直播:新浪家居2012中国家具行业"突围"论坛(3)

摘要：据统计，目前大部分家居企业面临产能过剩、销售下滑等困境，超过半数企业在亏本经营。面对持续低迷的家具市场，企业如何修炼内功，保持稳定增长？面对动荡的行业环境，企业又如何稳中思变，在洗牌的大浪潮中求新求变，打造品牌竞争力？新浪家居特邀家具业大佬...

　　主题演讲：《房地产依然大有可为》

　　房地产专家、北京师范大学房地产研究中心主任 董藩演讲

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　　【董藩】非常高兴来到东莞跟大家交流，由于时间关系因为只有半个小时，所以我讲不了太多的内容，我就跟大家谈一谈房地产的前途问题。

　　最近的房地产市场交易明显恢复，从4月份以来北京为例三环之内二手房涨了5―6千，现在北京存量现房加期房可以卖的一共有7.2万套，按照这种消化速度5个月消化殆尽。所以这就告诉我们其实现在的宏观调控限购限贷的政策基本上是宣告失败的，调控的目的是要改善供求的关系，但是不但没有改善反而恶化了，所以我们要回到理性上来思考这些问题。

　　不可能永远这么严厉地打压房地产市场，最终还是要适当地放松的，这不意味着限购限贷的政策会立刻取消，但是今后的发展是颠簸型松松紧紧演化成一个常态，最近房地产市场恢复了也许你们没有感觉，因为他们两个之间有周期和时间的，你们处在这个行业的最后端，现在房地产交易量恢复2―3个月以后大家陆续进入到一个装修阶段，再下去2、3个月是买家居，就是4―5个月左右才能影响到你们的家居行业，这是第一个。第二个，期房交易量很大，但是期房都是一年或者是一年半以后才交房，大家要等，你们难受的是前一段时间没有交易量导致现在很难受，最近的交易量将在4―5个月以后影响到家居行业。

　　不可能永远这么严厉打压房地产，第一是导致很多的合理需求没有办法实现，比如说改善性需求，一个普通的中产阶级家庭他名下有两三套房子是非常正常的，比如说他原来从农村考到北京或者是一个大城市里来读书，后来留在这个地方了，现在他就面临着养老的问题，他可能把父母接到北京、接到东莞来了，他现在自己住了一套房子，父母名下住了一套房子。如果说是两方父母都需要养的话，很可能那套房子也在他的名下，那就是三套房子。还有的人子女结婚了，但是房子有并不在子女的名下，因为大家担心这种80、90后的婚姻不稳定，所以并没有把房子过户到他们的名下。所以一个中产阶级家里可能有三到四套房子，少说有两套。他现在住的房子很小，比如80平方米想改善，按照现在的政策根本没有办法改善，他必须把房子卖掉然后才能贷款，超过三套以后甚至干脆不让你买了，就像我们去买衣服，一到商场说不卖给你，为什么？因为你穿着衣服来的。这有道理吗？没道理。他必须把房子处理掉之后整个产权系统当中没有他的记录了才去换一个大的，谁家买房子这么买？没有人。

　　养老需求也没有办法实现，现在独生子女养老的时代已经到来了，最早的独生子女现在大约在35岁左右，这批人如果两方都是独生子女的话他们的父母都要来找他们，第一父母退休了不能贷款，第二父母户口簿在这个城市也不许买房子，父母退休了更不可能有纳税和社保证明。于是麻烦了，买第二套的话要交60%的首付他根本承受不了，买第三套的话，就是两方父母都来的话，他要保证100%掏全款，所以没有办法。

　　感情好的在家里锤子剪刀布看谁家的父母先来，感情不好的就打架，大家也不能解决问题。有人就研究离婚吧，当为了养老离婚才能买一套房子的时候，这个政策怎么能成为一个好的政策呢？我就不理解网上为什么有那么多叫好的声音。不能因为自己买不起房子就对这个政策叫好，买不起房子更要租房，租金连续三年大涨，恰恰是那些买不起房子的人受害了，因为打压房地产导致出租房的供应根本不可能再增加，但是承租的需求在上升。这么严重的打压导致学位房这些合理的需求没有办法实现，因为中国的城市规模特别大，到西方大城市很少，大部分的城镇像欧洲3千人以上就是城镇，小城镇是3、5万这样的城市，只有中国有几十万甚至几百万人口的大城市，遍地都是。在这样的城市当中没有办法，交通特别拥堵，没有学位房对于很多的家庭来说是非常困难的，但是在限购限贷的情况下没有办法实现。 　

