直播：2014首届中国建材家居产业发展大会

摘要：6月10日，2014首届中国建材家居产业发展大会在北京国际会议中心举行。此次大会以创新、融合、发展为主题，旨在推动建材家居产业的健康良性和可持续发展，搭建行业多方合作平台，让行业企业更好的服务建设和谐家居、绿色家园。

住建部政策研究中心主任 秦虹

    主持人：谢谢李会长刚才对《2013年中国建材家居产业发展报告》进行了发布，对现状和趋势进行了分析，我们中装协材料委我们深感到责任重大，今后我们要秉承在装饰、材料和家居领域我们要做好引领推动规范和服务工作，同时行业发展报告我们今后每年要编辑出版一次，为我们国家政府有关部门的政策规划提供依据，为我们装饰材料的企业和战略定位的研究提供依据，做好我们服务工作，下面我们用热烈掌声有请住建部政策研究中心主任秦虹主任做主题报告，演讲的题目是《未来中国房地产走势和宏观经济走向》。
    
    秦虹：大家上午好，很高兴在这里跟各位交流一下有关房地产经济方面的问题，我择要对这两个问题看法和大家做一个交流。首先谈谈对当前宏观经济我们判断，我概括起来当前的宏观经济主要有两个基本结论，第一个我们宏观经济正处于三期叠加的时期，经济增长速度下行压力仍然很大。为什么这么说？因为中国经济经过改革开放30年的高速增长，可以说我们中国经济经历一个发展时期，国务院对当前经济形势有一个比较准确的判断叫做三期叠加，第一个增长速度的换挡期，从我们过去两位数左右高速增长，到现在7.5%左右的增长，我们经济增长的速度已经明显从高速到中高速这样一个换挡期。
    第二我们正处于经济转型的镇痛期。过去08年以前中国加入WTO，中国经济依靠出口拉动经济高速增长，现在金融危机之后我们做了经济结构调整，经济发展方式的转变，经济产业的一个升级，在这个过程中我们面临诸多的困难和挑战，在这样一个情况下我们可以说是转型的镇痛期我们传统产业形成了过剩，新产业没有兴起这个过程对经济增长压力比较大。
    第三个前期刺激政策的消化期，为了应对金融危机，我们09年2010年的时候出台了比较强烈的刺激政策，刺激政策对中国经济渡过危机起到了重要作用，但是也带来了一系列我们需要消化产能过剩等等一些问题，所以我们现在正处于三期叠加，对中国经济发展增长带来一些巨大挑战。这样一个形势下中国经济增速和下行压力比较大的，从经济GDP构成的三方来看，我们现在消费基本上处于稳定增长的状态，我们中国经济消费增长速度一直保持在12%、13%两个水平基本上稳定的。出口随着外部经济特别是美国为代表的发达国家经济复苏我们出口缓慢的提升。对中国经济增速下行压力影响最大的是我们投资需求在下降，为什么投资需求下降？我们今年面临投资下降主要原因来自以下三个方面：
    一、我们整个的经济运行的资金链偏紧的。2013年的下半年，去年社会融资最规模17万亿，比上一年减少3万亿，今年全社会融资规模5.6万亿，比去年同期减少5600亿，不仅仅是社会融资规模在减少，资金在偏紧，同时企业资金成本在持续的上升，大大影响了企业盈利，第一我们投资影响中国经济关键因素我们现在来看投资增长动力不足的，第一个原因我们资金链并不宽松，体现在总量和成本两个方面。
    二、新开工面积持续的下降。去年新开工面积14%，今年以房地产为什么代表新开工出现负增长，房地产施工面积负增长20%，大大影响了后期再建工程的投资总量的提高，这是今年投资我们认为动力不足的第二个原因。房地产处于低位运行的一个状态。
