程浩业：解读房地产市场现状和趋势

摘要：2011年12月22日，由北京晨报、竞报、北京市场协会家居分会联合主办、新浪家居全程支持的“2011年京城家居旗舰品牌评选颁奖典礼”在北京康源瑞廷酒店举行。北京市场协会家居分会秘书长刘晨、北京晨报领导以及来自京城家居行业的旗舰品牌企业的代表...

程浩业：解读房地产市场现状和趋势

　　主持人：谢谢黄兰主编，刚才我们主编提到了一个非常有特色的发行渠道就是我爱我家，我爱我家房地产经纪公司是国内比较早的从事房地产经纪和相关产业服务的大型企业，他的专业水平和服务理念一直走在同行业前端，逐渐的成为广大消费者爱戴的房地产经纪公司，下面有请我爱我家品牌与研究中心经理程浩业解读一下房产市场数据和形势。

　　程浩业：各位领导大家好，很荣幸今天参加北京晨报举办的2011年京城家居旗舰品牌评选颁奖典礼，非常感谢北京晨报给我们发布这个报告的机会，我近期也在各行业做一些相关的培训或者说分析，看到各行各业对于房地产市场都比较关注，这种关注度也使我们房地产业界的人士有了信心。因为我们各房地产行业，上下游的行业可能有三四十个，这么多行业都对房地产市场有一定的关注度，如果房地产市场明年继续维持今年的状态的话，可能会对整个经济发展造成很大的影响，这是我们判断或者对我们明年房地产市场判断的最基本的因素。

　　看到今天我们各行各业都在关注房地产市场，那么我们对明年房地产市场也抱有一定的信心，下面我们看一下本次报告的框架，一部分是解析目前房地产市场发展情况，到底是什么样的水平，为什么会造成这个现象，这个现象背后是什么原因；第二部分主要是针对近期的一系列政策，包括刚刚结束的中央经济工作会议的的定调，对我们判断明年的市场会是一个非常关键的点。

　　首先看第一部分，目前的房地产市场发展状况，这里面我提一下报告里面的概念，可能大家比较晕，有那么多的概念，实际上真正的商品住宅分新建商品住宅和新建保障性住宅，这是一手房的定义，现在政府指每年房价回归到理性的水平，指的是新建的普通商品住房和新建保障性住房，这两块加起来是政府评判每年价格的调整幅度是增减，实际上我们真正的房地产市场更多的应该是这块，新建非普通商品房住宅，我们本次的数据采集主要是这个数据，新建保障性住房这块每年基本有一定的量，包括今年十万套，二十万套的量，抛出十万套回迁房，六万套经济适用房，三万套两限房，我们主要解答一下今年新建商品房住宅的特点。

　　今年来说，到底成交量是什么状况，今年整个成交套数大概是5.8万套，实际上对比这五年来说，今年是最低的年份，比08年还要少1.2万套，成交的均价，因为我刚才也解释了这个概念，我们主要是研究商品住宅，成交价格和官方公布的价格可能不一样，成交的均价可能是2万左右，今年的涨幅可能是7.4%，整个价格曲线趋缓，整个的成交量相比前几年下降的非常的厉害，这是整个一手房的水平。我们把价格进行了拆分，发现这么一系列的对比来讲，今年的一个房价水平总体来说是一个趋稳的状态。今年四季度的时候整个房价有所下滑，代表了真正的实质性的下调，与我们全市的总价可能不一样，这个可以看到实际的下调的幅度。

　　为什么会出现这个现象，我们进行了拆分，房地产需求分三部分，一类是投资需求，一类是改善性的需求，今年二月份，京十五条出台的政策，包括限贷的政策，首付提升，贷款利率也在上调，更重要的是限购政策，北京户籍一段时间内只能购买两套，外地满足五年纳税证明的才可以购买一套，外地多套住房禁止购买，这三条政策逐步的落实发现我们的首次置业需求因为我们的限贷政策，因为我们的首付门槛提高了，利率由原先的七折到现在基本上没有了，然后有一些在今年年底的时候是一点一倍的利率，对我们未来还款的压力造成更大的影响，作为我们首次置业下降的非常快。

　　改善性的需求大家也知道，如果现在手里有一套房子，我们想买另一套房子，因为资格限制的话，手里有房的话需要卖完房子腾出资格再买，投资类的需求，基本上你手上有三套或者多套房子的话，现在基本上是不能买的状态，拆分之后是这样的效果，实际上产生了什么样的效果呢？

　　大家可以从数据来看，这块我们把北京的购房的需求做了拆分，到底哪一些人买了，从二月份到三月份特别大的区别是我们的外地居民的客户一下子从原来的40%降到6%，就是这么厉害，这个政策对我们整个房地产市场造成了非常大的影响。

