东方雨虹刘斌：谈满足保障房功能性需求

摘要：2011年，1000万套保障性住房和棚户区改造住房即将入市，中国房地产市场结构面临深刻调整，民生地产成为中国房地产行业主题。提倡共同责任，创建安居精品，为此，新浪地产专访了北京东方雨虹防水技术股份有限公司总经理刘斌，审视民生地产下的企业责任...

　　编者按：2011年，1000万套保障性住房和棚户区改造住房即将入市，中国房地产市场结构面临深刻调整，民生地产成为中国房地产行业主题。提倡共同责任，创建安居精品，为此，新浪地产专访了北京东方雨虹防水技术股份有限公司总经理刘斌，审视民生地产下的企业责任。

　　采访嘉宾：北京东方雨虹防水技术股份有限公司总经理刘斌先生

　　唐茜：各位新浪地产网网友，大家下午好，我们民生地产访谈录，今天开始会对品牌供应商和房地产企业进行系列报道，关注2011年1000万套保障房建设。今天我们有幸请到东方雨虹刘斌先生，请您先给我们的网友打一个招呼吧！

　　刘斌：大家好，我是北京东方雨虹总经理刘斌，很高兴和大家在这里见面。

　　唐茜：谢谢刘总，其实保障房建设是2011年房地产行业的热词，国家、政府和有关领导人都对保障房建设提出了很高的要求，您认为1000万套保障房这个指标入市，对房地产市场结构有没有什么影响？在结构发生变化的形势下，东方雨虹怎么调整自己的战略？

　　刘斌：我们很愿意探讨这方面的问题，我们有自己的观点和想法想跟网友分享一下。首先对于国家的宏观调控，大家可能会有这样的误解，认为保障房入市会让房地产价格降下来，另外会让大家的购买力下降，这是相辅相成的两个方面。但是，我认为恰恰相反，首先回顾一个问题，保障性住房解决了哪些人的住房需求，我们没有实行保障房之前，买房的是中高收入群体，而保障性住房针对的是低收入人群。保障房入市之后，真正的购买人群是受限制的，不是所有人都可以购买，保障房是为了解决低收入人群的购房需求。

　　所以我认为，即使保障房入市，原先想买房的人还要买房，这些人的购买力仍然存在，这在某些方面抑制了房价的下降，因为购买力是刚性的，原先有100个需要人买房子，现在仍然还是100个人愿意买房子，购买力并没有发生变化。中高收入者的购买需求继续存在的情况使房价下降非常困难。保障性住房入市以后，虽然整体的房地产项目增加，供给量也增加，但是实际上它满足的是两个层面的需求。保障性住房的推出，购买群体的区分对待，是不会影响我们房价下行的，这是我不成熟的观点。

　　唐茜：可能对价格有影响，但对中低收入人群，可以满足他们更多的居住需要。

　　刘斌：我不认为保障性住房入市之后会打压房价，保障性住房入市是政府和国家为了维护稳定采取导向型政策，这是我不成熟的个人观点。

　　唐茜：这么多的保障性住房入市，带给下游建材产品、产业供应商许多市场机会，有一个数字，保障性住房需要的资金是1.3万亿到1.4万亿之间，有关拉动的市场大概3.5万亿左右，东方雨虹是否感受到了市场的气息？

　　刘斌：这个变化是很明显的，因为购买力没有下降，促使这个市场不会很快地萎缩。原有的市场没有萎缩，新的保障性住房入市，某种程度上市场的容量在增加，这样就带来了更大的市场契机和市场空间。所以我们看好这个市场，未来可以拉动1.3万亿到1.4亿万的投资水平，原有市场份额会增加，对公司的经营和发展是非常有利的。

　　保障性住房是一个举措，实际上国家在抑制房价过快增长的宏观调控当中，打的是组合拳。比如说限购，现在一个城市的居民，常住人口政策范围内只允许购买一套房，这个对地产商很有影响，某种情况下抑制了投资地产的需求，或者人们在投资方面会有一个转变，这样会影响整个地产的供应量或者说开发量，使一部分市场萎缩。但是从近几年的市场来看，随着住宅产业化的发展，商业地产也在发展，而且商业地产每年的增幅都在两位数以上，我个人的观点是市场总量在增加，而且增加的幅度还很大，国家准备了1.3万亿到1.4万亿的投资，这会弥补很多东西，包括限购造成的萎缩，对地产供应商下游企业是很重要的一个环节，对我们公司的经营发展也是非常有利的支撑。

　　唐茜：您刚才提到感觉变化非常的明显，能不能举几个实例说明一下这种变化，比如说公司五月份之前承接保障房的工程相比同期有什么增加，或者跟哪些大公司有一些合作的意向？

　　刘斌：从公司的经营业绩来看，一季度报表比去年增幅30%左右，一季度和去年同期相比销售收入增加，这可以看出我们的市场在增长，容量在增加。尤其是2010年下半年和2011年上半年，首季度增幅非常明显，我们没有非常准确的数字，据不完全统计，增幅在50%以上。保障性住房我们公司从2009年开始就有介入，保障性住房包括公租房、廉租房、回迁房等等，所有这些都涵盖里面。