　　还有度假需求，你想在海南再买一套房子休假，对不起买不起。打压导致了很大的上涨风险，北京如果他调控一松动房价会上涨，在打压的情况下开发商不敢买地，已经拿到地的在报建阶段都停了下来，所以生产周期大大拉长了，但是需求却是在挤压的，就像水上面没有断流，底下用坝拦起来了，当蔓过坝的时候还会出事。到现在为止我们从供求关系角度来讲基本上可以宣告限购政策是失败的。

　　打压会导致失业率的上升，连你们最尾端的行业也受到影响了，前几年当中你们感受可能是非常深的。你们仅仅是整个产业链当中的很小的一环，像施工企业受影响会更大，因为有4千万的就业员工，打压对很多的行业都有影响。08年中国盐业亏损就是因为打压房地产导致的，因为盐除了生产食用盐还有盐化工，他生产了很多的辅料添加剂，这些生产玻璃和PPT管等等，当打压房地产建材就不消耗了，建材不消耗就不能生产，这样导致了盐业生产的辅料也受到了影响。 　

　　上次有记者问我说盐跟酒跟房地产有关系吗？当然有跟房地产有关了，买不起房子抽烟不？喝酒不？都会有影响，所以房地产业对很多的影响都很大，他跟前向、后向、正向、负向都有关联，去年以来经济下滑跟打压房地产都有关系，我们估计经济下滑2/3的影响都是来自于打压房地产，摩根斯坦利也证明了我的这个观点，他们和我一直的观点。 　

　　打压会导致地方财政收入急剧下滑，现在很多地方政府开工资是困难的，但是不敢吱声，因为一吱声意味着你对政府对中央的宏观调控不满，他们忍着，某一个省他们在4月份的时候营业税下滑了40%主要是打压房地产带来的，卖一套房子带来的营业税远远大于其他的行业。家居行业已经是价值链比较大的，但是跟房子没法比，买一套房子是几十万到上百万，家居基本上是几千、几万的额度。当打压房地产交易量下滑的时候对整个国家的收入影响都特别大。土地财政占主体的情况下土地创新也上不来，去年地方政府本级财政收入当中每100块钱当中有60.11元是来自于卖地，二千年是72.38元，加上房地产开发的税后费，整个房地产贡献了地方财政收入70%，其他的行业加在一起才有30%，所以打压房地产毫无疑问你就没有钱花，就没有办法开工资，就没有办法搞地方的基础建设。如果你们跟地方的财政局或者是地方主要领导很熟，你去问问他们是什么结果，他们有苦难言。

　　当然这个格局的改变即使不合理也不是一天可以改变的，打压会导致退房潮的出现，他们会扰乱整个的法律和经济秩序，就像买了很多家具的人最后全部抬回来要退，你们不完蛋了吗？这个行业不完蛋了吗？所以我们要维护这种稳定、维护这个法律秩序。当然3月份的时候很多楼盘已经开始闹了，从4月份开始房价回调了他们不闹了，如果真要往下跌肯定还是要闹的。 　

　　打压还会导致保障房的建设根本没办法完成，政府是希望去年完成1千万套、今年完成1千万套，整个“十二五”期间完成3600万套，我告诉你这个数字根本不可能完成，因为远远超过了他的能力。首先打压的情况下地方的财政收入下滑没有钱往里投，第二我们一共有多少的开发商和生产企业和搭调和建筑公认这些是有限的，他们全部一年开发700万套，怎么可能盖出1千万套来？后来这个数字改成“开工”，开工也完不成。所以那个数字完不成的。当然我也不 说完不成我就叫好，不是这个意思，我就是说在打压房地产的情况之下，这个指标就显得格外难完成，所以你想搞保障，要房地产行业健康地往前发展，地能够卖得掉，开发的税和费能够收上来。所以当大家唱衰的时候，毫无疑问那些最低端的需要靠保障房来解决居住问题的人是没有希望的。 　