    三、我们产能过剩所导致的，我们在投资盘子50%的投资大概是制造业和建筑业实体经济的投资，剩下的50%一半左右是政府的基础投资，一半左右是房地产投资，我们整个投资盘子就是三大构成。我们看到占50%的实体经济的投资我们面临什么情况？我们面临情况就是大概目前55%的制造业产能利用率不到70%，所以在产能过剩情况下让这些企业继续加大投资显然不现实的。那么剩下的两个部分，一部分政府基础设施投资一部分房地产投资，政府基础设施面临什么问题，就是地方政府债务风险，地方政府债务不断扩大，今年是偿债的高峰。第三块固定在投资20%到25%左右的房地产投资，今年来看增速仍然不是特别理想，目前一到四月份房地产的投资增长只有16%，低于去年的同期增长速度。房地产投资增长速度为什么萎靡不振？主要原因是房地产的销售在今年一到四月份销售额和销售量出现负增长，在销售指标增速下降，让房地产投资的增长，新开工的增长也是有困难的，所以今年经济增长下行的压力主要源于我们投资的信心不足。我们正处于三期叠加的时期，经济下行有压力。
    第二点结论我们目前增长速度仍在合理增长区间里面，经济运行风险总体可控。我们经过改革开放30年的经济高速增长，我们现在经济总量非常大我们现在50多万的GDP，现在中国经济增长一年的增量大概等于十年前我们一年经济的总量，在这样高基数的情况下，我们的确再继续保持或者像过去两位数的增长，我们经济下降一点仍然达到的效果和过去高增长的时期是差不多的，所以反映在我们经济运行里面最重要两个关键性的指标，一个就业，一个通胀，到目前为止表现在良好状况之中。2013年全国新增就业1310万人，达到历史的最高水平。今年一季度我们新增就业300万人，也是表现非常良好，我们经济发展目的是什么？经济发展目的就是保持就业稳定，有了就业稳定就有了收入稳定，有了收入稳定就有了整个社会的稳定，所以我们就业指标良好。第二个指标就是通胀，我们今年一季度我们看通胀水平在2.3%的水平，没有出现恶性的通胀，不良的通胀水平，所以就业指标良好，通胀保持在比较低的水平，表明中国经济总体运行大的风险是不存在的。所以如何判断当前的宏观经济形势？两个基本结论，第一正处于三期叠加，所以经济下行压力比较大。第二我们目前经济增长速度仍然处在合理区间之内，经济运行总体风险可控的，这是宏观经济。
    关于房地产，怎么看待当前房地产的市场形势？今年一到四月份全国商品房面积销售额出现负增长，销售面积7.8%，销售额副增长6.9%，因为出现这种情况，我们看到境外一些研究机构大肆宣传，中国房地产2014年将出现崩盘等一些非常恐怖的结论。到底怎么看待我们今年的中国房地产？我们的研究认为其实中国的房产市场今年由于种种原因注定是一个调整之年，但是如果说它是崩盘，是大幅度下跌，中国房地产企业逃命之年我觉得是言过其实的。今年一季度中国房地产下跌原因是什么？第一点是去年同期商品房销售额的同期导致的，我们去年同期商品房销售额在40%以上，今年持续保持商品房销售额高增长很难实现的，因为我们从2011年之后中国房地产调控政策对新增的投机和投资性需求进行了坚决的管理，我们市场需求的主体是刚需，或者改善的，如果一个市场充满投资和投机性需求，这个市场有多少需求我们无法估算，一个人买五套房子是投资，买50套房也是投资，我们抑制投资和投机的需求，限购限贷，你想投机无利可图不可能了，制度性需求在三五年内大致是常态，今年卖多，明年就卖少，因为制度性的不可能重复性的购买，去年高基数导致今年一定增长速度不可能超过去年，一季度我们增速达到接近60%左右的高增长，今年很难超过，这是预期之内客观规律就是如此。
    第二个实实在在影响销售实现的主要原因，就是个人住房抵押贷款的收紧，表现在两个方面，一个方面贷款成本的上升，按照我们国家政策对首次置业家庭，个人按揭贷款下调20%，今年没有下调20%，普遍上涨是10%，市场需求主体是自主性的，首次置业家庭占多数，如果没有个贷的支持很难实现购房的愿望。除了成本上升以外还有总额的下降，不管你是首套还是第二套根本拿不到贷款，河北已经有一部分的房子，两到三个月没有拿到贷款，房子都退掉了，银行没有把原来总优质的个人贷款不愿意发放，主要原因社会融资成本大幅度上升，原来赚钱风险低的个贷变化了不赚钱亏本的买卖，我们国家政策性住房没有建立起来。