　　唐茜：有一个观点说保障性住房的建设成本偏低，过去也发生过保障性住房出现质量问题，尤其是漏水，其他的项目可能也会有这样的情况，尤其是低成本的项目，东方雨虹在行业里面是龙头老大，产品的价格还是比较高的，针对这方面在市场的接受度上会不会有一些矛盾，或者您在和开发商打交道的过程中会不会因为保障性住房的成份降低，在材料的选择上有另外一种倾向？

　　刘斌：大家现在有一种误解，认为保障性住房价格比较低，他们认为建筑的成本也会很低，这个想法是比较片面的，因为国家推出保障性住房的过程当中，政府给予了很多的优惠政策，包括土地、配套等，这样在整个的建设过程当中，单纯从房地产开发的角度，就节省了很多的前期成本，因为土地成本是政府承担的，同时还包括一些相关配套费用。很多地产公司，包括投资保障性住房的建设公司，他们是建筑的整体大包，地面不用管，土地不用管，只负责把房子建起来，由政府统一收购或者统一卖掉。

　　之所以能让低收入人群享受保障性住房，能够买得起房，最根本的投入并不是地产商或者企业，而是国家运用政府的资源规避了，过去我们买一套房子，里面有土地的成本，有政府配套相关设施的成本，买保障性住房这方面的成本由政府承担了，所以房价能够降下来。

　　另一方面建筑成本并没有节省，比如说原来的成本是一千，现在仍然是这样的价格，但是很多承接保障性住房的企业，因为利润薄，所以选择一些低廉的建材控制成本，我个人觉得这个是很说不过去的。

　　有人认为，保障性住房的品质一定比商品房的品质低，这个也是不对的，商品房不仅仅解决住房的需求，还有品质的需求。对于居住，有人需要比较高的档次，有些群体只需要解决居住的问题，不同的群体需求的面是不同的，有的楼盘做的很奢华，像别墅，TOWNHOUSE、公寓等等，品质很高，不仅要满足居住的需求，还需要档次的满足。保障性住房配套可能没有高品质的商品房配套齐全，但是必须要满足人们居住最基本的需求，第一是要牢固，第二是不能漏水，我们买房子就是为了遮风避雨，第三是要有可人的居住环境，不能说随便找一个地方就可以居住。

　　对于我们建材供应商，供应没有太大问题，但在实际操作过程中，有很多建筑承包商，保障性住房主建单位，利用这些由头控制成本，这只是借口，跟各自企业的经营理念有关。

　　唐茜：您刚才提到了民生的问题，这也是我们主办民生地产访谈录的初衷，确实保障房的建设涉及到更多人的安居，很多供应商也和东方雨虹一样，非常关注保障房的建设，同时也推出了适合保障房建设的系列的产品，像有一些电梯企业的配置可能低一些，但是品牌和品质还在，那么对于防水材料行业，会不会有一些产品结构的变化，或者结合东方雨虹未来产品线的重点推出一些什么样的新产品利用到保障房建设中？

　　刘斌：我们生产防水材料的产品和机械设备的产品是有差别的，机械设备中智能型的东西可以去掉，比如说电梯，可以减少，不影响使用功能。但是防水材料不行，我们要保证建筑物不受水的侵害和侵入，一旦水进入建筑主体，破坏内部结构，就会影响坚固性和牢固性，会对居民的正常生活有很大影响。这就要求防水材料的基本功能必须是防水，如果这方面的品质下降，说明防水的保障系数在降低，所以我们不能做像一些机械产品那样简单的配置，如果降低了产品的品质，就降低了整个建筑物对防水、预防、防备的等级，两者之间是完全不同。

　　保障性住房建设，我们通过两个途径来控制成本，一个方面是建设过程中参与设计，根据主体的结构情况，结合防水的工艺、工法，使材料整体有一个配合，能够在整体造价过程中降低成本，这个是比较专业的话题。比如说根据建筑物不同的结构、构造去匹配防水工程， 这是需要我们通过二次设计参与到工程中解决整体的问题。另一方面我们尽可能的做到保障系数增加的情况下，不做一些没有必要的增加成本的服务。

　　唐茜：比如说呢？

　　刘斌：比如说有的建筑物带地下室，有的不带地下室，在施工的过程当中，我们会根据功能性的差别选择不同产品去匹配，在施工过程中不是一种或者两种材料就可以解决建筑物的防水工程，通常需要多种材料综合应用。这种情况下，我们要针对性的结合建筑使用功能配套我们的产品组合，过去有一种做法，为了利润最大化，搭配最高利润的产品来做防水工程。保障性住房更加注重功能性的需求，在满足基本使用功能前提下，匹配最合适的产品，保障性住房是民生工程，我们是上市公司，不能因为有这样的需求虚增企业的利润，这里面也有市场的选择问题，我们不能因为参与了这个项目，而忽视了社会责任。国家为民生地产在做贡献，承建企业在做贡献，我们作为下游产品企业也应该尽自己所能回馈社会。

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