近期房地产市场形势分析 房地产泡沫只是点

摘要：1月21日下午，新浪乐居专业访谈栏目《乐居观察室》之走进南安，共同探讨“2010迎接新挑战 攀登新高峰”。

　　栾大伟：(PPT)这个报告是我们内部用的数据，可以说在中国没有第二家机构比我们更用心去做这个数据，因为这个数据正确与否直接决定我们未来的发展。我会从中选择一些大家比较感兴趣的数据来做分析。

　　我们可以看到两个表，09年和08年的对比，有两个数据是大家一定要看的的：金额排行榜和全国销售面积排行榜。这两个排行榜当中有六个城市两榜都上了，这六个城市我说是真正中国的一线城市，上海、北京、成都、重庆、天津和沈阳，这是中国城市的一线城市，金额高、容量大。如果要做和房地产相关的生意必须要到这些城市去做。从表格我们可以看到09年上海的成交金额比08年时翻了两倍半，我们可以看上海的成交金额翻了两倍半。成交的面积，08年第10位销售面积只有500平方米，而09年是武汉1095万平米，都是翻番的增长。

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　　我们再看另一张表格，这是销售面积和销售金额的排行榜的项目。有表格可以看出上海的成交面积很大，但是销售额有问题，不是最好的，我们就要调整，是经销商问题还是产品问题，还是营销策略的问题。09年论是销售面积还是销售金额，最高的两个项目不是我们熟悉知名房地产，而是贵阳和合肥的两个项目。我们看单一项目的成交面积是244万平方米，中小品牌做一个项目就够(一年)。

　　再看看土地的交易，天津在09年是最高的，土地出让的面积占了第二、第三、第四位的综合，天津目前是真正的“世界的工地”，天津的土地非常地多，随着整个环渤海的发展，天津的项目机会也非常非常大，因为土地面积直接决定未来的销售。

　　接下来我们可以来看房地产行业的泡沫分析，2010年房地产市场是否有泡沫？我们认为当前整体市场的“面”是健康的，泡沫是“点”，仅部分城市，部分区域，部分产品存在一定的泡沫。这个是我们市场结构、土地层面及信贷结构三个方面去论证的。2010年房地产市场是有一定泡沫，但是这个泡沫只是一个点，不是一个面。作为我们来说，我们可能希望房地产有一些泡沫，有泡沫市场才会更活跃，但是泡沫有多大？我们认为这只是一个点。

　　接下来我们再看一个数据2010年房地产市场的供求比，从数据上我们可以看到如果上海从1月1号开始没有新货源，三个月后就没有房子可卖。也可以看一下杭州，如果按照现在销售速度，一个月不到将没有房子可卖，可以看出09年我们房地产的供求关系是不平衡的，当供不应求的时候，如何能不涨价？

　　我们点的泡沫在哪里呢？有部分城市发展过热，上海、深圳、宁波等城市的增长比例过高，宁波均价的增长达到了1.56倍，大部分城市土地供应其实是跟不上住宅销售的结构。

　　这个数据体现了各个城市房地产行业的税收收入占地方财政收入的比例，只是想让大家了解一下，平均全国平均GDP有多少来自房地产的交易？数据显示占到了51%，也就是说地方财政收入一半是来源于房地产的交易，如果政府过度打压房地产行业政府财政就相当于破产了，所以房地产行业的发展趋势还是比较稳定的，对于我们家居建材行业在2010年会有很大机会。

　　主持人：感谢栾总的这些数据分析，相信会给在座的企业带去很多思考。刚在栾总发言的时候，我登录了新浪微博，看到了任志强发的一条微博：新浪乐居举办服务创新价值、信息决胜未来的论坛有七百多人，大家都在鼓励壮胆。

　　从家居产业和房地产业来看有一个滞后期，09年产量是从五一以后开始进入迅猛期。但是到下半年开始有非常猛的销售期。这些房子在2010年会成为我们巨大的消费群。我们如何在房地产巨大的市场空间中找到商机，各位老总可以谈谈。我们先请王总谈谈。

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