　　第二个是我们在其他产品的选择方面出现的一些变化，这块是我们整个三年以来，对各不同户型进行的分析，发现今年原先主要大家关注的最多买的是两居室，而今年一居室也多了，三居室也多了，两居室压缩了，实际上这块也很容易理解，因为我们目前因为限购政策，对买一套房子的资格非常的在意，我们近几年是不是可以追求一步到位，现在在两居室，三居室之间，首付允许的话，肯定是选择三居室，因为不知道未来什么时候可以由改善的需求。

　　另外一个是今年的整个市场状况，也是我们除了政策对市场的严格打压，需求方的打压以外，整个房地产市场下滑并不是供应量的下降，而是需求出现了问题，我们每个月的供应量都大于需求量，但是我们的成交还是没有回去，目前在北京来说，只要解决了需求问题，整个市场的成交还是会回去。

　　下面是我们对典型的项目，整个销售率进行的统计，总体销售率不足50%，14个项目大概是54%，整个新盘开发的销售率不高，开发商推盘的积极性也受到一定的影响。

　　二手房的情况呢，可能比一手房更严重，下降的幅度更大，二手房今年成交了大概10万套，比去年同比下降了42%，一手房34%，下降的非常的厉害，均价基本是7.5%的涨幅，我们的二手房下降的幅度也是五年来的新高，涨价的幅度也是低位。

　　实际上从各月来讲，二手房年底的时候出现了小幅度的反弹，主要是因为普通住房的界定标准以及区域基准价格的变化，主要在12月10号以后，执行的政策，大家都赶着政策末班车之前进行集中的交易。

　　二手房和一手房一样，也是根据各类的需求或者受到抑制，或者观望出现的情况，这个和一手房差不多，外籍的客户可能是37%，政策出台以后就变成了11%的水平。实际上我们把这个市场看完以后，我们看到整个北京房地产市场成交量下降主要的原因就是因为我们的限购政策以及对应的限贷的政策造成了今年市场的低迷。

　　我们怎么判断未来的市场呢？我们需要首先关注政府，他们希望是什么样的调控的基调，因为他们是我们的供应方以及需求方的监管者或者说控制者，供应方包括开发商、业主，这样的博弈的关系，在更多的市场行为方面，我们的供应方和需求方面的博弈，我们的购房制度和货币基调成为我们主导整个市场的关键因素，这是第一方。另外我们把北京市，到底什么样的政策对北京市的成交量造成了影响，什么样的政策对北京的房价造成了影响。我们做了一个07年以来的研究图，把一些关键的政策基调放上去以后发现这么一个结论，实际上整个货币政策的基调，在适度宽松的提法还是相对稳健的提法，对整个房价造成的影响非常大，我们可以看到，07年到08年价格下降的那一段时间，实际上整个经济政策的基调就是从紧的货币政策，这也是当时下降的关键的因素，而在09年，北京房价飞速上涨的那一段时间，整个的货币政策是适度宽松的政策，而在今年一月份，整个的政策采取稳健的货币政策，实际上这个政策一出台，使得我们整个价格出现的略微的调整。

　　关于成交量，我们把这个变化幅度与对应的政策联系起来，我们的限购、限贷政策的松紧程度就是左右了楼市成交量的涨跌，刚才刘秘书长也提到，我们家居行业和房地产中介行业是差不多的，都关注的是楼市的成交量，一套房子卖200万和180万对我们来说就是一单生意，价格有多高，或者稍微有一点下降对我们来说可能并不是主要的因素。我们更加关注的是什么，如果是成交量的涨跌，实际上是以限购、限贷政策的松紧程度，我们看待未来的明年的市场，到底会怎么样，我们的成交量会有一个大概的预判。

　　从目前的货币形势来看，可以看到整个通胀的根源是货币量的超发，大家可以看到，07年CPI的上涨也是这块的货币量的超发。08年底在4万亿的经济刺激下，整个的货币投放量非常大，而这块直接影响了目前的CPI的很明显的上涨，而且这个涨幅目前来看，可能从近期的数据来看跌到4个百分点，但是未来的通胀的压力还非常大，主要原因是这块投入的过大，即使是稳增长作为控制的目标，控通胀也是不得不考虑的问题。所以说我们的通胀还会持续一段时间。

　　我们目前的经济增长速度也开始下降，之前紧缩的货币政策成效已经体现，实际上我们把中国的经济可能也有一个三八线，我们的CPI，GDP可能是8%的点，如果高于8%可能是经济过热的征兆，低于8%是经济增长过缓的区分，我们把这几年做了个曲线来看，这几年是这样的状态，实际上是往下走的概念，和08年的时间路径基本差不多，目前的经济还是处在高增长，高通胀的时期，这么一个时期来说，我们的一个对应的货币和财政政策就是将总量偏紧的政策基调。