    第三个原因是关于房地产崩盘、暴跌这样的舆论实实在在影响了人们购房的预期，我跑了很多城市发现市场有三个现象，第一看房子的人不少，大家商品房卖的不好，成交量在下跌，但是你一看看房子人很多，中介公司的访问量没有降低，卖房子开发出各种各样的积极产品，优惠、折扣等等，但是成交量少，说明我们需求者在观望，观望的原因跟不对称的信息有关系，所以我们说今年的房地产市场一到四月份发展缓慢的原因。
    怎么看待当前房地产？我们有三点结论。
    一、当前的自住性需求很大，为什么这么说？跟我们结构有关系，我们2006年底全国做了第六次人口普查，一类是24岁到28岁的年轻人占比高，他们全国人口总量有1.2亿，其中八千万在城镇居住，这部分人大部分是婚房的主体。第二就是35岁到40岁的高储蓄率的人口，他们是改善住房的主体。我们导致目前实际上住房真实需求仍然很大，这一点我们对市场有信心的。我们现在这个阶段正处于改善性需求和自住性需求的一个时期。住房需求大跟当前结构有关系。
    二、房地产市场出现明显的分化和我们人口不均匀有很大关系。大家知道我们过去房地产，特别是2010年之前的房地产，我们房地产是铁板一块的市场，说涨都涨，08年金融危机了说跌都跌，今天我们房地产不是一块铁板，市场有涨的有不涨的，有跌的，为什么这种情况出现，有很多原因，一个很重要原因就是由于经济发展各个地区不同，所导致人口流动有很大结果。一个分化是不是一二线城市和三四线城市的分化，我不这样认为，我们研究结果认为二线城市本身也在分化，三四线城市本身也在分化，今年房地产市场仍然是分化明显的市场。
    三、从2011年到今天我们房地产市场住房包括非住房的总供应量短时间内上升比较快，我们98年之前没有住房市场，人们不能自己解决住房需求，从98年我们城镇住房面积18平方米，户均不到60平米，原来住房者有大量的改善需求，98年到2013年新增人口3亿，这个3亿也需要住房，这个就是需求量大供应不求，所以每个城市都有房价商家的压力，从2010年开始我们供求关系出现变化，供应量上升比较快，为什么供应量上升比较快，有以下几个方面的原因。
    一、我们经过了十多年房地产供给的高速增长，我们解决了过去的欠债，也解决了我们发展需求从总量上说是这样，但是结构性的问题很突出。
    二、的确是由于金融危机之后实体经济发展不振，资金量相对比较宽松，大量资金涌入了房地产。
    三、我们持续近几年使原来买房的需求变成供给，我们以前投资房地产是买一套房子，现在炒房、买房都很多了，他们现在搞理财，投资、理财、私募变成供给的资金，加上我们地方政府财政土地的推波助澜，所以我们房子供给量上升比较快，总供给量大，但是分布不均衡，有的地方供应量扩大，有的地方扩大的量并没有出现，我们对当前房地产市场基本判断是三点，第一点真实需求量很大，第二市场格局不一样。第三我们房地产供应量上升比较快。今后中长期的房地产市场我们还是有信心的，因为我们中国房地产随着城镇化的发展，经济的增长我们消费结构的升级，我们中国房地产我们还有空间，这个空间是从过去单纯注重数量的增长，一定到未来我们注重质量的提升。对我们今天家居建筑装饰材料产业来讲，这个市场很大，即使未来住房需求想少了，但是对于建材家居装饰的一定会有提升。我们二手房市场增长速度非常快，四个一线城市二手房交易已经超过新房，去年40个重点城市二手房增长超过了60%，所以我们说新建房子需要家居装饰装修，二手房购置也需要家居装饰装修有很大需求，我们对这个产业也充满了信心，以上是我汇报的两个问题的看法，请大家参考，谢谢大家！
    
    主持人：非常感谢秦主任对我们宏观经济形势和房地产形势一些分析和解读，我相信今天参会的各位代表，我们装饰行业材料行业企业的老总，你们对房地产形势的走势肯定非常关心的，所以我们再次把热烈的掌声送给秦主任。下面我们有请中国建材检验认证集团副总工程师、国家建筑材料测试中心副主任蒋荃先生做主题报告，他演讲的题目是解读绿色建材发展方向及产业政策。

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