局。而之前以散单为主的传统家装企业、原材料供应商也会被优胜劣汰。

  魏栋昌：新标准可以帮助更多中小城市快速进入全装修时代，对于大开发商也可以去纠偏自身发展中的问题，可以更好来实现“品质居住”。其次，对于普通业主来说有了更多标准作为参考，可以帮助业主更好判断和选择。

  马靖：事实上，关于出台“品质居住”新标准，中房协已经做了相当多的工作，中国房地产业协会内装产业专业委员会编写的《内装工业化实施技术规程》，就是这个标准之下的技术框架。我认为这不只是加速房产和家居行业的洗牌，我个人更喜欢用“融合”这个词，房地产企业与家居上下游企业之间有很多互相赋能与加持的机会，这种推动作用是明显而积极的，有利于开发商与家居企业之间完成技术链接、标准融合，落到实处地为“品质居住”创造合作条件。

  颜建：如果新标准出台，一些劣质中小企业势必会被淘汰，而一部分小而精的企业反而会获得更好的发展。家居企业会更多地和专业机构合作来降低自身成本并加深深层次的服务。

在全装修的趋势下，更多家居企业将在房地产项目开发初期介入

  夏磊：从房屋封顶以后的装修环节，到交付后的物业服务环节，家居企业均可与开发商开展广泛深入的合作。如装修环节的方案设计、家居产品的生产销售，物业环节的智能家居等。

  马靖：主要的合作机会有三次：第一是拿地阶段就开始介入，与房开商联合开发与设计；第二是精装房装修阶段，提供配套的精装与家居定制服务；第三是业主拿到毛坯房或者二次改造的时候，也可以通过家装家居服务，为用户提供高品质、一体化的整装模式。未来还可以与开发商一起联合开发、联合设计、联合装配、联合销售、联合服务，真正做到全生命周期的“品质居住”全链条管控。

  王睿：我认为有三种形式：第一是在图纸阶段，如何与开发商合作开发房子本身的价值；第二是在销售阶段，针对房间的样板间实景虚景展示；第三是在交房前后，针对目前更多的毛坯房楼盘要积极与各级开发商深入合作。

  魏栋昌：目前更多的家装企业还没办法太深入与开发商进行深度合作，家装企业还需要更多地去调研真实客户的需求。实现品质居住需要从开发商拿地建筑设计环节时就要进入加强合作，通过内外环节的共同设计才能更好地实现。

  颜建：目前家装企业对于开发商属于最后一个环节，属于打补丁的阶段。未来家装企业要更多地接触前端，比如在房产设计规划阶段，家装设计师和建筑师一起考虑房子内部结构如何适合居住，周边环境如何构建更适合品质居住。

智能家居的普及是“品质居住”实现的标志之一

  周军：智能家居并不是新物种，它是各个行业发展中的一个过程的体现。近两年智能家居快速发展，比如智能电视、智能空调、智能门锁，智能晾衣机等等，在局部环境下给用户构建新型的家居智能品质生活。我们理想状态的智能家居生活是所有的家居设备实现互联互通，与外在空间的无缝对接，所以很多开放商最近两年提到更多的科技住宅或者智能社区，其实都是基于这样的概念去做。

  张传喜：我认为智能家居普及还需要一段时间，2017年作为智能家居元年，各个家居智能产品在不断发展，但是各个智能产品之间整合还需要时间。智能家居实现品质居住需要整体形成一套系统，如智能安防系统、温度湿度控制系统、新风系统、语音娱乐系统、智能睡眠系统等，实现系统互相联通需要的不止家居行业，还要家电行业，智能手机，人工智能等多个行业共同参与发展，现在5G时代即将到来，会加速智能家居的普及，也是未来10年智能家居高速发展的阶段。

  刘东卫：我国智能家居市场规模庞大，正处于居民消费升级和信息化与工业化现代化加快融合发展的阶段，具有良好发展基础和巨大发展潜力。虽然我国智能家居行业目前发展较快，但智能家居行业理念技术及其产业化整体来看与发达国家相比存在巨大差距。首先智能家居更像是互联家居，要解决好质量的需求问题，另外，从产品来看，无论是硬件还是软件，还亟待创新提升消费者的体验感。最后，就行业本身来说，智能家居高质量标准的制定也是当务之急。从国际智能家居产业与建设发展上来看，智能家居是实现高质量居住品质需求的发展大趋势。

  小结：毛坯房时代将逐步退出，全装修时代将加速来临。预计到2020年全国新开工全装修成品住宅面积将达到30%，未来5年内大中城市将有望正式告别毛坯房。越来越来的传统装企、互联网家装平台、家居建材企业都在向“整装”的模式转型升级。虽然在中国目前距离“品质居住”还有较大的差距，但是中国有超过2亿的新中产人群，他们是消费主力军，他们追求品质生活、关注房子的功能、注重家居配套及家装服务体验，这将加速中国“品质居住”的新标准出台，新标准必将加速房产和家居行业的洗牌，提高房企及家居企业的集中度。

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