　　从前一段时间中央经济工作会议来看，我们也可以发现这里面的一些话，2012年宏观经济政策基调，稳中求进，重心从控通胀到稳增长转移，从目前经济往下掉头的可能性是非常大的。明年的稳增长是重大的目标，稳增长就需要我们各行各业有一个至少比今年以来更好的预期，包括房地产行业，包括家居行业，都应该有一定的回涨，这个情况下，可能稳增长才会有一定的可能；第二点我们的房地产政策坚持保障方建设和市场调控两手抓，推进房地产税费改革，我们可以看到推进房地产税的改革试点，主要是目前限购政策带来的负面的影响体现的非常的明显，以北京为例，限购的政策略显过严，五年连续的纳税证明，对于正常在北京工作、生活的人，这个政策是非常苛刻的，因为中间可能换了单位，有一个月，到两个月没有交上，这样的话，也不符合购房标准，推进房地产税制改革这块，最终的目的应该是为限购政策的退出做准备，一旦房产税制度在全国范围内产生作用的话，有可能限购政策会有一定的松动；第三个整个房地产调控目标由遏制房价过快上涨，升级为促进房价合理回归，合理回归是一个提法，如果要求房价合理回归的话，和第二点提的，要求我们限购政策不能松绑，至少在房产税等等其他的市场化  体制形成之前，我们的限购政策必须形成一定的压力。这样的话，我们对整个货币政策基调进行了一个推倒，我们的总基调应该是稳健的基调，但是会有定向的宽松，我们这块也结合这三点提出来一个猜想。我们说限购政策，因为有房价的调控目标，所以限购政策还会持续，至少在长期的机制方面限购暂时不会取消，我们的限贷政策将有针对性的松绑，主要是稳增长的需要，尤其是首次购房者的利率、首付方面会有一些放松，实际上这一系列的刚需不是政策调控的对象，主要调整的还是投资、投机的需求，在明年我们的机会点就在这里，产生的结果就是我们的成交价格有一定的回落。

　　这里面我们提到限购政策到底有没有不合理的地方，我们做了一个一万三千份的问卷调研，调研出来的结果是这样的，我们目前所有的潜在的购房者基本的纳税情况是这样的，五年以上的只占17%，而五年到三年占18.9%，三年以下就更多了，占40%多的水平，这是非北京户籍制度的，但是在这里面发现一个可怕的情况，他们的购房需求和家庭结构基本都是三口之家，或者至少两口之家的状态，他们急需要有一个稳定的住房，这里面的比重非常大，80%的家庭都是这样的状况，而且他们的首付，目前的资金情况也是相对来说还可以，但是他们对未来的房贷，还款的压力比较担心，目前的限购政策如果我们在明年需要对经济增长这块有一定需要的话，要求稳增长的话，我们需要对我们的房地产行业进行定向的腐蚀，如果要腐蚀这块，促进回涨的话，我们的政策主要是在限购政策，我们能不能把五年调成三年，或者是把连续五年纳税证明换成累计五年，如果三年到五年，或者三年以上，或者累计五年的话，对整个刚需需求的支持力度是非常大的。

　　另外一个是贷款政策这块，大家知道在今年下半年的时候，最关键的因素首先是首付款不够，另外购房者担心我这个价钱，我目前的收入够不够未来还房贷的情况，在今年下半年的时候，我们银行贷款出来基本都是基准利率，或者比基准利率高1.1倍，这样对整个成交产生了根本性的影响。这样的话，我们对明年的一个大概的判断就是成交量可能回归到2010年的水平，2010年是什么水平呢，一手房成交8万套，二手房成交17万套，基本上比今年的成交量上涨30%左右，成交的均价趋于今年四季度的水平，大概平均房价2万左右。我们对成交量回归到2010年水平的理由是什么，针对刚需的政策可能会有不同程度的微调，尤其是其中的信贷部分，价格还需要回归，我们可以看到限购的政策本身还会继续延续。

　　我们可以看到明年这两个市场主要的观点，主要的理论预计是我们的某一些政策会出现微调，这样就需要我们在一些机构，包括媒体，行业，在未来一个月内需要有自己的声音，尤其在北京两会的时候需要让一些代表们看到我们的分析和评价，因为目前来说，房地产过严的限购政策以及限贷政策把刚需打压下去了，这对整个行业发展不太有利，我就讲这些，谢谢大家！

　　主持人：下面到了最重要的颁奖的环节。

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