　　大家非常关注的一个问题，就是未来房地产市场的动力在哪里，知道他有动力，我们家具行业才会有信心，因为家具行业的需求主要是靠房地产业的发展扩张给带来的。有很多的因素影响未来房地产的发展，时间关系我只给大家讲六点。

　　第一是大拆大建，我们所在的城市是一种什么状态？东莞是一个新兴的城市好一些，看一下内陆的广大的城市，有大量的五十年代、六十年代、七十年代、八十年代、九十年代初甚至是九十年代末建的房子，按照今天的眼光来看全完蛋了，不节能、不环保、不配套，很多连煤气管道都没有，很多县城在我们国家至今没有煤气管道，这些房子他们没有绿化，甚至有的没有基本的物业管理，只能是象征性的政府来收收卫生费，像这些区域特别是还有一些乱搭乱建原来规划有问题的区域，发生火灾的时候消防车都进不去，未来的十二十年当中基本上全部拆掉。能不能拆掉取决于一个指标容积率，如果这个小区盖得非常高拆不掉，因为还建还不起来，如果这是多层的拆掉变成小高层有帐算这个过程就开始了。过去的老的区域恰恰都是低矮的房子，而他们的位置特别好，越老的房子越在市中心，处在市中心的房子毫无疑问他的土地所占的地方是非常有价值的，高楼也主要从市中心开始的，所以这些区域将来可以把他整理出来变成小高层或者是高层。作为地方政府也希望推进这个过程，因为这些老的小区今天看起来太破烂了，影响我们的视觉。地方政府是喜欢搞城建的，另外拆迁他毫无疑问增加GDP和增加税收，所以地方政府一定会大力推进这个过程。当然拆迁户希望在这个过程当中多给一点补偿甚至是一个谈判的问题，我相信未来十到二十年当中，大量这种低矮的房子将被拆掉，这是房地产发展的一个大的动力。当这些小区都被拆掉换成新房子的时候，毫无疑问他们要买新的家居，所以大家慢慢地等。 　

　　第二，人口增长。这是老声常谈的一个观点了，但是他的影响力很大所以我们还要谈。要增长多少呢？估计未来的二十年左右的时间里大约还要增长2―3亿的人口，大家可能会说按照现在的人口规模可能不会增加那么多吧？各位，未来的十年之内计划生育政策肯定是要调整的，如果不调整中国将出大麻烦，日本的衰退就是从人口增长下滑开始的，如果人口老龄化没有新的年龄人出现，年轻人的比重占得比较低，需求就是萎缩的，需求萎缩就不能使经济增长。如果人口老龄化比较严重就没有劳动力的供应我们雇不到人，生产规模没法扩张。如果人口不增加，就会导致每个人的工资收入降不下来，也就是说他的增长速度是非常快，增长速度就会导致出口产品的受到影响，最后导致萎缩，因为在国际上没有竞争力了。如果老龄化还会导致科技创新能力的下降，日本大学影响非常大，东京大学、早稻田大学曾经在全世界排名第前十位，现在他们能够排进前二十位已经是相当不错的结果了，就和人口老龄化连在一起的，人口老龄化导致他的学苗和相对的师资相对是素质差的，因为科技创新基本上靠年轻人在25―45岁左右的时候做这项工作，年龄大了不可能通宵达旦的搞科研。 所以人口还是要增长，事实上这个已经放松了，这个放松表现在执行的层面，如果你们要生第二个孩子几乎没有人拦着你，甚至市长在家里偷偷地窃喜，当你生了孩子他可以罚款，卖地卖不了的情况下可以罚你的现金，有罚没收入，因为地方政府还要开工资的。为什么陕西那个女的大月份流产，是因为他交不了罚款，如果他交得了会让她流产吗？不会。所以计划生育制度不改是不公平的，以后生孩子演化成一个富人的游戏了，所以这个问题目前已经是非常突出了，我一直呼吁应该改、统一地改，凭什么有钱人生孩子，没钱不可以生孩子？应该改。

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